Grundstückskauf und Bau einer schlüsselfertigen Immobilie in Spanien

Vom Grundstückskauf bis zur schlüsselfertigen Immobilie in Spanien

In dem folgenden Ratgeber werden wir die wesentlichen Schritte, rechtlichen und technischen Voraussetzungen und Risiken darstellen.

Grundstückskauf in Spanien

Lassen Sie sich von uns nicht nur bei der Vollabwicklung des Grundstückskaufes betreuen, sondern schon im Vorfeld, in welcher Rechtsform der Kauf zu empfehlen ist. In Deutschland Ansässige arbeiten oft mit der eGbR oder einer KG, wogegen andere privat kaufen oder mit einer spanischen SL. Alle Optionen sind möglich und haben ihre Vor und Nachteile, die im Einzelfall zu prüfen sind.

Gesetzliche und technische Anforderungen für ein bebaubares Grundstück in Spanien

Gesetzliche Anforderungen

a) Stadtplanerische Einstufung und Bebauungsplan

Laut dem Allgemeinen Bebauungsplan (PGOU) wird das Grundstück klassifiziert als:

• Erschlossenes Bauland: mit allen Versorgungsleistungen, auch als urbano consolidado bezeichnet.
• Nicht erschlossenes Bauland: erfordert Infrastrukturmaßnahmen vor der Bebauung, auch als urbano bezeichnet.

TIPP: Die Beschreibung im Grundbuchauszug, urbano, ist baurechtlich nur bedingt aussagekräftig, da nicht aktualisiert.

• Bebaubares Land: zukünftig nach Erschließung geeignet, auch als urbanizable genannt.
• Landwirtschafts- oder Schutzgebiet: Bebauung stark eingeschränkt oder verboten, auch rustico genannt.

b) Kataster- und Grundbuchunterlagen

• Katasterauszug prüfen (Nutzung, Flächen).
• Grundbuchauszug (Eigentum, Belastungen, Dienstbarkeiten)

RECHTLICHER HINWEIS

Sollten sich Quadratmeterabweichungen zwischen Kataster und Grundbuch ergeben, ist dies rechtlich zu prüfen.

c) Baugenehmigungen

Wenn das Grundstück bebaubar ist, muss beim Rathaus beantragt werden:

• Genehmigung für größere Bauvorhaben (Neubau).
• Subsidiär: Genehmigung für kleinere Arbeiten oder spezielle Installationen.

d) Planungs- und Erschließungsinstrumente

Für bebaubares oder ländliches Land:

• Erstellung und Genehmigung von Teilbebauungsplänen, Detailstudien, Sonderplänen.
• Erschließungsarten: Kompensation, Kooperation, Neuordnung der Parzellen.

e) Nutzungsänderung oder Umwidmung

• Umwandlung von landwirtschaftlichem Land in Bauland erfordert:
• Stadtplanerische Verträglichkeitsprüfung der Gemeinde.
• Technische Begründung (Umweltverträglichkeit, Verkehr).
• Verfügbarkeit von Grundversorgung: Wasser, Strom, Abwasser, Straßen.

f) Staatliche und regionale Vorschriften

• Boden- und Stadtentwicklungsgesetz (RDL 7/2015) und zugehörige Verordnungen.
• Regionale Gesetze je nach Autonomer Gemeinschaft.
• Anwendung der Technischen Bauordnung (Código Técnico de la Edificación, CTE) für Barrierefreiheit, Installationen, Tragwerke.

Technische Anforderungen

• Pflicht gemäß CTE DB-SE-C (RD 314/2006).
• Enthält: Bohrungen, Laboranalysen, zulässige Lasten, Fundamentempfehlungen.

• Aktuelle Katastervermessung, Grenzmarkierung, Höhen, Ausrichtungen.
• Mindestparzellengröße, Fassadenbreite, Bebauungs- und Nutzungskoeffizienten laut kommunaler Vorschriften.
  TIPP: Es ist ein sogenannter informe urbanistico, oder auch als cedula urbanistica bei der Gemeinde zu beantragen.

• Netz für Trinkwasser, Strom, Telekommunikation, Kanalisation, Müllentsorgung, Straßen, Gehwege.
• Nicht erschlossenes Bauland erfordert vorherige Erschließungsarbeiten.
  HINWEIS: Erhebliche Mehrkosten

• Umweltverträglichkeitsprüfung, Mobilitätsanalyse, Nachhaltigkeit.

Sondervorschriften für die Bebauung von Grundstücken auf den Kanarischen Inseln

• Regelt den Schutz von ländlichem Boden, die Nutzung für Wohnzwecke in Verbindung mit landwirtschaftlicher Tätigkeit und die Vereinbarkeit mit Naturschutz. Im Fachjargon als asentamiento rural bezeichnet.

• Legt die formalen Anforderungen für Bebauungspläne und Teilpläne fest.

• Fasst Gesetz 4/2017 und dringende Dekrete (Wohnungsbau, Wiederaufbau nach Vulkanausbruch, Tourismus) zusammen.

• 1/2022: Maßnahmen für den Wiederaufbau nach dem Vulkanausbruch auf La Palma.
• 1/2024 und 2/2024: Wohnungsbauanreize, wirtschaftliche Erholung, vereinfachte Verfahren, Regelungen für touristische Flächen.

• Vereinfachung der Vorschriften (Reduzierung der PGOs um ca. 40 %), Digitalisierung, höhere Strafen, keine Ausweitung von Bauland, Erhöhung der Pflichtabgabe für sozialen Wohnungsbau auf 15 %.

3. Ländlicher Boden: Flexibilität und neue Förderungen

• In Gemeinden < 10.000 Einwohner:
  • Wohngebäude erlaubt, wenn mit landwirtschaftlicher Nutzung verbunden
  • Eigene Kläranlagen und erneuerbare Energien zulässig
  • Zentralisierung ländlicher Dienste
• Reform 2025: mehr Anreize für Energieautarkie und schnellere Genehmigungen.

4. Wiederaufbau nach Vulkanausbruch (La Palma)

• Neubauten in Bereichen mit geringer Lavadicke (<10 m) erlaubt
• Bedingungen für Infrastruktur, Straßenanbindung und Naturschutz.

5. Besonderheiten gegenüber nationalem Recht

• Starke Autonomie bei Inselplanung (Inselplanungspläne, PIO).
• Begrenzung der Bodenverfügbarkeit angepasst an Insellage (Naturschutz, Tourismus-Wohnungsbalance).

Wichtige Schritte für die Bebauung auf den Kanaren

1. PGO der Gemeinde und Inselplanungsplan (PIOT) prüfen
2. Dichte, Abstandsflächen und Freiraum gemäß Art. 36 einhalten
3. Bei ländlichem Boden: neue Vorschriften 2024–2025 beachten
4. Besondere Regeln für Vulkangebiete (La Palma) berücksichtigen
5. Genehmigungen über digitale Plattformen beantragen (DMU-Islas, Apmun)

Fazit vom Rechtsanwalt-Steuerberater in Spanien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura

• Inselplanungen
• Schutz ländlicher und geschützter Flächen
• Spezifischen Kennzahlen für Dichte und Freiraum
• Sondermaßnahmen für Wohnbau im ländlichen Raum und Wiederaufbau
• Vereinfachung und Digitalisierung der Verfahren

• Klassifizierung prüfen (PGO + PIO)
• Art. 36 anwenden
• Sonderregeln für ländliche oder vulkanische Gebiete beachten
• Aktuelle kommunale Vorschriften und Förderungen einsehen

Steuer TIPP:

Wenn Sie auf den Kanarischen Inseln die sogenannte RIC nutzen möchten, die die Steuerlast einer spanischen GmbH (SL) von 25% bis zu 3% senken hilft, dann ist eine wesentliche Voraussetzung, dass schon im Baugenehmigungsantrag die Immobilie nicht als Wohnimmobilie, sondern als Gewerbeimmobilie ausgewiesen wird.

Städtebauliche Vorschriften in Andalusien für die Bebauung eines Grundstücks

• Ersetzt die frühere LOUA/LOTA und vereinfacht die Bodenkategorien: Es gibt nur noch städtischen Boden und ländlichen Boden.
• Gemeinden haben volle Zuständigkeit für die Genehmigung von Bebauungsinstrumenten (Allgemeiner Bebauungsplan, Detailstudien) nach Stellungnahme der Junta.
• Dekret 3/2024 und Anweisung 1/2025 erleichtern die Installation erneuerbarer Energien auf ländlichem Boden.

• Regelt technische Aspekte: Genehmigungen, Nutzungsänderungen, Bebauung auf ländlichem Boden.

• Dringende Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus und zur Beschleunigung von Verfahren.

• Konsolidiert LISTA, Dekrete und ergänzende Vorschriften.

• Nur städtischer Boden und ländlicher Boden; die Kategorie „bebaubar“ existiert nicht mehr.
• Auf städtischem Boden legen die Instrumente (PGOU, Detailstudien, Bauordnungen) fest:
  • Kennzahlen: Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl, Abstandsflächen, Gebäudehöhen, Dichte.
  • Detailstudien passen Bedingungen an, ohne die Ausnutzung zu ändern.
  • Kommunale Bauordnungen regeln Fassaden, Höhen, Barrierefreiheit usw.

• Nur zulässig, wenn mit landwirtschaftlicher oder ähnlicher Nutzung verbunden.
• Maximal eine Wohnnutzung pro Parzelle, außer bei traditionellen Hofanlagen.
• Keine neuen Siedlungen und keine zusätzlichen Infrastrukturmaßnahmen.

• Entfällt unter der LISTA; jetzt wird alles als städtisch oder ländlich eingestuft.
• Früher waren Abgaben (5–15 % der Ausnutzung) und Erschließungsmaßnahmen erforderlich.

• Verstärkte städtebauliche Kontrollen und Inspektionen, insbesondere bei illegaler Bebauung auf ländlichem Boden.

• Einsicht in Pläne über SITU@ (Junta) und SIU (Ministerium für Wohnungsbau).
• Instrumente: Allgemeine Bebauungspläne, Detailstudien, städtebauliche Vereinbarungen.

Praktische Zusammenfassung vom Rechtsanwalt in Spanien, Andalusien

Fazit

• Nur zwei Bodenkategorien (städtisch, ländlich).
• Bebauung auf städtischem Boden nach kommunalen Vorschriften.
• Bebauung auf ländlichem Boden stark eingeschränkt.
• Digitale Verfahren und strengere Kontrollen.

1. Die Parzelle die Mindestgröße erfüllt (14.000 m² ist ausreichend).
2. Die Bebauung den Prozentsätzen des PTI und Dekret-Gesetz 3/2024 entspricht.
3. Nutzung mit landwirtschaftlichem Bezug oder im Rahmen eines PRE-Projekts (notwendiger Wohnungsbau) erfolgt.
4. Ein vollständiges technisches Projekt vorliegt (inkl. Energie- und Umweltauflagen).
5. Alle kommunalen Vorschriften (PGO) und insularen Bestimmungen eingehalten werden.

1. Rechtlicher Rahmen

• Städtebaukodex der Balearen (aktualisiert 2024): Regelt Bodenklassifizierung (städtisch, bebaubar, ländlich), Planungsinstrumente und Wohnungsbauverordnungen.
• Gesetz 12/2017: Definiert Kompetenzen, Bodenarten, Eigentumsrechte, Genehmigungen und Planungsinstrumente.
• Territorialplanung: Geregelt durch Gesetz 14/2000 und 6/1999; Inselterritorialpläne (PTI) für Mallorca, Menorca, Ibiza mit strengen Wachstums- und Umweltschutzvorgaben.
• MUIB (Urbanistisches Kartenportal): Online-Abfrage von kommunalen und insularen Bebauungsplänen.

2. Edifizierbarkeit und Parameter

• Titel 4 der Normen regelt:
  • Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl, Abstandsflächen, Gebäudehöhen.
  • Mindestparzellengröße, Ausrichtung, Nutzungsarten (Einzelhaus, Reihenhaus, Block).
• Für bebaubares Land (Plan Parcial): Dichte, Nutzungsarten und Infrastrukturpflichten.
• Verfahren zur Berechnung der Edifizierbarkeit (brutto/netto) aktualisiert 2025.

3. Ländlicher Boden und Schutzgebiete

• Strenge Einschränkungen in ANEI-, ARIP-Zonen und anderen Schutzkategorien.
• Dekret-Gesetz 9/2020: Verschärfte Kontrollen und Abriss illegaler Bauten.
• Dekret-Gesetz 3/2024: Ausnahmeregelung zur Legalisierung alter Bauten (außer in Küsten- oder Naturschutzgebieten).
• Gesetz Juli 2025: Einführung von Strategischen Wohnprojekten (PRE) in Übergangsgebieten, Pflicht zur Abgabe von 15 % für sozialen Wohnungsbau.

4. Planung und Instrumente

• Hierarchie: DOT > PTI > PGO/PDS.
• PTI begrenzen Neubauflächen, legen Mindestparzellengrößen fest und kontrollieren demografische Entwicklung.
• Kommunale Bebauungspläne (PGO) und Detailstudien regeln lokale Parameter.

5. Genehmigungen und Verfahren

• Antrag über MUIB/IDEIB oder direkt bei der Gemeinde.
• Erforderlich:
  • Nachweis der Bodenklassifizierung.
  • Einhaltung der Parameter (Edifizierbarkeit, Abstandsflächen, Höhen).
  • Infrastrukturmaßnahmen vor Baubeginn.
• Strenge Kontrollen durch die Agència de Defensa del Territori.

Praktische Zusammenfassung

1. Bodenklassifizierung prüfen (städtisch, bebaubar, ländlich, geschützt).
2. PTI und PGO konsultieren für Kennzahlen und Nutzungsarten.
3. Bei ländlichem Boden: Schutzkategorien beachten, Mindestgröße einhalten.
4. Legalisierungsmöglichkeiten (Dekret 3/2024) oder PRE-Projekte prüfen.
5. Lizenz digital beantragen (MUIB/IDEIB).
6. Technische Anforderungen erfüllen (Erschließung, Infrastruktur).
7. Kontrolle durch ADT beachten.

Fazit

Katalonien – Barcelona, Tarragona, Figueres

Städtebauliche Vorschriften in Katalonien für die Bebauung und Mindestgröße von ländlichen Grundstücken

• Hauptgesetz: Dekretgesetz 1/2010 (konsolidierter Text des katalanischen Städtebaugesetzes), ergänzt durch Gesetz 3/2012, Gesetz 8/2020 (Küsten) und Dekret-Gesetz 17/2019 (Wohnungsbau).
• Seit März 2025 gelten neue Bestimmungen, die begrenzte Bebauung auf rustikalem Boden zulassen.

• Bodenarten: städtisch und laendlich – rustico (nicht bebaubar).
• Auf laendlichem Boden sind nur Gebäude erlaubt, die mit landwirtschaftlicher, forstwirtschaftlicher oder tierhaltender Nutzung verbunden sind, sowie bestimmte Infrastrukturen gemäß Artikel 211 des DL 1/2021 (z. B. Campingplätze, erneuerbare Energien).
• Mindestgröße: in der Regel ≥ 5.000 m² oder 1 ha (10.000 m²) für spezielle Nutzungen.

• Kein einheitlicher Wert – abhängig von Gemeinde und Bodenkategorie:
  • Für Wohngebäude: oft mindestens 2.000 m².
  • Für landwirtschaftliche Nutzung: meist 5.000 m².
  • Für Sondernutzungen: häufig 10.000 m² oder mehr.
• Bebauungsfläche: typischerweise 300–500 m², abhängig von der Parzellengröße.

• Maximale Grundflächenquote: 1–3 % der Parzelle.
• Maximale Höhe: 7 m oder 2 Geschosse.
• Weitere Parameter: Abstandsflächen, Fassadenbreite, Grenzabstände – geregelt durch den kommunalen Bebauungsplan (PGO).

• Möglich, wenn die Bauverfehlung verjährt (4–15 Jahre je nach Gemeinde) und ein Verfahren zur AFO (Assimilado a Fuera de Ordenación) durchgeführt wird.
• Alternativ: Anpassung des Bebauungsplans gemäß Artikel 103 des Städtebaugesetzes.