Registrierung und Pflichten
Wer eine Immobilie in Spanien auch zur touristischen Vermietung nutzen möchte, sieht sich seit 2025 mit einer deutlich verschärften Regulierung auf drei Ebenen konfrontiert. Was vor wenigen Jahren mit einer einfachen regionalen Anmeldung erledigt war, verlangt heute erheblich mehr Vorbereitung, am besten schon vor dem Kauf.
Drei Regelungsebenen, die zusammenwirken müssen
Die touristische Vermietung wird in Spanien auf mehreren Ebenen gleichzeitig geregelt. Autonome Gemeinschaften vergeben die eigentliche touristische Lizenz beziehungsweise nehmen die verantwortliche Erklärung entgegen, häufig verbunden mit technischen und Sicherheitsanforderungen an die Immobilie.
Der Versuch, ab Juli 2025 zusätzlich ein staatliches Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA) einzuführen, ohne das eine Immobilie auf keiner Buchungsplattform mehr beworben werden durfte, wurde vom Tribunal Supremo mit Urteil Nr. 620/2026 vom Mai 2026 für nichtig erklärt: Dem Staat fehlte die Kompetenz, ein zentrales Register zu schaffen, das sich mit den bereits bestehenden regionalen Registern überschneidet. Die NRUA-Nummer ist damit keine Voraussetzung mehr für die Vermietung – über 111.000 zuvor blockierte Immobilien können seither wieder regulär inseriert werden, sofern sie über eine gültige regionale Lizenz verfügen.
Bestehen bleibt hingegen die europarechtlich vorgegebene Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA), über die Plattformen weiterhin Vermietungsdaten an die zuständige Stelle übermitteln müssen. Zusätzlich können Gemeinden über Bauleitpläne oder Moratorien eigene Einschränkungen festlegen. Entscheidend bleiben also die regionale Lizenz und etwaige kommunale Vorgaben – eine allein reicht nicht.
Die neue Zustimmungspflicht der Eigentümergemeinschaft
Seit April 2025 gilt durch eine Änderung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes eine weitere Hürde, die viele DACH-Käufer unterschätzen. Die Nutzung einer Wohnung zur touristischen Vermietung muss von der Eigentümergemeinschaft mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und Miteigentumsanteile genehmigt werden.
Ohne diese Zustimmung der Gemeinschaft darf eine Wohnung nicht touristisch vermietet werden, selbst wenn die regionale und die staatliche Anforderung erfüllt sind. Wer eine Wohnung mit dem Ziel der touristischen Vermietung kauft, sollte deshalb bereits vor dem Kauf klären, wie die Gemeinschaft zu diesem Thema steht.
Kontrolle und Sanktionen haben spürbar zugenommen
Buchungsplattformen sind weiterhin verpflichtet, die regionale Registrierungsnummer zu prüfen und Anzeigen ohne gültige Lizenz zu entfernen; die Datenübermittlung an die VUDA läuft unverändert weiter.
Das spanische Wohnungsbauministerium meldete Anfang 2026 mehrere zehntausend als nicht registriert identifizierte Anzeigen und forderte deren Entfernung – diese Kontrollpraxis betraf primär die inzwischen aufgehobene NRUA-Pflicht und dürfte sich künftig auf die regionalen Register konzentrieren.
Mit Urteil Nr. 620/2026 vom Mai 2026 hat der Tribunal Supremo die staatliche NRUA-Registrierungspflicht vollständig aufgehoben; die regionalen Lizenzpflichten (VUT, HUT, VFT je nach Region) und die Sanktionsregime der Autonomen Gemeinschaften bleiben davon unberührt. Bei fehlender regionaler Lizenz drohen weiterhin je nach Region empfindliche Bußgelder, die im Höchstfall in die sechsstellige Höhe reichen können.
Warum das schon vor dem Kauf relevant ist
Wer eine Immobilie mit Blick auf Mieteinnahmen kauft, sollte die Vermietungsfähigkeit nicht erst nach dem Notartermin prüfen. Regionale Lizenzfähigkeit, die Haltung der Eigentümergemeinschaft und die Frage, ob die Gemeinde weitere Einschränkungen plant, lassen sich in aller Regel bereits vor der Anzahlung klären und beeinflussen die tatsächlich zu erwartende Rendite erheblich.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für eine Prüfung Ihres konkreten Vermietungsvorhabens in Spanien stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Kanzlei spanienweit zur Verfügung.