Verkauf einer Immobilie bricht nicht Miete
Der Art.14 im spanischen Mietgesetz (LAU) regelt, dass ein Mieter auch bei einem Immobilienverkauf weiterhin in der Wohnung verbleiben kann.
Diese Regelung gilt jedoch nicht einheitlich und es gilt wie folgt:
| Fallkonstellation | Immobilienkäufer | Mieterschutz |
| Immobilienverkauf | Eintritt in den Mietvertrag in die Position des Verkäufers der Immobilie | 5 Jahre bei natürlichen Personen und 7 Jahre bei juristischen Personen |
| Mietvertrag länger als Mindestmietzeit | Mietvertrag gemäss Grundbucheintrag | Mietvertrag ist im Grundbuch eingetragen, dann Mieterschutz länger als 5/7Jahre |
| Mietvertrag vor dem 06.06.2013 abgeschlossen | Eintritt in den Mietvertrag | 5 Jahre |
| Mietvertrag vom 06.06.2013 bis zum 19.12.2018 | Keine Mietvertragsverpflichtung, wenn nicht im Grundbuch eingetragen | Kein Mieterschutz |
Welche Rechte hat der Mieter im Falle einer Zwangsversteigerung der vermieteten Immobilie?
Der Wohnraummieter hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht (Vorzugsrecht und Rückkaufsrecht) im Falle eines Verkaufs, einschließlich des zwangsweisen Verkaufs infolge einer gerichtlichen Versteigerung, sofern nicht ausdrücklich darauf verzichtet wurde oder gesetzliche Ausnahmen vorliegen (z. B. bei Gesamtverkauf aller Wohnungen oder Geschäftsräume des Gebäudes).
Das Vorkaufsrecht (Tanteo) ermöglicht es dem Mieter, die Wohnung zu den gleichen Bedingungen wie ein Dritter zu erwerben.
Der Mieter muss über den Verkauf und die wesentlichen Bedingungen nachweislich informiert werden.
Wird diese Mitteilung unterlassen oder werden Anforderungen nicht erfüllt, oder ist der tatsächliche Kaufpreis niedriger als mitgeteilt, kann der Mieter das Rückkaufsrecht (Retracto) ausüben.
Im Falle eines Zwangsverkaufs erkennen Rechtsprechung und Grundbuchamt an, dass der Mieter diese Rechte ausüben kann; die Zuschlagserteilung ist auszusetzen, bis die Frist zur Ausübung dieser Rechte abgelaufen ist.
Wie wird der Schutz der Mieterrechte während der Versteigerung gewährleistet?
Das Gesetz verlangt, dass im Rahmen der Versteigerung die Besitzverhältnisse der Immobilie öffentlich gemacht und die Mieter über die Zwangsvollstreckung informiert werden, damit sie ihre Titel nachweisen können.
Nach dem Zuschlag ist das Verfahren auszusetzen, damit der Mieter das Vorkaufsrecht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist (30 Kalendertage ab Mitteilung) ausüben kann.
Für die Eintragung ins Grundbuch muss nachgewiesen werden, dass die entsprechenden Mitteilungen an die Mieter mit Vorkaufsrechten erfolgt sind.
Wurde der Mieter nicht informiert, kann er nach dem Verkauf das Rückkaufsrecht geltend machen.
Besteht der Mietvertrag nach der Versteigerung fort?
Das Fortbestehen des Mietvertrags nach der Versteigerung hängt vom Abschlussdatum des Vertrags und dessen Eintragung im Grundbuch ab.
Für Verträge, die zwischen dem 06.06.2013 und dem 06.03.2019 abgeschlossen wurden, bleibt der Mietvertrag nur bestehen, wenn er vor der Hypothek oder Pfändung im Grundbuch eingetragen war, andernfalls erlischt er, es sei denn, der Erwerber übt das Recht zur Kündigung nicht aus.
Besteht der Mietvertrag fort, behält der Mieter sein Rückkaufsrecht gegenüber dem Ersteher, sofern kein ausdrücklicher Verzicht oder eine gesetzliche Ausnahme vorliegt.
Bei Mietverträgen für andere Zwecke als Wohnraum richtet sich das Fortbestehen nach dem Zivilgesetzbuch.
Der Käufer kann den Vertrag kündigen, sofern nichts anderes vereinbart oder im Grundbuch eingetragen ist.
Besonderheiten nach Region: Katalonien und Balearen
Einige autonome Regionen wie Katalonien (Barcelona, Costa Brava) und die Balearen (Mallorca, Ibiza) haben spezifische Vorschriften erlassen, die der zuständigen Verwaltung ein Vorkaufs- und Rückkaufsrecht für das gesamte Gebäude einräumen, insbesondere bei Gesamtverkäufen aller Wohnungen oder Geschäftsräume.
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