Immobilienkauf – Quadratmeterabweichung

Immobilienkauf Spanien – Quadratmeterabweichung

Wie bei jedem Kaufgeschäft sollte man sich Kaufverträge vor der Unterschrift gründlich durchlesen und wenn man in Spanien, Teneriffa, Gran Canaria oder auch in dem „vertrauten“Mallorca eine Immobilie erwirbt, ist besondere Vorsicht geboten, da aufgrund von höherer Nachfrage oftmals hochpreisig verkauft wird, obgleich rechtliche und technische Baumängel existieren.

Wir empfehlen unser Immobilienkaufservicepaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie oder das Grundstück in Spanien erwerben. Wir prüfen VOR der Vertragsunterschrift alle rechtlichen und steuerlichen wichtigen Elemente des Kaufes.

Welche rechtliche Lösung gibt es bei Quadratmeterabweichungen bei einem Immobilienkauf in Spanien?

Beispiel aus der Praxis:

Sie möchten ein Haus mit Pool kaufen und im Kataster ist der Pool als sogenannte „deportivo“ Einheit mit 30 qm eingetragen, doch im Grundbuch ist der Pool nicht genannt.

Dies ist rechtlich problematisch, da der Grund für die fehlende Eintragung im Grundbuch sein kann:

Der Pool wurde ohne Baugenehmigung erbaut – Bussgeld, Abrissverfuegung droht
Der Pool wurde mit Baugenehmigung erbaut, jedoch aus Kostengründen nicht im Grundbuch eingetragen.

Die Alternative 1) verlangt einer besonderen rechtlichen Prüfung und Risikoausschluss mit entsprechenden Haftungsübernahmeklauseln.

TIPP: Mallorca:

Seit 26.05.2024 gibt es die Möglichkeit der rechtlichen Heilung von illegalen verjährten Bauten wie Pool im Rustico (landwirtschaftlichen Gebiet)

Die Alternative 2) ist mit einer sogenannten nachträglichen Erklärung (declaracion obra nueva) in öffentlicher Urkunde einfach zu regeln.

Der Wert dieser Erklärung ist nicht wie früher angenommen, der Verkehrswert, sondern es ist der Baukostenwert des Pools (coste real de ejecucion).

Die Kosten der öffentlichen beurkundeten Nacherklärung sind in der Regel, bei einem Bauwert von 30.000 Euro:

unser Anwalts/Steuerberaterkanzlei Honorar: 2.500 Euro zzgl 7% Mwst
Notar, Grundbuch von ca 1500 Euro
Dokumentensteuer abhängig von der spanischen Region.
Mallorca 1.2% von 30.000 Euro // Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 0.75% von 30.000 Euro // Katalonien (Costa Brava, Barcelona, Sitges): 1.5% von 30.000 Euro

Der Pool Fall ist in der Praxis häufig und wird im Rahmen unseres Immobilienkaufservicepakets schon in der Stufe 1: rechtliche Vorkontrolle geprüft und die entsprechenden Lösungsvorschläge angeboten, die dann in Stufe 2 im Kaufvertrag verklausuliert und umgesetzt werden, zur Rechtssicherheit für den Immobilienkäufer.

Neben der Pool Problematik, gibt es auch die Fälle, dass das gesamte Gebäude nicht im Grundbuch eingetragen ist und nur das Grundstück erscheint. Diese Konstellation ist problematischer und kostenintensiver in der Regulierung.

Sollte es Quadratmeterabweichungen zwischen Kataster und Grundbuch geben, ist stets eine Bestandsvermessung durch einen Architekten unserer Kanzlei durchzuführen, da die rechtliche Korrektur von einer Abweichung von mehr als 10% (Toleranzgrenze) die Regulierungsabfolge hat, dass zunächst das Kataster berichtigt werden muss und dann das Grundbuch. Bei Abweichungen über 10% und Beeinträchtigung der Parzellengrenzen, sind die Nachbarparzellen um Zustimmung anzufragen.

Bei jedem Immobilienkauf, und insbesondere beim Grundstückskauf empfehlen wir den Service der Vermessung durch unseren Hausarchitekten, um spätere Grenzstreitigkeiten zu vermeiden und den Kaufpreis nach vorhandenen Quadratmetern festzulegen.

Immobilienkauf auf Plan – Neubau – Quadratmeterabweichung im Kau fvertrag