Miteigentum an einer Immobilie in Spanien

Kaufen mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie in Spanien, entsteht dadurch noch keine Gesellschaft, sondern zunächst eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft, in Spanien comunidad romana genannt. Ein typisches Beispiel sind zwei Ehegatten und ein Kind, die jeweils ein Drittel einer Immobilie erwerben, geregelt in Artikel 392 des spanischen Zivilgesetzbuchs, vergleichbar mit dem deutschen Bruchteilseigentum nach Paragraf 741 ff. BGB

Eine GbR entsteht beim gemeinsamen Immobilienkauf in Spanien nicht automatisch, kann aber gezielt gegründet werden, wenn die Immobilie gewerblich genutzt werden soll. Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass die Bruchteilsgemeinschaft auf die bloße gemeinsame Innehabung des Eigentums ausgerichtet ist, während die GbR auf einen gemeinsamen wirtschaftlichen Zweck ausgerichtet ist.

Miteigentum entsteht nicht nur durch gemeinsamen Kauf, sondern auch durch Erbschaft, wenn mehrere Erben eine Immobilie gemeinsam erben, ohne dass zuvor eine Erbauseinandersetzung stattfindet. In beiden Fällen empfiehlt sich eine steuerliche Beratung bereits vor dem Kauf beziehungsweise unmittelbar nach dem Erbfall, um eine unnötig hohe Erbschaftsteuerbelastung zu vermeiden.

Die hälftige Eintragung im Grundbuch beantwortet nicht die Frage, was bei einer Trennung passiert. Häufig bietet eine Seite einen bestimmten Betrag für die Übernahme, die andere besteht auf einer deutlich höheren Summe.

Kommt keine Einigung zustande, bleibt in Spanien nur die Teilungsklage. Zunächst wird unter den Miteigentümern versteigert, scheitert das, folgt die öffentliche Versteigerung. Im ungünstigsten Fall erwirbt ein Außenstehender die Immobilie, und beide vormaligen Miteigentümer müssen mit dem gerichtlich festgesetzten Erlös leben.

Ein vergleichbares Muster zeigt sich bei Erbengemeinschaften. Erben zum Beispiel drei Geschwister gemeinsam eine Immobilie, reicht eine unterschiedliche Preisvorstellung, damit sich die Wege trennen: Einer möchte schnell und günstig verkaufen, ein anderer hält einen deutlich höheren Betrag für realistisch. Bewegt sich niemand, steht die Immobilie leer, während die Nebenkosten weiterlaufen. Auch bei gemeinsam investierenden Geschäftspartnern führt eine unterschiedliche Erwartung an den Verkaufserlös regelmäßig zum selben Punkt.

Auch die Haftung wird beim gemeinsamen Kauf häufig unterschätzt. Erwirbt ein Ehepaar eine Immobilie je zur Hälfte und finanziert über eine Hypothek, wirkt im Grundbuch alles ausgewogen. Tatsächlich steht aber oft nur einer der beiden Partner als Darlehensschuldner in der Bankvereinbarung, weil nur er über ein eigenes Einkommen verfügt. Zahlt dieser Partner die Raten nicht mehr, geht die Bank gegen die Immobilie vor. Reicht der Versteigerungserlös nicht aus, haftet der Darlehensschuldner persönlich für den verbleibenden Betrag, unabhängig davon, dass beide im Grundbuch stehen.

Auch gegenüber der Eigentümergemeinschaft haften Miteigentümer regelmäßig gesamtschuldnerisch für Gemeinschaftsumlagen und Sonderumlagen. Fällt einer der Beteiligten mit seinen Zahlungen aus, verteilt sich die Last faktisch auf die übrigen. Die Eigentumsquote im Grundbuch begrenzt dieses wirtschaftliche Risiko nicht automatisch.

In der Beratung zeigt sich immer wieder, dass drei Punkte vor der notariellen Beurkundung schriftlich geregelt sein sollten. Die Verkaufsentscheidung: Ein vorab vereinbarter Mehrheitsbeschluss verhindert, dass ein einzelner Miteigentümer den Verkauf dauerhaft blockieren kann, selbst wenn die übrige Mehrheit veräußern möchte.

Die Bewertungsmethode: Die namentliche Benennung eines unabhängigen Sachverständigen nach der Verkehrswertmethode schafft bereits beim Kauf eine verbindliche Grundlage für den Fall, dass der Wert später umstritten ist. Die Nutzungsregelung: Eigennutzung oder Vermietung, feste oder jährlich neu abgestimmte Nutzungsperioden beeinflussen steuerliche Pflichten und das Verhältnis der Miteigentümer untereinander und sollten nicht dem Zufall überlassen bleiben.

Ob Miteigentum die passende Struktur bleibt, hängt von drei Faktoren ab: der Anzahl der Beteiligten, der Art der Beziehung zwischen ihnen und der geplanten Nutzung. Bei zwei oder drei Käufern mit klaren schriftlichen Vereinbarungen und privater Nutzung ist Miteigentum in der Regel praktikabel. Bei mehreren Investoren, gewerblicher Nutzung oder hohen Investitionssummen ist eine spanische Gesellschaft, eine SL, häufig die strukturell bessere Lösung, weil sie Entscheidungslogik, Ausstiegsszenarien und Haftungsgrenzen von Anfang an integriert.

Welche Struktur im Einzelfall passt und wie sich Miteigentum konkret von einer spanischen SL, einer deutschen eGbR oder einer KG unterscheidet, ordnen wir auf unserer Seite zum Miteigentum beim Immobilienkauf in Spanien vertieft ein.

In Spanien schließt der Notartermin den Kauf rechtlich verbindlich ab. Anders als in Deutschland gibt es danach keinen Moment mehr, in dem sich diese Grundsatzfragen nachträglich regeln lassen. Wer gemeinsam kauft, sollte die interne Struktur deshalb vor der Beurkundung klären, nicht danach.

Wer gemeinsam eine Immobilie in Spanien kauft, sollte die interne Struktur vor der Beurkundung klären, nicht danach. Unser Leitfaden zeigt worauf es bei Miteigentum, SL und Alternativen ankommt.