Teilung des Miteigentums an spanischer Immobilie – spanisches Immobilienrecht

Aktuell

Die Auflösung des Miteigentums in Spanien hat zum Ziel, dass mehrere Eigentümer an einer spanischen Immobilie sich einigen und ein Eigentümer zu 100% Immobilieninhaber wird.
Die Miteigentumsauflösung – extincion de condominio – hat Steuervorteile gegenüber einer Schenkung oder einem Verkauf.

Beispiel

3 Geschwister haben eine Immobilie auf Gran Canaria zum Wert von 100.000 EUR und einer soll Volleigentümer zu 100% werden.

Vorgehensweise in der Praxis:

Nutzen Sie unseren Service der Vollabwicklung in Spanien, ohne dass Sie in Spanien anwesend sind.

1. Vorbereitung einer notariellen Urkunde der Miteigentumsauflösung
2. Ausgleichszahlung an die ausscheidenden Miteigentümer gemäss der Eigentumsquote, im Beispiel, jeweils 33.333 EUR.
3. Bezahlung der Dokumentensteuer von 0,75% auf Gran Canaria / Teneriffa. (Regional unterschiedliche Besteuerung: Mallorca 1,2%, Andalusien 1,5%, Katalonien (Barcelona, Girona); Valencia 1,5%, Madrid 0,75%, Murcia 1,5%)
   Steuertipp: Aktuell 2019 Rechtsprechung: Es muss nicht mehr auf den Gesamtwert der Immobilie die Dokumentensteuer (AJD) bezahlt werden, sondern nur noch auf den übernommenen Wert, hier 66.666 EUR.
4. Plusvalia – Gemeindesteuer: steuerfrei
5. Grundbucheintragung
6. Nichtresidentensteuer: Gewinnsteuererklärung in Spanien innerhalb von 4 Monaten nach dem Notartermin von den Veräusseren abzugeben.
   Aktuell 01.12.2020 – Mit der aktuellen Rechtsprechung des obersten Verwaltungsgerichtes, besteht die Möglichkeit die Gewinnsteuerzahlung zu vermeiden, oder gar in der Vergangenheit bezahlte Gewinnsteuer aus einer Miteigentumsauflösung der letzten 4 Jahre zurückzufordern.

Steuerberatung:

Das spanische Immobilienrecht regelt die Miteigentümergemeinschaft im spanischen Zivilgesetzbuch und den Art.396 ff nur rudimentär.

Aber da das spanische Immobilienrecht und das Zivilgesetzbuch nur den rechtlichen Rahmen geben sollen, sind die Miteigentümer einer spanischen Immobilie selbst verpflichtet, durch eine Vereinbarung (Katalog von Rechte & Pflichten) ihre Rechte und Pflichten zu regeln.

Während in grösseren Eigentümergemeinschaften, mit einer Vielzahl von Wohnungseinheiten, oftmals das spezielle spanische Immobilienrecht in Form des LPH (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) zur Anwendung kommt, bleiben kleine Miteigentumsgemeinschaften von 3 Miterben, die durch Erbschaft eine spanische Immobilie erwerben, der Regelungen durch die Miteigentümer selbst überlassen.

Miteigentum an einer spanischen Immobilie, kann durch Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder auch durch direkten Kauf von mehreren Eigentümern entstehen.

Miteigentumsauflörung – die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia)

Besoners problematisch sind die Miteigentumsverhältnisse, die nicht gewollt entstehen und im Innenverhältnis Probleme bereiten.

Teilung einer Immobilie in Spanien unter Miterben / Miteigentümern

Nutzen Sie unseren Kanzleiservice aussergerichtlich, als auch die Vertretung vor allen spanischen Gerichten bei der Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft, die aus Erbe, Scheidung oder auch durch Kauf einer gemeinsamen Immobilie durch mehrere Personen entstehen kann.

Die Teilungsversteigerung kann in Spanien nicht direkt ausgeführt werden.

Miteigentumsaufteilung an einer Immobilie nach Erbschaften – Beispiel

Drei Erben einer Immobilie in Spanien können sich nicht einigen, ob die Immobilie verkauft oder vermietet wird.
Einer der Erben möchte die Immobilie gerne alleine erwerben, aber auch dies scheitert, da keine Einigung über den Preis erzielt wird.

In solch einer Situation kann ein Erbe in Spanien eine Teilungsklage einreichen.

Kann die Immobilie nicht in 3 Teile aufgeteilt werden, wird der Richter in Spanien ein Urteil erlassen und verfügen, dass die Immobilie unteilbar ist.

Der nächste gerichtliche Schritt wäre dann die Vollstreckung dieses Urteils mit dem Antrag auf Teilungsversteigerung.

Das Gericht wird diesem Antrag auf Teilungsversteigerung in der Regel stattgeben.

Rechtsanwendung:

Art.549, 551, 699, 709 LEC – spanisches Zivilprozessrecht

Stufenfolge

Das Gericht wird auch in der Vollstreckungsphase und vor der Teilungsversteigerung nochmals eine Einigung zwischen den Streitparteien versuchen

1. einvernehmlicher Verkauf an einen Dritten
2. wenn zu 1. scheitert, dann findet die Zuweisung des Alleineigentums an einen Miterben / Miteigentuemer statt, sollte einer von den Erben, Eigentümer hierzu bereit sein
3. Erst wenn Stufe 1 und 2 gescheitert sind, wird die Immobilie in der öffentlichen Versteigerung angeboten und bei Veräusserung der Erlös unter allen Miterben / Miteigentümern der spanischen Immobilie aufgeteilt. In der Regel hat man für die Stufe 1. und 2 eine Frist von 30 Tagen.

Beispiel Katalonien:

3 Geschwister, erben eine Immobilie in Barcelona und sie sind sich nicht einig, ob die Wohnung verkauft werden soll oder behalten werden soll.

Ein Geschwisterteil benötigt dringend Geld und möchte die 33% verkaufen. Keiner der Geschwister möchte den Anteil abkaufen.

Lösung:

Das Geschwisterteil kann eine Teilungsklage einreichen und das Urteil kann vollstreckt werden, indem die Immobilie verkauft wird und der Erlös unter den Geschwistern aufgeteilt.

In Katalonien gilt ein besonderes Immobilienrecht, welches von dem spanischen Immobilienrecht abweichen kann. Da die Immobilie in Barcelona liegt, gilt katalonisches Immobilienrecht.

Nach dem katalanischen Immobilienrecht gilt der Art.552, 11 Codigo Civil Cataluña (Katalanisches Zivilgesetzbuch) und dieser besagt, wenn ein Miteigentümer die Immobilie nicht erwerben möchte und die anderen Miteigentümer entsprechend auszahlt, dann wird die Immobilie versteigert.

Prozess TIPP:

Sollten Sie als Eigentümer einer spanischen Immobilie verklagt sein, ist Ihnen anzuraten, die Klage anzuerkennen, um eine Kostenverurteilung zu verhindern.

Die begründeten Erwiderungsgründe, die keine Kostenverurteilung rechtfertigen, sind wenige, wie zum Beispiel, nach einem Todesfall, die Verfügung im Testament, dass 5 Jahre nicht verkauft werden kann.

Beispiel Castilla León – Segovia:

Wir möchten Sie als Mandanten und zukünftige Mandanten in Spanien, die eine Erbschaft mit mehreren Geschwistern erhalten haben, stets informieren. In diesem Fall, der vom Berufungsgericht in Segovia am 28.12.2017 entschieden wurde, ist interessant, dass 13 Kinder, die gleichzeitig Erbe sind, eine Haushälfte geerbet haben und weitere 4 Kinder die andere Haushälfte. Die 13 Kinder haben eine Klage auf Miteigentumsauflösung eingereicht, da sie der Meinung waren, dass die beiden Haushälften zusammen gebaut sind und nicht teilbar sind und deshalb nur die Teilungsversteigerung eine Lösung herbringt. In der Teilungsversteigerung wird das Haus veräussert und der Gelderlös unter den Erben und Miteigentümern geteilt.

2 von den 4 Kindern der anderen Miteigentumshälfte haben sich der Klage widersetzt, da sie der Meinung waren, dass das Haus sehr wohl physisch teilbar war, und damit keine Teilungsversteigerung in Spanien erforderlich war. In der ersten als auch der zweiten Instanz verloren sie, da das Berufungsgericht zwar eine Teilbarkeit hätte bejahen können, doch dies hätte erhebliche Bauarbeiten erfordert.

TIPP:

Wenn Sie sich bei einer Miteigentumsklage dieser widersetzen, tragen Sie das Kostenrisiko, wenn Sie schliesslich nicht recht bekommen.

Deshalb empfehlen wir stets ein Gutachten eines Architekten der Klageerwiderung beizulegen, um die physische Teilbarkeit der spanischen Immobilie nachweisen zu können

Nutzen Sie unseren Service

Vollabwicklung Erbschaft + Miteigentumsaufteilung unter Erben ohne Rechtsstreit in Spanien

Der gerichtliche Weg ist stets die letzte Lösungsmöglichkeit

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Miteigentum Spanien; 5,00 von 5 Punkten basieren auf 4 abgegebenen Stimmen.

Loading...