Immobilienkauf Spanien – Phase 1 Alarmzustand
Aktuell 11.05.2020
Die Rückkehr zur vollständigen Freizügigkeit wird in Spanien in 4 Phasen geregelt, in einem Abstand von 2 Wochen, gemäß den sanitären Indikatoren in der jeweiligen Region.
Auf Teneriffa oder Mallorca wird die Phase 1 am 11.05.2020 in Kraft gesetzt. Damit kann der Immobilienkauf oder die Erbschaft wieder beim Notar unterschrieben werden und die Parteien können zum Notar anreisen.
Einreisebestimmungen nach Spanien
SERVICE
Wir bieten unseren SERVICE zur Vollabwicklung des Immobilienkaufes in ganz Spanien an, in dem wir Immobilienkäufer oder Immobilienverkäufer mit einer besonderen Vollmacht für Rechtsanwälte vertreten. Damit ist die Anreise nach Spanien nicht erforderlich.
Möchte der Immobilienkäufer die Immobilie nicht mehr kaufen, aber wurde schon ein Vertrag, sei es Kaufversprechen (promesa) oder „arras“ unterschrieben, dann ist zu prüfen, ob wegen der Corona Krise ein Rücktritt aus dem Vertrag möglich ist oder der Kaufpreis reduziert werden müsste.
Immobilienkauf Spanien Rücktritt wegen der Corona Krise
Stand: 15.04.2020
Beispiel
Sie haben eine Immobilie in Barcelona, Madrid oder auch in Mallorca oder Teneriffa in einem Verkaufsvertrag (contrato de arras) reserviert und 10% Anzahlung geleistet und der Kaufpreis wurde fest vereinbart.
Mit der Corona Krise ist mit einem Preisverfall im spanischen Immobilienmarkt von 30% und mehr zu rechnen.
Wie kann der Immobilienkäufer sich vom Verkaufsvertrag lösen bzw zurücktreten?
Wichtig
Die folgenden Ausführungen richten sich nach dem spanischen Recht. Für Katalonien gibt es noch besondere Regelungen, die wir im Einzelfall bei einem Immobilienkauf in Barcelona anwenden könnten.
Viele Immobilienkäufer in Spanien, die bereits einen Vorvertrag unterschrieben haben, und jetzt Bedenken an der Werthaltigkeit der Immobilie wegen der Corona Krise haben, fragen sich nach den Rücktrittsmöglichkeiten.
Jeder Vertrag über eine spanische Immobilie ist gesondert zu prüfen und in der Tat hat der Verbraucher bei einem Immobilienkauf von einem Bauträger weitreichender Möglichkeiten des Rücktritts aufgrund der aktuellen Gesetze des Alarmzustandes, inbesondere das spanische Gesetz RD 11/2020, aber es besteht nur eine 14 Tagesfrist, um die Rechte geltend zu machen.
Sollte von privat zu privat verkauft worden sein, dann ist die sogenannte „rescision“ oder auch „resolucion“ des Immobilienkaufvertrages zu prüfen.
Die Rescision ist eine Vertragsauflösung, die in die Zukunft gilt und die resolucion vernichtet den Vertrag rückwirkend von Anfang an, sprich die Parteien müssen so gestellt werden, als der Kaufvertrag oder Vorvertrag über die Immobilie niemals unterschrieben wurde.
Die Gründe für eine rescision sind in Art.1291 CC des spanischen Zivilgesetzbuches festgeschrieben.
- die Immobilie hat Abweichungen wesentlichen Charakters (Grundbuch, Katasterabweichungen)
- fehlende Kaufpreiszahlung
- bestehende Baumängel (Aluminosis etc)
- bestehende bauordnungsrechtliche Probleme (Gebäude ohne Baugenehmigung)
Die sogenannte resolucion – Vertragsauflösung wegen Nichterfüllung wird in Art.1124 CC des spanischen Zivilgesetzes beschrieben und erlaubt zum Rücktritt mit Schadensersatz oder aber zur Erzwingung zur Vertragserfüllung mit Schadensersatz.
Eine weitere Möglichkeit einer Vertragsauflösung ist die „rebus sic stantibus“, welche durch die Rechtsprechung entwickelt wurde.
Das Berufungsgericht in Barcelona hat schon im Jahre 2014 dieses Rechtsinstitut als außerordentlicher Grund für eine Vertragsauflösung geschaffen, sowie es der Alarmzustand während der Corona Krise ist.
Entscheidend sind auch die wirtschaftlichen Folgen, und ob der spanische Immobilienmarkt in der Tat um bis zu 30% an Wertverlust erleiden wird.
Die spanische Rechtsprechung setzt eine außergewöhnliche Situation voraus, unter welchen Bedingungen der vorliegende Kaufvertrag oder Vorvertrag nicht geschlossen worden wäre, und daraus eine Unverhältnismäßigkeit zwischen Kaufpreis und Immobilienwert folgt.
Desweiteren ist eine rechtliche Voraussetzung, dass diese eingetretenen Umstände in keinster Weise voraussehbar waren.
Dies ist im spanischen Zivilrecht auch im Art.1105 CC niedergelegt, dass niemand in der Verantwortung sein kann, wenn Umstände eintreten, die nicht voraussehbar waren oder voraussehbar, aber unvermeidbar.
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- Vertragsauflösungsklage bei fehlendem Vergleich
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