Vermögensteuer Spanien und Mallorca

Wer eine Immobilie in Spanien besitzt, kann dort zur Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) herangezogen werden, auch wenn der Wohnsitz in Deutschland, Österreich oder der Schweiz liegt. Abgeschafft ist die Steuer nicht. Ob sie tatsächlich anfällt und in welcher Höhe, entscheidet sich aber weniger am Wert der einzelnen Immobilie als an der Region, in der das Vermögen liegt, und an der Frage, wem die Immobilie gehört. Dasselbe Vermögen kann auf Mallorca steuerfrei bleiben und auf dem Festland oder den Kanaren eine spürbare jährliche Steuer auslösen.

Steuerpflichtig sind zwei Gruppen. Wer in Spanien steuerlich ansässig ist, versteuert sein weltweites Vermögen. Wer nicht ansässig ist, versteuert nur das in Spanien belegene Vermögen, also vor allem Immobilien, spanische Bankguthaben und Beteiligungen an spanischen Gesellschaften. Maßgeblich ist jeweils das Nettovermögen am 31. Dezember eines Jahres. Wer seinen Wohnsitz erst nach Spanien verlegt, wird anders behandelt. Das ordnet der Beitrag Vermögensteuer beim Umzug nach Spanien ein.

Nicht jedes Vermögen zählt mit. Welche Vermögenswerte befreit sind, erklärt der Beitrag: Welche Vermögenswerte befreit sind.

Die Steuer entsteht erst oberhalb eines Freibetrags und wird mit progressiven Sätzen berechnet. Jeder Satz gilt dabei nur für den Teil des Vermögens, der in die jeweilige Stufe fällt. Wie hoch Freibetrag und Sätze ausfallen, legen die spanischen Regionen weitgehend selbst fest.

Dass die Steuer häufig als „abgeschafft“ gilt, hat einen nachvollziehbaren Hintergrund. Einige Regionen gewähren auf die Steuerschuld einen vollständigen Nachlass, sodass kleinere und mittlere Vermögen dort faktisch nichts zahlen. Gesetzlich besteht die Steuer aber in ganz Spanien fort und die Pflicht zur Erklärung kann auch ohne Zahlung bestehen.

Immobilien werden nicht mit dem aktuellen Marktwert angesetzt, sondern mit dem höchsten von drei Werten. Das sind der Katasterwert (valor catastral), der Kaufpreis und ein von der Finanzverwaltung für andere Steuern festgestellter Wert. Bei Immobilien, die in den vergangenen Jahren gekauft wurden, ist das in aller Regel der Kaufpreis einschließlich der Erwerbsnebenkosten wie Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Abziehen lassen sich Schulden, die mit dem spanischen Vermögen zusammenhängen, typischerweise die Finanzierung der spanischen Immobilie. Ein Darlehen für das Haus in Deutschland mindert die spanische Bemessungsgrundlage eines Nicht-Residenten dagegen nicht.

Wer in Spanien ansässig ist, unterliegt dem Recht seiner Wohnsitzregion. Nicht-Residenten können nach der vierten Zusatzbestimmung des spanischen Vermögensteuergesetzes statt der staatlichen Regelung das Recht der Region anwenden, in der der wertmäßig größte Teil ihres spanischen Vermögens liegt. Diese Wahl gilt nicht automatisch, sondern muss in der Erklärung aktiv getroffen werden. Seit 2021 steht sie allen Nicht-Residenten offen, auch Eigentümern mit Wohnsitz in der Schweiz. Wer eine Villa auf Mallorca und zusätzlich eine kleinere Wohnung in Madrid besitzt, kann deshalb insgesamt nach balearischem Recht rechnen. Wer Vermögen in mehreren Regionen hält, sollte diese Zuordnung bewusst prüfen, denn sie entscheidet über alle weiteren Parameter.

Die Regionen nutzen im Wesentlichen drei Stellschrauben. Welche davon eine Region wie stark einsetzt, ändert sich regelmäßig mit den jährlichen Haushaltsgesetzen.

Wer in Spanien ansässig ist, kann für die selbstgenutzte Hauptwohnung zusätzlich einen eigenen Freibetrag nutzen. Nicht-Residenten steht er nicht zu.

Nichtresidenten dürfen die Regelung der Region anwenden, in der sich der größte Teil ihres spanischen Vermögens befindet. Dieses Wahlrecht ist seit einigen Jahren nicht mehr auf Eigentümer aus der EU und dem EWR beschränkt. Es steht auch Eigentümern aus Drittstaaten wie der Schweiz offen.

Die Wahl wird aktiv in der Steuererklärung getroffen. Wer sie nicht ausübt, für den gilt das staatliche Recht, das im Vergleich zu manchen Regionen deutlich ungünstiger sein kann. Früher wurde die Erklärung für Nichtresidenten zentral in Madrid eingereicht, dort war eine Regionswahl nicht vorgesehen.

Wer selbst erklärt oder eine wenig erfahrene Gestoría beauftragt, erklärt deshalb bis heute oft ohne Wahl. Das kommt seltener vor als früher, aber nach unserer Erfahrung weiterhin in einem erheblichen Teil der Fälle. Wie sich die Zuordnung verschiebt, wenn Immobilien in mehreren Regionen liegen, zeigt der Beitrag Vermögensteuer bei Vermögen in mehreren Regionen.

Die Balearen gehören zu den Regionen, die den Freibetrag weit über das staatliche Niveau angehoben haben. Er steht auch Nicht-Residenten zu, sofern der größte Teil ihres spanischen Vermögens auf den Inseln liegt und sie die balearische Regelung wählen. Für viele Eigentümer aus dem DACH-Raum bedeutet das, dass auf Mallorca derzeit keine Vermögensteuer anfällt.

Entscheidend ist, dass der Freibetrag an die Person gebunden ist. Gehört eine Villa Ehepartnern je zur Hälfte, kann jeder von ihnen den vollen Freibetrag nutzen. Die steuerfreie Grenze verdoppelt sich damit für das Paar. Steht dieselbe Villa im Alleineigentum eines Ehepartners, wird nur ein Freibetrag angesetzt. Oberhalb des Freibetrags ist die Steuer auf den Balearen allerdings nicht niedrig, denn der Tarif gehört zu den höheren in Spanien. Bei Käufen auf Mallorca sprechen wir die Eintragung deshalb in jedem Mandat an, gemeinsam mit weiteren Gestaltungsmöglichkeiten. Der gemeinsame Erwerb durch mehrere Personen, etwa durch Ehepartner oder Familienangehörige, ist einer der wirksamsten Wege, die Vermögensteuer zu vermeiden. Was Miteigentümer darüber hinaus regeln sollten, erklärt unsere Themenseite Miteigentum in Spanien.

Einen strukturierten Überblick gibt unser Leitfaden „Gemeinsam kaufen“.

Die Regionen gehen sehr unterschiedlich mit der Steuer um. Wir nennen hier bewusst keine Beträge, weil sich Freibeträge und Tarife regional und oft kurzfristig ändern. Aktuelle Zahlen stellen wir im Rahmen einer Beratung zusammen.

• Balearen: hoher Freibetrag pro Person, vergleichsweise hoher Tarif oberhalb davon.
• Kanarische Inseln: im Wesentlichen der staatliche Freibetrag ohne Nachlass. Die Belastung fällt bei gleichem Vermögen deutlich höher aus als auf den Balearen. Steuervergünstigungen, die Eigentümer dort erwarten, gelten nur für gewerbliches Vermögen.
• Madrid und Andalusien: ein Nachlass senkt die Steuer in vielen Konstellationen auf null. Bei sehr großem Vermögen greift er nicht mehr vollständig, weil die staatliche Solidaritätssteuer hinzukommt.
• Valencia: Die Region hat ihren Freibetrag zuletzt deutlich angehoben. Das Gesetz spricht ausdrücklich von Personen mit Wohnsitz in der Region. Aus unserer Sicht darf ein Nichtresident nicht schlechter behandelt werden, weil der Europäische Gerichtshof bei der Erbschaftsteuer eine Ungleichbehandlung von Ansässigen und Nichtansässigen für unzulässig erklärt hat. Eine ausdrückliche Aussage der Finanzverwaltung zur Vermögensteuer kennen wir nicht.
• Katalonien: niedrigerer Freibetrag als im staatlichen Recht und ein eigener, am oberen Ende hoher Tarif.
• Asturien: im Wesentlichen staatliches Recht.

Ein Ehepaar aus München kauft eine Villa in Spanien. Beide sind in Deutschland ansässig, weiteres Vermögen in Spanien besteht nicht. Für die Vermögensteuer spielen zwei Entscheidungen zusammen, die Lage der Immobilie und die Eintragung im Grundbuch.

Liegt die Villa auf Mallorca und gehört beiden je zur Hälfte, nutzt jeder Ehepartner seinen eigenen Freibetrag. Bei einem Kaufpreis im Rahmen der beiden Freibeträge fällt keine Steuer an. Je nach Wert entfällt auch die Erklärung. Gehört dieselbe Villa nur einem Ehepartner, reicht ein Freibetrag unter Umständen nicht aus und es entsteht eine Steuer auf den übersteigenden Teil.

Liegt die Villa in einer Region mit niedrigem Freibetrag und ohne Nachlass, etwa auf den Kanarischen Inseln, ändert sich das Bild grundlegend. Dort kann bereits ein Bruchteil desselben Vermögens steuerpflichtig werden und die jährliche Belastung ein Vielfaches des Mallorca-Werts erreichen. Auch hier wirkt die hälftige Eintragung entlastend, weil der Freibetrag doppelt genutzt und der Tarif pro Person auf eine geringere Bemessungsgrundlage angewendet wird.

Neben der regionalen Vermögensteuer erhebt der spanische Staat eine zusätzliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas). Sie erfasst auch Nicht-Residenten mit ihrem spanischen Vermögen, greift aber erst bei sehr großen Vermögen. Bereits gezahlte regionale Vermögensteuer wird angerechnet.

Die Solidaritätssteuer ist auch der Grund, warum die vollständigen Nachlässe einzelner Regionen bei sehr hohen Vermögen ihre Wirkung verlieren. Einige dieser Regionen, darunter Andalusien und Madrid, haben ihren Nachlass deshalb so angepasst, dass Vermögen oberhalb dieser Schwelle regionale Vermögensteuer zahlen. Sie wird auf die Solidaritätssteuer angerechnet und bleibt so in der Region. Ob und in welcher Form sie fortgeführt wird, entscheidet der Gesetzgeber jeweils neu.

Die Gesamtbelastung aus Einkommensteuer und Vermögensteuer ist nach spanischem Recht begrenzt. Der Tribunal Supremo hat entschieden, dass diese Begrenzung auch Nichtresidenten zugutekommen kann. Die Finanzverwaltung hat ihre Formulare angepasst. In der Praxis hilft das aus unserer Erfahrung selten weiter, weil zur Berechnung das Einkommen aus dem Wohnsitzstaat offengelegt werden muss. Ob sich der Aufwand lohnt, prüfen wir im Einzelfall.

Lange galt die Empfehlung, eine Immobilie in Spanien über eine Gesellschaft zu halten, um die Vermögensteuer zu mindern. Nach heutiger Rechtslage werden bei Nichtresidenten auch Anteile an Gesellschaften besteuert, deren Vermögen überwiegend aus spanischen Immobilien besteht.

Das betrifft nicht nur die spanische SL, sondern auch ausländische Gesellschaften und Personengesellschaften wie eine deutsche KG oder GbR, wenn ihr Vermögen überwiegend aus spanischen Immobilien besteht. Hinzu kommt, dass schon die Übertragung einer Immobilie vom Privatvermögen in eine Gesellschaft oder zurück steuerlich wie ein Verkauf behandelt wird.

Für bestehende Gesellschaften kommen im Grundsatz drei Wege in Betracht: die Anteile der Gesellschaft verkaufen, die Immobilie aus der Gesellschaft heraus verkaufen oder die Gesellschaft auflösen und die Immobilie danach verkaufen.

Wer die Immobilie behalten möchte, bespricht den passenden Weg im Einzelfall. Welcher Weg zu welchem Ergebnis führt, lässt sich nicht pauschal sagen. Auf Wunsch rechnen wir für Ihren Fall durch, welcher Weg steuerlich günstiger ist. Warum die Vermögensteuer auch bei einer Immobilie über eine SL bleibt und wie die einzelnen Wege aussehen, erklärt der Beitrag Immobilie über eine SL und Vermögensteuer.

Vermögensteuer und Erbschaftsteuer sind beide regional geregelt, die Region bestimmt also bei beiden das Ergebnis mit. Wer die Vermögensteuer in Ruhe ordnet, legt damit oft auch die Grundlage für die Nachfolge. Mehr dazu auf unserer Seite Erbschaftsteuer in Spanien.

Die Berechnung beantwortet die Frage nach dem laufenden Jahr. Wie hoch die Belastung über zehn oder zwanzig Jahre ausfällt, hängt dagegen von Entscheidungen ab, die meist beim Kauf getroffen werden. Dazu gehört, wer im Grundbuch steht und ob die Immobilie privat oder über eine spanische Gesellschaft gehalten wird. Ebenso gehört dazu, wie Vermögensteuer, Kapitalertragsteuer beim späteren Verkauf und Erbschaftsteuer im Erbfall zusammenwirken. Eine Gesellschaft kann die Vermögensteuer in bestimmten Konstellationen verringern, bringt aber laufende Pflichten mit sich und ist nicht in jedem Fall die bessere Lösung.

Welche Stellschrauben es im Einzelnen gibt, zeigt der Beitrag Vermögensteuer in Spanien strukturell verringern.

Auf den Kanarischen Inseln, wo der staatliche Freibetrag gilt und kein Nachlass gewährt wird, gehört die Vermögensteuer deshalb bei jedem Immobilienkauf und jeder Erbschaft mit höheren Werten zu unserer Beratung. Gerade eine Erbschaft kann Erben, die bisher kaum Vermögen in Spanien hatten, unerwartet in die Steuerpflicht bringen. Welche Steuern beim Übergang einer spanischen Immobilie im Erbfall anfallen, erklärt unsere Themenseite Erbschaftsteuer in Spanien.

Die steuerlichen Fragen rund um Kauf, Haltung und Verkauf ordnet die Seite Steuern & Struktur im Immobilienkontext im Zusammenhang ein.

Die Berechnung der Steuer ist selten das eigentliche Problem. Entscheidend ist, was vor ihr festgelegt wird. Das sind die Region, in der das Vermögen liegt, die Verteilung des Eigentums unter Ehepartnern oder Familienmitgliedern und die Frage, ob eine Gesellschaft dazwischen steht. Besonders häufig als teuer und ohne Nutzen erweisen sich SL-Strukturen, die als Vermögensverwaltung für private Immobilien aufgebaut wurden.

Wir prüfen für Eigentümer aus dem DACH-Raum, welches Regionalrecht für ihr spanisches Vermögen gilt, ob eine Erklärungspflicht besteht und ob die bestehende Eigentumsstruktur zur Vermögenssituation passt. Im Rahmen eines Immobilienkaufs gehört diese Einordnung zu unserer Begleitung vor dem Notartermin.

Freibeträge und Tarife ändern sich in Spanien regional und oft kurzfristig. Über Änderungen, die Eigentümer spanischer Immobilien betreffen, informiert der Legalium-Newsletter, persönlich von Dietmar Luickhardt.