Immobilienerwerb durch gerichtliche Versteigerung
Eine weniger bekannte Möglichkeit, eine Immobilie in Spanien unterhalb des Marktpreises zu erwerben, sind gerichtliche Versteigerungen über das staatliche Portal subastas.boe.es. Dort werden Versteigerungen von Gerichten, der Steuerbehörde und anderen öffentlichen Verwaltungen veröffentlicht.
Ablauf und Fristen
Interessenten müssen vor Gebotsabgabe eine Sicherheitsleistung von 5 Prozent des Versteigerungswerts elektronisch über das Portal hinterlegen. Die Versteigerung beginnt frühestens 24 Stunden nach Veröffentlichung der Bekanntmachung im BOE, die reguläre Bietfrist beträgt 20 Kalendertage. Geht innerhalb der letzten Stunde ein höheres Gebot ein, kann sich die Versteigerung um bis zu 24 weitere Stunden verlängern.
Die Zuschlagsregeln seit der Reform 2025
Erreicht das Höchstgebot mindestens 70 Prozent des Versteigerungswerts, wird der Zuschlag erteilt. Liegt das Höchstgebot darunter, kann der Schuldner innerhalb von 10 Tagen einen Dritten benennen, der mindestens 60 Prozent bietet. Kommt auch das nicht zustande, wird bei Immobilien, die nicht der Hauptwohnsitz des Schuldners sind, dem Höchstbietenden bereits ab 50 Prozent zugeschlagen, beziehungsweise ab 40 Prozent, wenn dies zur vollständigen Befriedigung des Gläubigers ausreicht. Die frühere Möglichkeit einer Ratenzahlung des Zuschlagspreises wurde durch die Reform gestrichen.
Die verkürzte Zahlungsfrist
Seit der Reform durch die Ley Orgánica 1/2025 muss der Ersteher die Differenz zwischen bereits geleisteter Sicherheitsleistung und Zuschlagspreis innerhalb von 20 Tagen nach Zuschlag zahlen, zuvor galten 40 Tage. Wer diese Frist versäumt, verliert die geleistete Sicherheitsleistung.
Warum juristische Begleitung hier besonders wichtig ist
Anders als beim klassischen Immobilienkauf lässt sich eine ersteigerte Immobilie vorab meist nicht besichtigen, und bestehende Belastungen oder Nutzungsrechte müssen aus dem Grundbuch und den Versteigerungsunterlagen selbst ermittelt werden. Dieser Investitionsweg ist den meisten DACH-Käufern unbekannt und erfordert eine sorgfältige rechtliche Prüfung vor jedem Gebot, nicht erst nach dem Zuschlag.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für eine Prüfung Ihres konkreten Vorhabens in Spanien stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Kanzlei spanienweit zur Verfügung.