Die spanische Arbeitsinspektion (Inspección de Trabajo y Seguridad Social) kontrolliert Immobilienagenturen und Franchise-Netzwerke im ganzen Land seit rund zwei Jahren mit steigender Intensität — mit dem Ziel, sogenannte falsche Selbstständige (falsos autónomos) in das allgemeine System der Sozialversicherung zu überführen.

Im Zentrum steht die im Sektor seit zwei Jahrzehnten verbreitete Beschäftigungsform des TRADE (Trabajador Económicamente Dependiente — wirtschaftlich abhängiger Selbstständiger). Viele Immobilienberater arbeiten formal als TRADE auf eigene Rechnung, während sie faktisch organisatorisch in eine Agentur eingebunden sind — mit Vorgaben zu Arbeitszeiten, Kundenzuteilung, Marke und internen Prozessen. Genau diese faktische Weisungsgebundenheit ist der Ansatzpunkt der Inspektoren.

Die aktuellen Zahlen zeigen: Das ist kein abklingendes Thema. Allein 2025 deckte die Arbeitsinspektion landesweit rund 47.000 Fälle von Scheinselbstständigkeit auf, im Rahmen von über 280.000 Betriebsbesuchen. Für den Zeitraum 2025–2027 hat das Arbeitsministerium einen eigenen Strategieplan aufgelegt, der gezielt automatisierte Datenabgleiche zwischen Steuerbehörde und Sozialversicherung vorsieht, um genau solche Konstellationen aufzuspüren — der Immobiliensektor gehört dabei ausdrücklich zu den am stärksten betroffenen Branchen. Aus mehreren autonomen Regionen — darunter Madrid, Katalonien, Navarra und die Kanarischen Inseln — sind bereits konkrete Verfahren bekannt geworden.

Verschärft wird die Lage durch eine verfahrensrechtliche Änderung, die häufig unterschätzt wird: die Ley 3/2023 (Ley de Empleo), in Kraft seit dem 2. März 2023. Sie hat Art. 148 d) der Ley Reguladora de la Jurisdicción Social gestrichen — mit spürbaren Folgen für den Ablauf eines Verfahrens:

• Vorher: Ein Protokoll (acta) der Arbeitsinspektion, das ein Arbeitsverhältnis feststellte, musste erst gerichtlich vor der Sozialgerichtsbarkeit bestätigt werden, bevor es Wirkung entfaltete.
• Seit 2023: Das Protokoll wird sofort vollstreckbar, sobald es bestandskräftig ist — ohne vorheriges Urteil. Die Agentur muss die Einstufung als Arbeitsverhältnis zunächst umsetzen (Nachmeldung zur Sozialversicherung, rückwirkende Beitragszahlung), und kann erst danach vor der Verwaltungsgerichtsbarkeit (jurisdicción contencioso-administrativa) dagegen vorgehen.

Wichtig für die Einordnung: Die inhaltliche Frage, ob tatsächlich ein Arbeitsverhältnis vorliegt, bleibt weiterhin in der Zuständigkeit der Arbeitsgerichte (jurisdicción social) — verschoben hat sich nur der Zeitpunkt. Es gilt faktisch das Prinzip „erst regularisieren, dann klagen“ statt wie zuvor „erst klären, dann handeln“. Das verändert die wirtschaftliche Risikoverteilung erheblich zulasten der Agenturen, da eine Anfechtung die Vollstreckung nicht mehr aufschiebt.

Die Kriterien, nach denen Inspektoren und Gerichte ein Arbeitsverhältnis von einer echten selbstständigen Tätigkeit abgrenzen, sind dabei nicht neu, gewinnen aber an praktischer Schärfe:

• Wer stellt Infrastruktur, Marke, Software und Kundenzugang — die Agentur oder der Berater selbst?
• Besteht eine feste, unveränderliche Vergütung unabhängig vom individuellen Vermittlungserfolg?
• Ist der Berater organisatorisch in feste Strukturen, Kategorien oder Weisungen der Agentur eingebunden?
• Erwirtschaftet der Berater einen relevanten Anteil seiner Einkünfte bei einem einzigen Auftraggeber?

Werden mehrere dieser Merkmale kumulativ festgestellt, geht die Praxis der Inspektion zunehmend von einem verdeckten Arbeitsverhältnis aus — unabhängig davon, wie der Vertrag formal bezeichnet ist.

Für Immobilienagenturen mit spanischem Bezug — und für Investoren, die eine Agentur gründen, übernehmen oder als Franchise betreiben — ergeben sich daraus konkrete Prüfpunkte:

1. Bestehende TRADE-Verträge auf die tatsächliche Vertragsdurchführung prüfen — nicht nur auf den Vertragstext. Entscheidend ist die gelebte Praxis, nicht die Bezeichnung.
2. Wirtschaftliche Exponierung realistisch einschätzen. Da eine Anfechtung die Vollstreckung nicht mehr aufschiebt, kann eine einzelne Beanstandung kurzfristig zu erheblichen Nachzahlungen führen — das sollte in der Liquiditätsplanung berücksichtigt werden.
3. Strukturalternativen prüfen, bevor eine Kontrolle stattfindet: klar abgegrenzte Handelsvertreterverhältnisse, echte unternehmerische Selbstständigkeit mit mehreren Auftraggebern, oder — wo wirtschaftlich sinnvoll — die Umstellung auf reguläre Anstellung.
4. Bei laufenden oder angekündigten Inspektionsverfahren frühzeitig rechtlich begleiten lassen, insbesondere wegen der verkürzten Reaktionsfristen und der sofortigen Vollstreckbarkeit.

Legalium begleitet deutschsprachige Mandanten mit Immobilienagenturen oder Investitionsvorhaben in diesem Bereich bei der arbeitsrechtlichen Einordnung bestehender Strukturen und bei der Vorbereitung auf mögliche Kontrollen — rechtlich und steuerlich aus einer Hand.