Immobilienkauf in Spanien im Jahre 2025

Aktualisiert am: 02.12.2024

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket: professionale Beratung und kompetente Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes in Spanien im Jahre 2025 in deutscher Sprache. Nutzen Sie unsere Fachkompetenz im spanischen Immobilien- und Baurecht, als auch Steuerrecht mit der internationalen Verknüpfung zwischen Deutschland und Spanien.

Ablauf des Immobilienkaufes in Spanien im Jahre 2025

0. KONTAKT ZUM VERKÄUFER/MAKLER

1. RECHTLICHE VORKONTROLLE

2. TECHNISCHE KONTROLLE

3. PRIVATER KAUFVERTRAG

4. NIE EINHOLUNG

5. KOSTENÜBERSICHT

6. NOTARIELLE KAUFURKUNDE

7. ZAHLUNG DER GRUNDERWERBSTEUER

8. UMMELDUNGEN

9. EINHOLUNG – VERSICHERUNGSANGEBOT

10. GRUNDBUCHEINTRAGUNG

11. STEUERLICHE VERTRETUNG IN SPANIEN

12. ABRECHNUNG, ÜBERREICHUNG ALLER AUSGABENBELEGE

Kurze Erläuterung – ene vollständge Beratung erhalten Sie durch unsere deutschsprechende deutsch-spanische Rechtsanwälte, spezialisiert auf Immobilienrecht und Baurecht in Spanien. Wir betreuen Sie spanienweit.

0. Kontakt zum Verkäufer/Makler

Sie geben uns den Kontakt zum Verkäufer/Makler. Ab diesem Moment sorgen wir für die vollständige rechtliche und steuerliche Immobilienkaufabwicklung, ohne dass Sie in Spanien anwesend sein müssen, erhalten Sie die Immobilie schlüsselfertig rechtlich auf Sie im Grundbuch eingetragen.

1. Rechtliche Vorkontrolle

Rechtliche Vorkontrolle – Wir prüfen die Lastenfreiheit und Schuldenfreiheit und beantworten Ihre Fragen und Sie erhalten einen Pruefungsbericht auf deutsch und spanisch.

Beispiel aus der Praxis:

Ist eine Hypothek im Grundbuch ein Kaufhindernis? Nein, aber der Löschungsprozess ist anwaltlich zu überwachen

Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist verstorben. Ist es ein Kaufhindernis? Nein, aber die Erbschaft muss vorher im Grundbuch eingetragen sein.

Wie hoch ist der steuerliche Referenzwert (nicht Katasterwert)? Berechnen wir.

Die Immobilie ist in einem touristischen Vermietungskomplex, welche Einschraenkungen hat man?

Welche Erbschaftsteuer zahle ich in Spanien als Immobilieneigentümer? Die Erbschaftsteuer ist regional verschieden, während in Mallorca abgeschafft, wenn die Kinder von den Eltern erben, oder auf Teneriffa, Gran Canaria, 99,9% vergünstigt, kann es bei nicht direkt Verwandten zu einer Erbschaftsteuer führen. Während Vererben an Stiefkinder, Geschwister auf Teneriffa steuerlich 99,9% begünstigt ist, muss man in Andalusien, Mallorca Erbschaftsteuer zahlen.

2. Technische Kontrolle

Nach positiver rechtlicher Kontrolle erfolgt die technische Kontrolle durch unseren Hausarchitekten

Gibt es Termiten, die die Stabilität des Hauses gefährden? Feuchtigkeitsschäden durch starke Regenfälle? Ist der Kaufpreis verkehrsgerecht?

3. Privater Kaufvertrag

Privater Kaufvertrag auf deutsch und spanisch; Hinterlegung der Anzahlung auf dem Treuhandkonto der Kanzlei Legalium oder beim Notar.

EXKURS Treuhandkonto Rechtsanwalt, Notaranderkonto Spanien

Die Rechtsfigur des Notaranderkontos existiert in Spanien nicht, da sie nicht erforderlich ist, schliesslich wird das Eigentum an einer spanischen Immobilie direkt bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung erworben. Es gibt keine Auflassung und notwendige rechtskonstituierende Grundbucheintragung wie im deutschen Recht. Nichtsdestotrotz kann es in Einzelfaellen sinnvoll sein, dass eine Dritte Person, wie ein Notar oder ein Rechtsanwalt Gelder von Dritten vorübergehend verwahrt. Häufig ist dies der Fall, wenn eine Anzahlung bei einem Immobilienkauf geleistet wird, oder aber dass die Immobilien noch im Bauzustand erworben wird, und der Kaufpreis erst vollends an den Immobilienverkäufer bezahlt werden soll, wenn die Immobilie fertig gestellt ist, und ueber die notwendige Bewohnbarkeitsbescheinigung der Gemeinde verfuegt.

Dieses Verwahrungsverhältnis wird als Deposito bezeichnet und regelt sich nach dem spanischen Buergerlichen Gesetzbuch: Art.1758 ff. CC.

Weitere Informationen: Kaufvertrag Immobilienkauf Spanien

4. NIE Einholung für den Käufer und steuerliche Vertretung

5. Kostenübersicht

Kostenübersicht des Immobilienkaufes mit der entsprechenden Grunderwerbsteuer und den Steuersparmöglichkeiten, die je nach Region verschieden sind.

6. Notarielle Kaufurkunde

Vorbereitung der notariellen Kaufurkunde und Unterschrift mit Vollmacht

Schützt nicht der Notar in Spanien die Interessen von mir als Immobilienkäufer?

Nein, der Notar prüft nur die Identität der Parteien und die Zahlungsweise (aber nicht den Erfolg der Zahlung), und ob der Verkäufer im Grundbuch steht und keine offensichtliche Lasten bestehen.

Der spanische Notar prüft nicht, wie die Hypothek gelöscht wird, oder ob es rechtswidrige Abweichungen zwischen Realität, Kataster, Grundbuch gibt, oder dass die Gemeinde Strassenbaumassnahmen vornimmt, welche die Immobilie beeinflussen, etc…

7. Grunderwerbsteuerzahlung

Grunderwerbsteuerzahlung (bei Neubau fällt keine Grunderwerbsteuer, sondern Umsatzsteuer und Dokumentensteuer an).

Der Besitzübergang als auch der Eigentumsübergang findet bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages (Escritura) statt. Es gibt keine Auflassung wie in Deutschland und der Grundbucheintrag in Spanien ist nicht rechtsbegründend, aber strengstens zu empfehlen, um einen nochmaligen Verkauf zu vermeiden und die Registerpublizität zu erlangen.
TIPP: Gutglaubensschutz

8. Ummeldungen

Ummeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer, Abfall mit Einrichtung des Lastschriftverfahrens.

9. Hausratsversicherung

Nicht zu vergessen, in spanischen Wohnungseigentumsgemeinschaften ist die einzelne Wohnung nicht mitversichert, sondern jeder Eigentümer muss seine eigene Versicherung gegen Feuer und Wasserschaden abschliessen.

10. Grunbucheintragung

11. Anzeige der steuerlichen Vertretung in Spanien

Dies gibt Ihnen Rechtssicherheit, dass die spanische Finanzbehörde Sie stets erreichen kann und D.Luickhardt & sein Team als Steuerberater Ihnen auch die jährlichen Steuererklärungen erledigen, sei es in der Nichtresidentensteuer oder auch Vermögenssteuer bei Anschaffungskosten über 700.000 EUR.

12. Abrechnung

Abrechnung mit Überreichung aller Ausgabenbelege, so dass Sie beim Verkauf der Immobilie wirksam die Gewinnsteuer vermindern können, da die Anschaffungskosten steuermindernd wirken.

WICHTIG:

Beim Kauf eines Neubaus ändert sich der Ablauf, da es ein 3 Phasen Vertragssystem gibt und bei Kauf eines Baugrundstücks ist die Prüfung der Bebaubarkeit anhand einer cedula urbanistica die Kernfrage, ob der Kauf zu empfehlen ist.