Kaufoption Immobilie Spanien, Mallorca, Teneriffa

Steuerpflichten

Stand: 07.02.2022

Obgleich grundsätzlich aus Käufersicht stets von der Unterschrift einer Kaufoption bei einem Immobilienkauf in Spanien abzuraten ist, die Nachteile wurden in anderen Beiträgen bereits beschrieben, wird diese Vertragsart vor allen Dingen auf Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria angewendet und daraus entstehen die folgenden Steuerpflichten, wie das folgende Beispiel zeigt.

Auch die Steuerpflichten werden vom Immobilienkäufer meist nicht verstanden, da er von einem Immobilienkauf ausgeht, doch steuerrechtlich ist der Erwerb der Option schon steuerpflichtig, gleichwohl er möglicherweise später nicht zum Immobilienkauf führt.

Fallbeispiel

Der Verkäufer hat eine Immobilie auf Teneriffa (A) und eine Immobilie auf Mallorca (B).Es wird ein Kaufoptionsvertrag am 31.1.2022 unterschrieben, der pro Immobilie eine Kaufoption bis zum 30.6.2022 vorsieht und als sogenannte prima (Optionspraemie) zahlt der Optionsnehmer jeweils 10.000 EUR.

Kaufpreis jeder Immobilie: 250.000 EUR.

Vertragsinhalt: Der Käufer kann bis zum 30.6.2022 alleine zum Notar gehen und die Kaufoption ausüben und den Kauf vollziehen, ohne dass der Verkäufer anwesend sein muss. Der Restzahlbetrag von 240.000 EUR wird bei Optionsausübung bezahlt.Grunderwerbssteuer (ITP)

  • A. Teneriffa: 6.5% auf die Optionsprämie von 10.000 EUR
  • B. Mallorca: 8%

HINWEIS

Sollte der Optionspreis nicht in dem Kaufoptionsvertrag genannt sein, oder zu niedrig sein, dann regelt das Steuerrecht, dass die Optionsprämie 5% des Kaufpreises sein muss, folglich müsste in diesem Falle nicht 10.000 EUR, sondern 12.500 EUR versteuert werden, obwohl möglicherweise der Immobilienkauf nicht zustande kommt.Sollte später der Immobilienkauf zustande kommen, dass muss der Käufer der Immobilie nochmals Grunderwerbssteuer auf den gesamten Kaufpreis von 250.000 EUR zahlen, folglich ein weiterer Nachteil des sogenannten Kaufoptionsvertrages.

TIPP:

Vermeiden Sie Kaufoptionsvertraege beim Immobilienkauf in Spanien.

Abwandlung des oben genannten Beispiels

Der Verkäufer der Immobilie ist keine Privatperson, sondern beispielsweise ein Makler oder Bauträger als Unternehmer umsatzsteuerpflichtig mit einem Steuersatz von 21% in Mallorca und 7% auf Teneriffa.

Sollte der Kaufoptionsvertrag in notarieller Urkunde verfasst werden, was zu empfehlen ist und schliesslich zu einer sperrenden Grundbucheintragung führt, zum Schutz des Optionsnehmers und Käufers, der damit sein Kaufrecht gesichert hat, dann fiele auf Mallorca noch 1.5% AJD (Dokumentensteuer) an und auf Teneriffa 1% AJD.


Steuerfalle auch für den Immobilienverkäufer in der spanischen Einkommensteuer

Wenn der Verkäufer der Immobilie Steuerlich in Spanien ansässig ist, dann wird die Gewährung einer Kaufoption als Einnahme aus einem Recht in der Einkommensteuer angesehen und statt 19-26% Steuerlast bei einem direkten Immobilienverkauf, ist die Steuerprogression bis 47% anzuwenden.

Bei Immobilienverkäufern, die nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, sogenannte Nichtsteuerresidenten, hat dies in Spanien keine Auswirkungen, da mit 19% Einkünfte besteuert werden, sei es aus Optionsgewährung oder Immobilienverkauf.

Aber im Heimatland, Deutschland, kann das Optionsrecht nicht von der Steuerbefreiung der 10 jährigen Spekulationsfrist erfasst sein und damit steuerpflichtig sein, da es nicht als grundstücksgleiches Recht im Sinne des Art.23 ESTG (Deutsches Einkommensteuergesetz) angesehen wird.

Fazit

Der Immobilienkäufer in Spanien sollte keinen Kaufoptionsvertrag unterschreiben, da steuerlich und rechtlich nachteilig.

Zudem wird in der Regel ein Immobilienkauf bezweckt und damit ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie (contrato de compraventa) zu unterschreiben, oder ein Kaufversprechen (promesa) mit einer Anzahlung, der sogenannten „arras“.

Sollten Sie einen Kaufoptionsvertrag beim Immobilienkauf auf Mallorca (Llucmayor, Calvia), Teneriffa, Gran Canaria oder Spanien, Costa Brava (Katalonien, Barcelona, Sitges, Palamos, Roses), Andalusien (Benahavis, Malaga) vorgelegt bekommen, dann nutzen Sie unser Servicepaket zur rechtlichen Prüfung, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie in Spanien erwerben.


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