Spanisches Mietrecht für Vermieter: Mietvertrag und Kündigung 

Grundlage ist das spanische Gesetz über städtische Mietverhältnisse (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Es unterscheidet nicht nach der Form des Vertrags, sondern nach dem tatsächlichen Zweck der Nutzung. Davon hängt ab, wie viel der Vermieter frei vereinbaren kann.

Maßgeblich ist, wie die Wohnung tatsächlich genutzt wird. Ein Vertrag, der als Zeitmiete überschrieben ist, wird wie eine Wohnraummiete behandelt, wenn der Mieter dort in Wirklichkeit seinen Lebensmittelpunkt hat. Die touristische Vermietung folgt eigenen Regeln, die der Beitrag Touristische Vermietung in Spanien erklärt.

Bei der Vermietung zu Wohnzwecken gilt eine gesetzliche Mindestlaufzeit von mehreren Jahren. Vereinbaren die Parteien eine kürzere Dauer, verlängert sich der Vertrag auf Wunsch des Mieters automatisch Jahr für Jahr, bis die Mindestlaufzeit erreicht ist. Ist der Vermieter ein Unternehmen oder eine Gesellschaft, fällt die Mindestlaufzeit länger aus als bei einer Privatperson. Das ist für Eigentümer wichtig, die ihre Wohnung über eine spanische Gesellschaft halten.

Der Mieter ist an diese Laufzeit nicht im gleichen Maß gebunden. Er kann den Vertrag nach einer kurzen Mindestdauer mit Vorankündigung beenden. Endet die Mindestlaufzeit, ohne dass eine Seite rechtzeitig widerspricht, verlängert sich der Vertrag erneut. Der Vermieter muss seine Absicht, den Vertrag nicht fortzusetzen, deshalb frühzeitig und nachweisbar mitteilen.

Hinzu kommt, dass Vereinbarungen zulasten des Mieters unwirksam sind, soweit das Gesetz sie nicht ausdrücklich erlaubt. Ein Verzicht des Mieters auf die Mindestlaufzeit oder eine Kündigungsmöglichkeit des Vermieters, die das Gesetz nicht vorsieht, hält einer Prüfung nicht stand.

Weil das Gesetz dem Vermieter wenig Spielraum lässt, kommt es auf die Punkte an, die er selbst gestalten darf. Diese Gestaltung ist nur bei Vertragsschluss möglich.

Bei jedem Mietvertrag, den wir für einen Vermieter prüfen, stehen zwei Fragen am Anfang. Die erste ist, ob der Vertrag klar erkennen lässt, ob es sich um eine Vermietung als Hauptwohnsitz, eine befristete Vermietung oder eine Ferienvermietung handelt. Die zweite ist, ob eine Eigenbedarfsklausel bereits bei Vertragsschluss vereinbart wurde. Von beiden Punkten hängt ab, welche Rechte der Vermieter später überhaupt hat.

Ein Vermieter kann die Wohnung vor Ablauf der Mindestlaufzeit für sich oder nahe Angehörige zurückverlangen. Das gilt aber nur, wenn diese Möglichkeit ausdrücklich im Vertrag vorgesehen ist. Fehlt die Klausel, ist der Eigenbedarf während der Mindestlaufzeit kein Kündigungsgrund, auch wenn er tatsächlich besteht. Wird die Wohnung nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht innerhalb einer bestimmten Zeit selbst genutzt, kann der Mieter die Wiederaufnahme des Mietverhältnisses oder eine Entschädigung verlangen.

Gerade bei Verträgen über den Hauptwohnsitz hat ein privater Mieter Anspruch darauf, dass der Vertrag bis zum Ende der Mindestlaufzeit verlängert wird. Diese Verlängerung kann der Vermieter wegen Eigenbedarfs nur unterbrechen, wenn der Eigenbedarf schon beim Vertragsabschluss ausdrücklich vereinbart wurde. Wer heute noch nicht weiß, ob er die Wohnung in einigen Jahren selbst nutzen möchte, sollte die Klausel deshalb von Anfang an aufnehmen lassen.

Eine jährliche Anpassung der Miete ist nur möglich, wenn der Vertrag sie vorsieht. Ohne entsprechende Klausel bleibt die Miete während der Laufzeit unverändert. Auch mit Klausel setzt das Gesetz Grenzen, die sich in den letzten Jahren mehrfach geändert haben. Die Klausel sollte deshalb auf den jeweils zulässigen Referenzwert verweisen und nicht auf einen festen Prozentsatz.

Die gesetzliche Kaution (fianza) ist bei Vertragsbeginn in bar zu leisten. In vielen Regionen muss der Vermieter sie bei einer regionalen Stelle hinterlegen. Zusätzliche Sicherheiten wie eine Bankbürgschaft sind möglich, aber bei der Wohnraummiete der Höhe nach begrenzt. Wer welche Nebenkosten trägt, etwa Grundsteuer IBI oder Gemeinschaftskosten, muss ebenfalls ausdrücklich im Vertrag stehen. Fehlt eine Regelung, trägt sie der Vermieter.

Ein Übergabeprotokoll mit Fotos und einer Liste der Einrichtung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Am Ende des Mietverhältnisses ist es aber oft das einzige Beweismittel, wenn es um Schäden und die Rückzahlung der Kaution geht. Es gehört deshalb als Anlage zum Vertrag.

Musterverträge berücksichtigen weder die Region, in der die Wohnung liegt, noch die Situation des Vermieters. Ob die Kaution hinterlegt werden muss, welche Mietgrenzen in der Gemeinde gelten und ob der Vermieter als Privatperson oder als Gesellschaft auftritt, ändert den Inhalt des Vertrags.

Deutsche Vorlagen sind für eine Wohnung in Spanien ungeeignet, weil sie auf einem anderen Mietrecht beruhen. Hinzu kommt die Sprache. Ist der Vertrag nur auf Spanisch abgefasst, unterschreibt der Vermieter Regelungen, die er im Zweifel nicht genau kennt. Eine zweisprachige Fassung schafft hier Klarheit, wobei festgelegt sein sollte, welche Sprachfassung im Streitfall gilt.

Ein Wohnraummietvertrag endet aus Sicht des Vermieters auf drei Wegen. Der erste ist das Ende der vereinbarten Laufzeit, sofern die Mindestlaufzeit abgelaufen ist und der Vermieter die Fortsetzung rechtzeitig abgelehnt hat. Je nach geltender Rechtslage kann diese Ablehnung an weitere Voraussetzungen oder an eine Entschädigung des Mieters geknüpft sein. Der Gesetzgeber hat die Regeln zur Verlängerung von Mietverträgen in den letzten Jahren wiederholt geändert. Der zweite ist der Eigenbedarf, wenn der Vertrag ihn vorsieht. Der dritte ist eine Pflichtverletzung des Mieters, vor allem der Zahlungsverzug, aber auch eine unerlaubte Untervermietung, erhebliche Schäden oder eine Nutzung, die gegen den Vertrag verstößt.

Eine Kündigung allein bringt den Mieter allerdings nicht aus der Wohnung. Zieht er nicht freiwillig aus, muss der Vermieter die Räumung gerichtlich durchsetzen. Vor der Klage ist ein außergerichtlicher Einigungsversuch nachzuweisen. Wie das Verfahren abläuft und was vor der Klage belegt sein muss, erklärt der Beitrag Räumungsklage in Spanien. Eine Wohnung, die ohne jeden Vertrag besetzt wurde, ist dagegen ein anderer Fall mit einem eigenen Verfahren, den der Beitrag Hausbesetzung in Spanien behandelt.

Viele Vermieter weichen auf Zeitmietverträge aus, um die Bindung der Wohnraummiete zu vermeiden. In der Praxis sehen wir viele befristete Verträge, die in Wahrheit eine dauerhafte Vermietung sind. Zulässig ist ein Zeitmietvertrag aber nur, wenn der Mieter die Wohnung tatsächlich vorübergehend nutzt, etwa für einen befristeten Lehrauftrag an einer Schule, einen Arbeitseinsatz oder während einer Renovierung der eigenen Wohnung. Wird die Wohnung in Wahrheit dauerhaft bewohnt, gelten die Regeln der Wohnraummiete mit Mindestlaufzeit, Verlängerungsanspruch und Kündigungsschutz. Der Gesetzgeber hat die Anforderungen an Zeitmietverträge zuletzt deutlich verschärft.

Ein Zeitmietvertrag sollte deshalb mindestens drei Voraussetzungen erfüllen. Er nennt einen konkreten und belegbaren Grund für die begrenzte Mietdauer. Der Mieter ist an einem anderen Ort gemeldet und hat dort seinen Lebensmittelpunkt. Und es werden nicht mehrere Zeitmietverträge hintereinander mit demselben Mieter geschlossen, weil eine solche Kette als dauerhafte Vermietung gewertet werden kann.

Bei der Vermietung eines Ladenlokals, eines Büros oder einer Halle können Vermieter und Mieter Laufzeit, Kündigung, Mietanpassung und Kostenverteilung weitgehend frei vereinbaren. Das Gesetz greift nur ergänzend ein, wenn der Vertrag schweigt. Gerade deshalb hängt hier alles an der Vertragsgestaltung. Regelungen zu Untervermietung, Umbauten, Instandhaltung und zur Rückgabe der Räume gehören ausdrücklich in den Vertrag. Bei Zahlungsverzug steht dem Vermieter der Weg der Räumungsklage offen, für den ebenfalls der vorgeschaltete Einigungsversuch gilt.

Ein bestehender Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Verkauf. Ob der Käufer in den Vertrag eintreten muss, hängt davon ab, wann der Vertrag geschlossen wurde und ob er im Grundbuch eingetragen ist. Für Vermieter, die einen späteren Verkauf nicht ausschließen, ist das schon bei Vertragsschluss eine Überlegung wert. Welche Folgen der Mietvertrag für Verkauf und Kaufpreis hat, erklärt der Beitrag Verkauf einer vermieteten Immobilie in Spanien.

Welche Vertragsarten es gibt und wie Mieteinnahmen in Spanien versteuert werden, erklärt unsere Themenseite Vermietung in Spanien. Wenn aus einem Mietverhältnis bereits ein Konflikt geworden ist, finden Sie die Einordnung auf der Themenseite Streitfälle im Immobilienbereich.

Weiterführend im Blog: Räumungsklage in Spanien · Hausbesetzung in Spanien · Verkauf einer vermieteten Immobilie · Touristische Vermietung in Spanien.

In unserem Newsletter ordnet Dietmar Luickhardt regelmäßig ein, was sich für Eigentümer von Immobilien in Spanien rechtlich und steuerlich ändert, auch im Mietrecht.

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