Immobilienkauf auf Plan

Quadratmeterabweichung – Kaufvertrag

Stand 13.01.2022

Frage: Was muss ich beim Immobilienkauf einer neuen Immobilie in Spanien beachten?

Antwort

Schon der Reservierungsvertrag muss alle notwendigen Vertragsbestandteile erhalten, später erlauben die Bauträger im Kaufvertrag keine Änderungen mehr!
Kaufpreis – Bauzeit – Bestimmung der Immobilie – Quadratmeter der Wohnfläche!

Ein Immobilienkauf auf Plan ist juristisch ein Kaufvertrag und kein Werkvertrag, sprich der Verkäufer und Bauträger bei einem Neubau muss die Immobilie fertigstellen und das Eigentum übertragen, wie vertraglich vereinbart. Der Kaufvertrag und die darin befindlichen Bestimmungen sind wesentlich für jeden Haftungsanspruch gegen den Bauträger.

Beispiel

Sie kaufen eine neue Immobilie auf Lanzarote, Spanien – Kanarische Inseln, und bei der Übergabe der fertiggestellten Immobilie, in diesen Falle einer Ferienwohnung, hat diese nicht die angegebenen 100m2, sondern nur 80m2 Wohnfläche.
Der Bauträger verteidigt sich, dass dies normal sei und der Käufer die Immobilie als cuerpo cierto gekauft hat.

Mit cuerpo cierto würde man jede Quadratmeterabweichung tolerieren müssen, da man eine Immobilie als Ganzes kaufen würde.

Tipp für Immobilienkäufer in Spanien

Der Art. 1469 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) gibt dem Immobilienkäufer ein Recht zur Preisminderung oder gar zum Rücktritt vom Kaufvertrag, wenn eine Quadratmeterabweichung von mehr als 10% gegeben ist.

Doch schon bei Vertragsunterschrift und nicht erst bei Fertigstellung muss der Immobilienkäufer achtsam sein und den Kaufvertrag über die Immobilie durch unsere Kanzlei prüfen lassen, da nämlich die Quadratmeterzahl der Wohnfläche eindeutig in dem Kaufvertrag definiert sein muss, um Vertragsgegenstand zu werden

Wenn nur der Begriff cuerpo cierto dort genannt ist, dann kann der Bauträger tatsächlich versuchen, sich damit zu verteidigen, dass keine konkrete Quadratmeterzahl und Wohnfläche verkauft wurde.


Doch auch hier gibt es Rechtsprechung, die den Verbraucher schützt und auch die ständige Rechtsprechung des obersten spanischen Zivilgerichts seit 1979 kann hier herangezogen werden. Ein Urteil aus Kantabrien aus dem Jahre 2002 hat diesen Verbraucherschutzgedanken aufgenommen.

In der Rechtsprechung aus Mallorca, Berufungsgericht Palma de Mallorca vom 6.5.2011, hat das Gericht dem Immobilienkäufer Recht gegeben, dass eine Quadratmeterabweichung, die wesentlich ist, eine Nichterfüllung des Kaufvertrages von Seiten des Bauträgers darstellt und damit der Immobilienkäufer die Auflösung des Vertrages gerichtlich verlangen kann, mit Schadensersatzanspruch.

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