Spanisches Immobilienrecht

Teilung des Miteigentums an spanischer Immobilie – online

Rechte und Pflichten – Teilungsversteigerung Spanien „online“,

Risikohinweis Immobilienkauf in Spanien von Erbengemeinsaft/Miteigentümern

Stand: 25.03.2024

Das Miteigentum an einer spanischen Immobilie kann durch einen Immobilienkauf erfolgen, wenn mehrere Käufer erwerben. Damit wird keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet, sondern nach deutschem Recht eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft, in Spanien auch als comunidad romana bezeichnet.

GbR: Diese kann zur gewerblichen Immobiliennutzung in Spanien gegründet werden.

Beispiel für Miteigentum an einer Immobilie in Spanien in der Praxis:

Es kaufen 2 Ehegatten und das Kind jeweils 33.3% der spanischen Immobilie. (Spanisches Immobilienrecht. Art. 392 cc, vergleichbar im deutschen Zivilrecht Bruchteilseigentum Art.741 ff BGB)

TIPP: Wir empfehlen eine steuerliche Beratung, um hohe Erbschaftssteuerbelastungen in Spanien zu vermeiden.

FRAGEN UND ANTWORTEN ZUM MITEIGENTUM

Frage: Wie kann es sonst zu Miteigentum an einer Immobilie kommen?

Durch Erbschaft von mehreren Miterben;

Beispiel:

Der Vater verstirbt und es gibt kein Testament. Er hat 2 Kinder und ist im gesetzlichen deutschen Güterstand verheiratet. Die Mallorca oder Teneriffa Immobilie wird nach der deutschen gesetzlichen Erbfolge weitergegeben, wenn der Vater in Deutschland ansässig war. Damit erbt die Mutter 50% und die Kinder jeweils 25%, folglich entsteht Miteigentum an der spanischen Immobilie.

Frage: Jetzt gibt es Streit zwischen den Miteigentuemern, was ist zu tun?

TIPP 1: Bei einem Streit ist zu empfehlen, dass aussergerichtlich ein Vergleich gefunden wird, dass ein Miteigentuemer die Immobilie zu 100% erwirbt. Dies ist auch steuerlich günstig, da keine Grunderwerbssteuer, sondern nur Dokumentensteuer von 1-1.5% je nach Region anfiele.

TIPP 2: Bei groesseren Liegenschaften kann auch eine reale Teilung des Grundstücks möglich sein, so dass jeder Miteigentuemer nicht nur seine Eigentumsquote hat, sondern Volleigentum an einem abtrennbaren Grundstücksteil mit eigener Grundbucheintragung.

TIPP 3: Teilungsversteigerung: Sollte es keine Einigung geben, ist eine Teilungsklage mit anschliessender Teilungsversteigerung vor dem spanischen Gericht am Standort der Immobilie einzureichen. Die Verfahren sind einfach und führen zu der praktischen Lösung, dass die Immobilie versteigert wird und der Erlös unter den Miteigentümern nach deren Anteilen verteilt wird. Im Gegensatz zum deutschen Recht, kann nicht direkt die Teilungsversteigerung beantragt werden, sondern zunächst die Teilungsklage mit Urteil durchgefochten werden und dann im Rahmen der Zwangsvollstreckung kann die Teilungsversteigerung stattfinden.

Unser Vorort und online SERVICE:

Wir sorgen für die Teilungsklage und Teilungsversteigerung für Sie in Spanien, gleichwohl die Oertlichkeit, da heutzutage die meisten dieser Prozesse mittlerweile „online“ bzw per Videokonferenz ausgefuehrt werden.

WICHTIG:

Jeder einzelne Miteigentümer kann die Teilungsklage und Teilungsversteigerung durchführen, ohne dass die anderen Miteigentümer dem zustimmen.

Frage: Wie ist die Nutzung/ Verwaltung der spanischen Immobilie geregelt?

Die Eigentümer können untereinander freiwillig die Nutzung, Verwaltung und Instandhaltung mit einem Vertrag regeln. Wenn diese freiwillige Regelung nicht existiert, gibt es das spanische Zivilgesetzbuch im Art.392 cc Grundregelungen.

Beispiel:

Die Eigentümer wollen alle in derselben Ferienwoche die Immobilie nutzen.

Wenn keine Einigung zu Stande käme, müsste ein Gericht entscheiden, wer das Nutzungsrecht hat.

Da diese Entscheidung nicht alle Miteigentümern gerecht werden kann, ist stets eine einvernehmliche Lösung anzustreben.

In der Praxis häufig ist die Vereinbarung, dass je nach Miteigentümerzahl das Jahr unterteilt wird, und jeweils die Nutzungszeitraeume jährlich durchlaufen.

Verwaltung:

Notwendige Reparaturen kann ein Miteigentümer ohne Nachfrage bei den anderen Miteigentümern durchführen und die Kosten verlangen.

Beispiel notwendige Dachreparatur.

Genauso kann ein Miteigentümer eine Überwachungskamera anbringen lassen, ohne die anderen Miteigentümer fragen zu müssen.

Eine notwendige Einstimmigkeit ist gegeben, wenn die Immobilie an sich baulich wesentlich veraendert wird.

Beispiel: Es soll statt dem Pool ein Garten angelegt werden.

Frage: Wer zahlt die Nutzungs- und Unterhaltungskosten?

Jeder Miteigentümer muss gemäss seiner Miteigentumsquote an der Immobilie sich an den laufenden Kosten und Reparaturen beteiligen.

Streitig kann es sein, dass nur ein Miteigentümer die Immobilie nutzt und die anderen sich weigern, die laufenden Kosten mit zutragen.

Hier haben die Miteigentümer keine Verpflichtung ohne Nutzungsrecht, laufende Kosten zu tragen, jedoch sehr wohl Instandhaltungs und Reparaturkosten gemäss der Eigentumsquote.

Frage: Kann ein Miteigentümer die Immobilie an Dritte vermieten?

Nein, dies ist nach einem aktuellen Urteil des obersten spanischen Zivilgerichts aus dem Jahre 2023 nicht möglich. Die anderen Miteigentümer müssten zustimmen.

Frage: Kann ein Miteigentümer seinen Immobilienanteil an einen Dritten verkaufen?

WICHTIG: Ja, der Verkauf ist möglich, da die Miteigentümer kein Vorkaufsrecht im rechtlichen Sinne haben. Die Miteigentümer haben ein Recht des „retracto“, d.h. innerhallb von 9 Tagen nach Grundbucheintragung des Verkaufes des Anteils, können diese in den Verkauf eintreten und erwerben.

Sonderregelung: Liegt die Immobilie in Katalonien (Barcelona, Roses, Empuriabrava, Sitges, Tarragona), gilt das katalanische Immobilienrecht und diese sieht ein Vorkaufsrecht vor und wenn diese nicht ausgeübt wird, haben die anderen Miteigentümer noch immer ein Retracto von 3 Monaten. In Katalonien sind die Miteigentümer einer Immobilie weitaus mehr geschützt, als im spanischen Immobilienrecht.

Frage: Kann ein Miteigentümer nicht nur seinen Anteil, sondern sogar die ganze Immobilie an einen Dritten verkaufen?

Nein, der Kaufvertrag waere nichtig und unwirksam.

RISIKOHINWEIS für den Immobilienkauf in Spanien:

Aus dem letzten Beispiel ist erkennbar, dass für den Immobilienkäufer ein Risiko besteht, wenn von mehreren Miteigentümern erworben wird. Nicht nur, dass alle Miteigentümer den Kaufvertrag unterschreiben müssen, sondern es kommt in der Praxis auch vor, dass ein Miteigentümer verstorben ist und die Erben nicht im Grundbuch stehen und folglich der Kaufvertrag unwirksam wäre.

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