7 Fehler, die vor dem Notartermin teuer werden
Ein Objekt ist gefunden, der Makler drängt auf den nächsten Schritt. Der Vorkaufvertrag liegt bereits zur Unterschrift bereit. Genau in diesem Moment entscheidet sich in der Praxis am häufigsten, ob ein Immobilienkauf in Spanien reibungslos verläuft oder später zum Problem wird.
Anders als in Deutschland kennt das spanische Kaufrecht keinen notariellen Vorvertrag mit beidseitigem Rücktrittsrecht. Der Notartermin überträgt das Eigentum verbindlich und unwiderruflich. Was bis dahin nicht geklärt oder vertraglich abgesichert wurde, lässt sich danach in aller Regel nicht mehr nachholen.
Der Notar prüft dabei die Identität der Parteien und die formale Wirksamkeit der Urkunde, nicht aber, ob die Immobilie belastet ist, ob Baugenehmigungen vorliegen oder ob die gewählte Eigentumsstruktur steuerlich sinnvoll ist. Diese Prüfung liegt beim Käufer und seinem Rechtsbeistand, unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnung an der Küste, ein Reihenhaus im Landesinneren oder eine ländliche Finca handelt. Die folgenden sieben Fehler begegnen uns in der Beratungspraxis regelmäßig.
1. Der Vorkaufvertrag wird ohne rechtliche Vorprüfung unterschrieben
Der Contrato de Arras ist in Spanien für beide Seiten sofort verbindlich. Was er nicht regelt, lässt sich im späteren notariellen Kaufvertrag meist nicht mehr ergänzen. In der Beratungspraxis wird die kleinere Reservierungsanzahlung, oft rund 5.000 Euro, häufig mit dem eigentlichen Arras-Vertrag verwechselt. Die Folge ist, dass Käufer ohne rechtliche Prüfung gleich 10 oder sogar 20 Prozent des Kaufpreises anzahlen.
Platzt anschließend die Hypothekenfinanzierung, kann der Kauf nicht mehr stattfinden. Die bereits geleistete Anzahlung ist in der Regel verloren. Wird die Immobilie erst nach der Anzahlung rechtlich geprüft, zeigen sich mitunter Mängel, die vorher nicht sichtbar waren. Dazu zählen Abweichungen bei der Quadratmeterzahl oder ein Verkäufer, der die Immobilie tatsächlich nur miterbt hat und selbst gar nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Ein weiterer wiederkehrender Fall betrifft die Eigentumsstruktur selbst. Erst nach der Reservierung wird überlegt, ob nicht eine spanische Gesellschaft statt der Privatperson kaufen sollte, während der Verkäufer darauf besteht, dass exakt die Person kauft, die den Vertrag unterschrieben hat.
Das Geld nachträglich zurückzubekommen, ist in all diesen Fällen kaum möglich. Die spanische Rechtsprechung orientiert sich strikt am Wortlaut des unterschriebenen Vertrags.
tipp
Struktur vor der Unterschrift kostet eine Stunde. Fehlende Struktur danach kann Jahre kosten. Aus diesem Grund nehmen wir in Reservierungs- und Vorverträge grundsätzlich ein Rücktrittsrecht auf, das für den Fall einer geplatzten Finanzierung ebenso greift wie für später auftretende rechtliche oder technische Mängel.
2. Der Grundbucheintrag fehlt oder ist unvollständig
Nur das Grundbuch, das Registro de la Propiedad, gibt verbindlich Auskunft über Eigentum und Lasten. Hypotheken, Pfändungen oder Nutzungsrechte Dritter gehen mit dem Kauf automatisch auf den Käufer über, unabhängig davon, ob sie im Kaufvertrag erwähnt wurden. Bei ländlichen Anwesen ist zudem nicht jede Immobilie überhaupt im Grundbuch eingetragen, was in der Praxis leicht übersehen wird.
3. Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch bleiben ungeklärt
Kataster und Grundbuch werden in Spanien getrennt geführt und stimmen nicht immer überein. Flächenabweichungen können auf nicht legalisierte Umbauten oder auf Grenzverlaufsfragen mit dem Nachbargrundstück hindeuten und sollten vor der Unterschrift geklärt sein.
4. Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Energieausweis fehlen
Ohne gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung lassen sich Strom- und Wasseranschlüsse häufig nicht auf den neuen Eigentümer ummelden. Der Energieausweis ist zudem Voraussetzung für die Grundbucheintragung des Käufers. Bei Neubauten ohne Ausweis muss dieser vor der Eintragung nachträglich erstellt werden.
5. Schulden der Eigentümergemeinschaft werden nicht geprüft
Bei Wohnungen mit Gemeinschaftseigentum haftet der Käufer für offene Schulden der Comunidad de Propietarios rückwirkend bis zu fünf Jahre. Eine einfache Verwalterbescheinigung zeigt dabei nicht zwingend bereits beschlossene, aber noch nicht abgerufene Sonderumlagen, etwa für eine geplante Fassadensanierung.
6. Die Bauversicherung bei Neubauten wird nicht kontrolliert
Bei Neubauten ist eine zehnjährige Bauversicherung gegen schwere Baumängel gesetzlich vorgesehen, das sogenannte Seguro Decenal. Ohne diese Versicherung trägt der Käufer das Risiko selbst, sobald die Haftung des Verkäufers nach sechs Monaten endet.
7. Die steuerliche Einordnung erfolgt erst nach der Beurkundung
Kaufnebenkosten und eine mögliche Steuerzurückbehaltung von drei Prozent bei Verkäufern ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien sollten vor dem Notartermin feststehen, nicht danach. Auch die Frage, ob eine Immobilie privat, über eine Gesellschaft oder in einer Familienstruktur gehalten wird, lässt sich vor der Beurkundung mit überschaubarem Aufwand klären und danach in der Regel nur noch mit neuen Steuertatbeständen. Welche Steuersätze im Einzelnen greifen, hängt zudem von der jeweiligen Region ab, denn die spanischen Autonomien legen ihre Sätze für die Grunderwerbsteuer eigenständig fest.
Diese Muster haben in der Beratungspraxis meist eine gemeinsame Ursache. Es sind strukturelle Unterschiede zum deutschen Recht, die von außen nicht immer erkennbar sind, verbunden mit Verträgen, die unter Zeitdruck unterschrieben werden, bevor die rechtliche Prüfung abgeschlossen ist. Wie diese Prüfung in der Praxis strukturiert abläuft und wo sie ansetzt, zeigen wir auf der Seite Immobilienkauf in Spanien.