Touristische Vermietung in Spanien

Wer eine Ferienwohnung in Spanien an Urlauber vermieten möchte, braucht dafür mehr als eine Anzeige auf einer Buchungsplattform. Ein landesweites Verbot der touristischen Vermietung gibt es nicht.

Zulässig ist sie aber nur, wenn drei voneinander unabhängige Stellen zustimmen, nämlich die Eigentümergemeinschaft des Gebäudes, die Gemeinde und die Region. Fehlt eine davon, darf die Wohnung nicht touristisch vermietet werden, auch wenn die beiden anderen Voraussetzungen erfüllt sind.

Für Käufer bedeutet das, dass die Vermietbarkeit einer Wohnung vor der Anzahlung geklärt sein sollte und nicht erst nach dem Notartermin.

Die Ebenen bauen nicht aufeinander auf. Eine regionale Lizenz ersetzt weder die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft noch die Zulässigkeit nach dem Bebauungsplan der Gemeinde.

Seit dem 3. April 2025 muss die Eigentümergemeinschaft der touristischen Vermietung einer Wohnung ausdrücklich zustimmen, bevor die Vermietung aufgenommen wird. Der Beschluss erfordert eine qualifizierte Mehrheit der Eigentümer und der Miteigentumsanteile. Eingeführt wurde die Regelung mit einer Änderung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal). Sie gilt in ganz Spanien.
Wohnungen, die vor diesem Stichtag bereits rechtmäßig touristisch vermietet wurden, benötigen die Zustimmung nicht nachträglich.

Unabhängig davon kann die Gemeinschaftsordnung (estatutos) die touristische Nutzung ausschließen. Die Gemeinschaft kann außerdem beschließen, dass touristisch genutzte Wohnungen einen höheren Anteil an den gemeinsamen Kosten tragen.

Für Käufer ist diese Ebene besonders wichtig, weil sie im Exposé selten erwähnt wird. Vor dem Kauf einer Wohnung, die touristisch vermietet werden soll, lassen wir uns deshalb die Gemeinschaftsordnung vorlegen und prüfen, dass sie kein Verbot der Ferienvermietung enthält. Zusätzlich verlangen wir eine Bescheinigung der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, dass die Ferienvermietung in der konkreten Wohnung erlaubt ist.

Über den Bebauungsplan legen die Gemeinden fest, in welchen Zonen touristische Vermietung zulässig ist. In vielen touristisch geprägten Gemeinden ist sie in reinen Wohngebieten oder in Mehrfamilienhäusern inzwischen ausgeschlossen.

Andere Gemeinden haben die Vergabe neuer Genehmigungen vorübergehend ausgesetzt oder angekündigt, bestehende Genehmigungen auslaufen zu lassen.

Diese Vorgaben ändern sich häufig und unterscheiden sich schon zwischen benachbarten Gemeinden. Maßgeblich ist deshalb immer die Rechtslage für die konkrete Adresse und nicht eine allgemeine Aussage für eine Insel oder einen Küstenabschnitt.

Die eigentliche Genehmigung erteilen die Autonomen Gemeinschaften. In den meisten Regionen genügt dafür eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable), mit der der Eigentümer bestätigt, dass die Wohnung die Anforderungen erfüllt. Danach wird sie in das regionale Tourismusregister eingetragen und erhält eine Registrierungsnummer, die in jeder Anzeige angegeben werden muss.

Zu den Anforderungen gehören je nach Region eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, ein Energieausweis, bestimmte Ausstattungsmerkmale und eine Haftpflichtversicherung.

Die Lizenz trägt in jeder Region eine eigene Bezeichnung. Die Abkürzungen tauchen in Anzeigen, Exposés und Kaufverträgen auf.

Ob eine bestehende Lizenz nach einem Kauf weiter genutzt werden kann, regeln die Regionen unterschiedlich. Häufig ist der Eigentümerwechsel anzuzeigen, einzelne Regionen haben Genehmigungen zudem befristet.

Die Besonderheiten auf Mallorca und den übrigen Balearen erklärt der Beitrag Touristische Vermietung auf den Balearen, die Rechtslage auf den Kanarischen Inseln der Beitrag Touristische Vermietung auf den Kanaren.

Die touristische Vermietung ist in Spanien seit 2025 in mehreren Schritten neu geordnet worden.

Neben der Zustimmungspflicht der Eigentümergemeinschaft führte der Staat ein landesweites Register ein, das ab Juli 2025 verpflichtend war. Wer eine Wohnung über Plattformen anbieten wollte, brauchte zusätzlich eine staatliche Registrierungsnummer, die über das Grundbuchamt vergeben wurde.

Das Tribunal Supremo hat dieses Register mit Urteil vom 19. Mai 2026 für nichtig erklärt, weil dem Staat die Zuständigkeit fehlte und sich das Register mit den bestehenden regionalen Registern überschnitt.

Seitdem ist die staatliche Nummer keine Voraussetzung mehr für die Vermietung. Maßgeblich ist wieder die regionale Registrierungsnummer.

Bestehen bleibt der digitale Datenaustausch, über den Buchungsplattformen auf Grundlage einer EU-Verordnung Angaben zu Vermietungen an die Behörden übermitteln. Mehrere Regionen haben zudem ihre eigenen Gesetze verschärft, darunter die Kanarischen Inseln mit einem neuen Gesetz zur touristischen Nutzung von Wohnungen.

Mit der Genehmigung beginnen laufende Pflichten. Die Registrierungsnummer muss in jeder Anzeige erscheinen. Die Daten der Gäste sind an die Sicherheitsbehörden zu melden, seit Ende 2024 in erweitertem Umfang über ein elektronisches System.

Hinzu kommen die steuerlichen Pflichten. Mieteinnahmen sind in Spanien zu erklären, auch wenn der Eigentümer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz lebt.

Im Wohnsitzstaat sind sie ebenfalls anzugeben. Welche Erklärungen im Einzelnen anfallen, erläutert der Beitrag Touristische Vermietung in Spanien: Steuerpflichten für Eigentümer.

Wer ohne gültige Genehmigung vermietet, begeht nach den regionalen Tourismusgesetzen einen Verstoß, der in schweren Fällen mit erheblichen Bußgeldern geahndet wird.

Die Behörden können die Vermietung untersagen und die Entfernung der Anzeigen verlangen. Durch den Datenaustausch mit den Plattformen und eigene Kontrollen der Regionen werden Verstöße heute deutlich häufiger entdeckt als noch vor einigen Jahren.

Eine Vermietung entgegen der Gemeinschaftsordnung kann zudem die Eigentümergemeinschaft zivilrechtlich unterbinden lassen.

Wer eine Immobilie mit Blick auf Mieteinnahmen kauft, kalkuliert mit einer Nutzung, die von drei Stellen abhängt. Vor der Anzahlung lässt sich die Vermietbarkeit mit überschaubarem Aufwand prüfen.

Nach dem Notartermin ist eine fehlende Genehmigung dagegen oft nicht mehr zu beschaffen und die Rendite der Wohnung eine andere als die geplante.

Wie sich die touristische Vermietung von Wohnraum- und Gewerbemiete unterscheidet und welche steuerlichen Folgen jede Nutzungsart hat, erklärt unsere Themenseite Vermietung in Spanien. Welche weiteren Punkte vor dem Kauf zu prüfen sind, zeigt die Themenseite Immobilienkauf in Spanien. Wer langfristig statt an Urlauber vermieten möchte, findet die Grundlagen im Beitrag Spanisches Mietrecht für Vermieter.

Unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien führt durch die rechtlichen und steuerlichen Prüfungen vor dem Notartermin, auch für Käufer mit Vermietungsabsicht.

Im Rahmen eines Immobilienkaufs prüfen wir die Vermietbarkeit für die konkrete Adresse, bevor Sie sich vertraglich binden.