Immobilienkauf Spanien

Verdeckte Gewinne beim spanischen Immobilienkauf mittels einer SL (GmbH)

Stand: 02.05.2022In Spanien, insbesondere auf Mallorca, Ibiza, Teneriffa und Gran Canaria kommt es sehr häufig vor, dass eine Immobilie nicht direkt zum Verkauf angeboten wird, sondern eine sogenannte Vermögenshaltungsgesellschaft (SL, vergleichbar einer GmbH). Schliesslich sollen die Anteile der SL verkauft werden.Aus Sicht des Immobilienkäufers ist ein Anteilskauf in der Regel nicht empfehlenswert.

Nachteile eines Anteilskaufes, statt direkten Immobilienkaufes:

Verdeckte Gewinne werden nicht aufgedeckt.

Eine Immobilie ist mit 700.000 EUR in der Buchhaltung erfasst, doch der reale Wert ist 1.000.000 EUR.

Wenn nunmehr die SL Geschäftsanteile für 700.000 EUR gekauft werden, und später die SL aufgelöst würde, dann müsste die Differenz vom Eigentümer mit 19 -26% in Spanien versteuert werden, wenn der Eigentuemer in Spanien steuerlich ansässig ist.

Wenn der Immobilienkäufer jedoch nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, sondern in Deutschland, dann träfe ihn in Spanien nur eine Besteuerung von 19%, doch die Endbesteuerung ist in Deutschland.

TIPP:

Seit dem 01.01.2022 gibt es den sogenannten Referenzwert in Spanien, der den steuerlichen Mindestverkaufspreis einer Immobilie in Spanien festlegt. Hier sehen Sie die Differenz zwischen Buchwert und Referenzwert als latenten Gewinn.Weitere Nachteile einer spanischen SL sind, dass auch in Spanien zunehmend die verdeckte Gewinnausschüttung bei Eigennutzung der Immobilie geprüft wird und folglich ein Mietvertrag erstellt werden müsste.

Während in Spanien noch der Verkehrswert (Verkehrsmiete) anzusetzen ist, sind die deutschen Finanzbehörden seit dem Jahre 2013 nicht nur mit der Verkehrsmiete einverstanden, sondern wenden Kapitalisierungszinssätze von 5.5% auf die Investition an.

Vorteile eines SL Geschäftsanteilkaufes gibt es auch, die im Einzelfall zu prüfen sind

  • Ersparnis bei Grunderwerbsteuer auf Teneriffa oder gar Befreiung auf Mallorca, Ibiza.
  • Patchwork Nachlassgestaltungen mit Erbschaftsteuerersparnissen
  • Vermögenssteuerbefreiungen in Spanien etc

Aus diesem Grunde ist jeder Fall im einzelnen zu prüfen, auf die Vor und Nachteile.

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