Immobilienverkauf in Spanien – Leitfaden A-Z
Recht in Spanien, Steuerpflichten in Spanien und Deutschland

Stand 10.07.2025

Sie möchten Ihre spanische Immobilie verkaufen, haben vielleicht sogar einen Käufer bereits gefunden und stehen vor der Frage, wie der Immobilienverkauf in Spanien reibungslos abgewickelt werden kann ohne, dass Nachteile oder spätere Steuernachzahlungen auf Sie zukommen. Lassen Sie sich von uns, als Steuerberater und Rechtsanwaelte, mit Fachkompetenz beraten und rechtlich unterstuetzen.

Gerne wickeln wir für Sie den kompletten Immobilienverkauf in ganz Spanien (Costa Brava, Costa Blanca, Alicante, Torrevieja, Andalusien Malaga, Marbella, Conil de la Frontera, Huelva, Mallorca, Teneriffa, Fuerteventura) ab – die Mitarbeiter unserer Kanzleien in Mallorca, Teneriffa und Gran Canaria stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung. Wir vertreten Sie bei der Erbschaftsabwicklung und anschliessendem Immobilienverkauf mit vollstaendiger steuerlicher Betreuung mit unserer Kanzlei in Deutschland (Tettnang) und den Kollegen in Berlin und Hannover.

0. Steuerpflichten in Deutschland und Spanien sind bei jedem Immobilienverkauf als erstes zu beachten, da hiervon der Nettoerloes abhaengt. Nutzen Sie unseren Service der Steueroptimierung in Spanien. Weitere Informationen am Ende der folgenden Informationen.

Unser Servicepaket „Immobilienverkauf Spanien“ beinhaltet folgende rechtliche Leistungen:

1. Vertragsvorbereitung privatschriftlich oder notariell

TIPP: ein Vorvertrag für den Verkauf der Immobilie ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Beachten Sie, dass die Unterschrift eines privatschriftlichen Kaufvertrages bereits zur Übereignung verpflichtet, auch wenn der Käufer möglicherweise nicht solvent ist.

Wählen Sie einen Optionskaufvertrag mit 10% Anzahlung oder einen sogenannten contrato de arras, der dem Grunde nach ein Kaufversprechen ist. Die 10% Anzahlung geht verloren, wenn der Käufer nicht in notarieller Urkunde erwirbt.

2. Einholung der notwendigen originalen Bescheinigungen – Strom, Wasser, Grundsteuer, Abfallrechnungen, Kontrolle der möglichen Zahlungsrückstände

3. Einholung der Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass bei dieser keine Schulden bestehen

4. Einholung der steuerlichen Auskunft auf die Steuerlast in der gemeindlichen Wertzuwachssteuer zu Lasten des Verkäufers und Einzahlung derselben, nach dem Verkauf der Immobilie.

TIPP: Die gemeindliche Wertzuwachssteuer wird vom Immobilienkäufer vom Kaufpreis einbehalten, und ist damit Teil der Kaufpreisverhandlungen.

5. Vollvertretung beim Notar in Spanien. Wir verkaufen für Sie Ihre Immobilie, ohne dass Sie beim Notar anwesend sein müssen.

6. Gewinnsteuererklärung für Nichtsteuerresidenten in Spanien und ggf. Rückforderung der 3%igen Rückbehaltes, soweit kein Gewinn beim Immobilienverkauf in Spanien entstand.

Als Immobilienverkäufer zahlen Sie nur Steuer auf den Gewinn, d.h. auf die Differenz zwischen Erwerbspreis und Verkaufspreis, unter Abzug aller Aufwendungen und Anpassungskoeffizienten bei Immobilienkäufen vor dem Jahre 1996.

TIPP: Der 3% Einbehalt ist eine Vorrauszahlung auf die vermeintliche Gewinnsteuer, wenn mit Verlust verkauft wurde, dann ist auf jeden Fall der Antrag auf Rückzahlung zu stellen. Die Gewinnsteuererklärung soll innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen 4 Monate Frist nach dem Verkauf abgegeben werden.

Immobilienverkauf in Spanien nach einer Erbschaft

• rechtliche Kontrolle der notwendigen Unterlagen und steuerliche Optimierung
• Vorbereitung des deutsch-spanischen Vorkaufvertrages mit Haftungsausschluss fuer Rechts und Sachmängel zu Ihren Gunsten als Verkäufer
• Verwahrung der 10%igen Anzahlung auf unserem Kanzleitreuhandkonto
• Regelung und Begleichung aller Schulden von Ihnen in Bezug auf die Immobilie in Spanien
• Vorbereitung der notariellen Verkaufsurkunde mit Haftungsausschluss zu Ihren Gunsten
• Begleichung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer
• Erstellung der obligatorischen staatlichen Gewinnsteuererklaerung in Spanien, und Bezahlung der 19% Steuerlast.
• Steuerliche Vertretung in Spanien fuer den Fall der Steuerpruefung, die in der Regel innerhalb von 4 Jahren und 4 Monaten stattfindet.

Optionen zur Erweiterung des Servicepakets, die gesondert abbgerechnet werden

Hypothekenlöschung und andere Lastenlöschungen auf der zu verkaufenden Immobilie in Spanien

Verkauf nach einem Erbfall – komplette Erbschaftsabwicklung als notwendige Verkaufsvoraussetzung

Treuhänderische Verwaltung von Anzahlungen

Einholung des Energiepasses (obligatorisch) durch unseren spanischen Hausarchitekten

Bescheinigung – Gebäude TÜV (certificado de inspeccion tecnica)

Erstellung von Verkehrswertgutachten

Einholung der obligatorischen Bewohnbarkeitsbescheinigung für den Immobilienverkauf in Katalonien, Barcelona

Käufersuche für den Immobilienverkauf – wir bieten eine Honorarvereinbarung von 5% vom Verkaufspreis (incl. Servicepaket) an und nur, wenn der Káufer von unserer Kanzlei vermittelt wird, ohne dass Sie selbst gebunden sind, einen Käufer anderweitig zu suchen

Steuerpflichten für den Immobilienverkäufer in Spanien

Gewinnsteuer in Spanien beim Immobilienverkauf/Grundstuecksverkauf in Spanien im Jahre 2025-2026

Wenn Sie nicht steuerlich ansässig in Spanien sind und eine Immobilie dort verkaufen, gelten besondere steuerliche Regelungen. Hier sind die wichtigsten Punkte zur spanischen Gewinnsteuer für Nichtresidenten beim Immobilienverkauf (Stand 10.7.2025):

Steuertipp: Wenn Sie 3 Jahre lang als Hauptwohnsitz die spanische Immobilie nutzen und dann verkaufen, ist Verkaufserloes steuerfrei, wenn Sie den Immobilienverkaufserloes wieder in eine neue Erstwohnsitzimmobilie investieren, sei es in Spanien oder in Deutschland.

Sind Sie aelter als 65 Jahre, dann besteht keine Investitionspflicht zur Steuerbefreiung. (gilt nur fuer steuerlich Ansaessige in Spanien)

Wichtig ist auch, dass Immobilien im Jahre 2012 (ab dem 12.5.) gekauft, zu einer Steuerermaessigung von 50% in der Gewinnsteuer in Spanien fuehren.

________________________________________

1. Steuerart: Kapitalertragsteuer (Modelo 210)

• Nichtresidenten in Spanien müssen den Veräußerungsgewinn über das Formular Modelo 210 erklären.

Erklaerungsfrist: 4 Monate nach dem notariellen Verkaufstermin.

• Der Steuersatz beträgt pauschal 19 % auf den Gewinn – unabhaengig von der hoehen Steuerlast, ist also nicht progressiv.

________________________________________

2. Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns

Verkaufspreis

(abzüglich Verkaufsnebenkosten wie Makler, Notar, Anwalt, Gemeindliche Wertzuwachssteuer, auch Plusvalia genannt)

minus

Anschaffungskosten

(Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten + nachweisbare wertsteigernde Investitionen)

MERKE: Bei Vermietung der Immobilie wird das Gebäude mit 3% jaehrlich abgeschrieben und damit sinkt der Anschaffungspreis.

Nur strukturelle Verbesserungen (z. B. Anbauten, Sanierungen) sind abzugsfähig. Reparaturen zählen nicht.

Abzugsfähige Anschaffungskosten

Diese werden dem ursprünglichen Kaufpreis hinzugerechnet und erhöhen die Anschaffungskosten:

• Notarkosten (beim Kauf)

• Grundbuchgebühren

• Verwaltungskosten (Gestoría)

• Anwaltskosten

• Grunderwerbsteuer (ITP) oder MwSt. + AJD (bei Neubauten)

• Wertgutachten (Tasación)

• Investitionen und wertsteigernde Verbesserungen, z. B.:

• Verbesserung der Energieeffizienz

• Maßnahmen zur Barrierefreiheit

• Erneuerung veralteter Installationen

• Installation von Telekommunikationssystemen

________________________________________

2. Abzugsfähige Veräußerungskosten

Diese werden vom Verkaufspreis abgezogen und mindern den zu versteuernden Gewinn:

• Maklerprovision

• Notarkosten (beim Verkauf)

• Energiezertifikat

• Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal), falls vom Verkäufer gezahlt

• Anwalts- oder Verwaltungskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf

________________________________________Wichtige Hinweise

• Alle Kosten müssen durch Rechnungen belegt werden.

• Reparaturen oder Instandhaltung sind nicht abzugsfähig.

• Verbesserungen müssen klar dokumentiert und von einfachen Reparaturen abgegrenzt werden.

________________________________________ Im Kontext der spanischen Einkommensteuer (IRPF), die anwendbar ist, da das Gesetz der Nichtresidentensteuer (IRNR) darauf Bezug nimmt:

Verbesserungen an einer Immobilie sind Maßnahmen, die den Wert, die Effizienz oder die Kapazität der Immobilie erhöhen. Sie können dem Anschaffungswert hinzugerechnet werden und reduzieren somit den zu versteuernden Veräußerungsgewinn beim Verkauf.

________________________________________Was gilt als „Verbesserung-mejoras“?

Laut der spanischen Steuerbehörde (Dirección General de Tributos) und dem Rechnungslegungsinstitut (ICAC) gilt als Verbesserung:

„Alle Maßnahmen, durch die ein Immobilienelement verändert wird und seine frühere Leistungsfähigkeit erhöht wird.“

Auch Erweiterungen zählen dazu, definiert als:

„Der Prozess, bei dem neue Elemente in eine Immobilie integriert werden, wodurch eine höhere funktionale oder produktive Kapazität erreicht wird.“

________________________________________

Beispiele für abzugsfähige Verbesserungen

• Erneuerung von Elektro- oder Wasserinstallationen durch moderne Systeme

• Einbau eines Aufzugs oder einer Rampe zur Barrierefreiheit

• Verbesserung der Wärme- oder Schalldämmung

• Installation von Solarpaneelen oder energieeffizienten Systemen

• Erweiterung der bebauten Fläche (z. B. Schließen einer Terrasse, Poolbau)

________________________________________

Was gilt nicht als Verbesserung und ist nicht gewinnsteuermindernd in Spanien:

• Streichen oder Neuanstrich

• Reparatur von Undichtigkeiten

• Austausch von Haushaltsgeräten ohne strukturelle Verbesserung

• Allgemeine Instandhaltung

Diese Ausgaben gelten als Reparatur und Instandhaltung und dürfen nicht dem Anschaffungswert zugerechnet werden.

3. 3 % Quellensteuer (Retención) – Erklaerungsformular 211

• Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises direkt an das spanische Finanzamt abzuführen.

Erklaerungs und Zahlfrist: 30 Tage nach dem notariellen Verkaufstermin.

• Diese Zahlung dient als Vorauszahlung auf die spanische Gewinnsteuer, wohlbemerkt, des Verkäufers der Immobilie.

• Wenn die tatsächliche Steuerlast unter diesen 3 % liegt, wir der Verkäufer eine Rückerstattung beantragen (siehe oben Gewinnsteuererklaerung Modelo 210).

________________________________________

4. Fristen und verschiedene Fallkonstellationen

• Die Steuererklärung (Modelo 210) muss innerhalb von 4 Monaten nach dem Verkauf eingereicht werden.

Option 1: Verlust:Wird die spanische Immobilie ohne Gewinn verkauft, dann koennen die 3% vollstaendig zurueckgefordert werden. Die Rückerstattung der 3 % kann bis zu 4 Jahre dauern.

TIPP: Bei einer Verzoegerung ueber 6 Monate, ist zu pruefen, ob Verzugszinsen von der spanischen Finanzbehoerde verlangt werden koennen.

Option 2: Wird die spanische Immobilie mit einem geringen Gewinn verkauft, kann ein Teil der 3% Quellensteuer zurueckverlangt werden.

Option 3 Hoher Gewinn: Uebersteigt die Gewinnsteuerlast von 19% die Quellensteuer, dann ist Gewinnsteuer in Spanien nachzuzahlen.

________________________________________

Weitere Steuern zu Lasten des Verkäufers der spanischen Immobilie:

• Plusvalía Municipal: Eine kommunale Steuer auf den objektiven Wertzuwachs des Grundstücks, die ebenfalls vom Verkäufer zu zahlen ist.

Diese Steuer ist voellig unabhaengig vom Verkaufspreis.

TIPP: Diese Plusvalia ist steuermindernd in der Gewinnsteuer aus dem Immobilienverkauf in Spanien.

________________________________________

Zusammenfassung Steuerlast in Spanien beim Immobilienverkauf

Steuerart Satz / Regelung

Kapitalertragsteuer (IRNR) 19 % auf den Gewinn

Quellensteuer (Retención) 3 % des Verkaufspreises durch Käufer

Erklärungspflicht Modelo 210, innerhalb von 4 Monaten

Rückerstattung Möglich, wenn 3 % > tatsächliche Steuer

Weitere Steuer Plusvalía Municipal (Gemeindesteuer)

Hier ist die Beispielrechnung für den Verkauf einer Immobilie in Spanien durch einen Nichtsteuerresidenten:

________________________________________

Eckdaten

• Verkaufspreis: 500.000 €

• Kaufpreis: 300.000 €

• Investitionen (Mejoras) (wertsteigernd): 20.000 €

• Verkaufsnebenkosten: 15.000 €

________________________________________

Berechnung nach spanischen Gewinnermittlungsgrundsaetzen

1. Steuerpflichtiger Gewinn

500.000−300.000−20.000−15.000= 165.000 €

2. Kapitalertragsteuer (19 %)

165.000×0,19=165.000×0,19= 31.350 €

3. Einbehaltene Quellensteuer (3 %)

500.000×0,03=500.000×0,03= 15.000 €

4. Rückerstattung?

Da die tatsächliche Steuer (31.350 €) höher ist als die einbehaltene Quellensteuer (15.000 €),

➤ Keine Rückerstattung möglich

________________________________________

Fazit

In diesem Beispiel muss der Verkäufer als Nichtresident zusätzlich 16.350 € an das spanische Finanzamt zahlen, da die 3 % Retención nicht ausreichen, um die volle Steuerlast zu decken.

Beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch eine in Deutschland steuerlich ansässige Person kann auch das deutsche Finanzamt unter bestimmten Umständen eine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn erheben. Hier sind die wichtigsten Punkte:

________________________________________

1. Grundsatz: Weltweites Einkommen

Deutschland besteuert das weltweite Einkommen seiner unbeschränkt steuerpflichtigen Personen (§ 1 EStG). Dazu zählen auch private Veräußerungsgewinne aus Immobilien im Ausland (§ 23 EStG).

________________________________________

2. Steuerpflicht nach § 23 EStG

Ein Immobilienverkauf ist in Deutschland steuerpflichtig, wenn:

• die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft wird (Spekulationsfrist),

• und sie nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Beispiel:

Wenn Sie eine Ferienimmobilie in Spanien nach 8 Jahren verkaufen, fällt in Deutschland Einkommensteuer auf den Gewinn an.

________________________________________3. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschland–Spanien

Nach dem DBA hat Spanien als Belegenheitsstaat das erste Besteuerungsrecht (Art. 13 DBA).

Deutschland darf den Gewinn ebenfalls besteuern, muss aber die in Spanien gezahlte Steuer anrechnen (Art. 23 DBA).

Das bedeutet:

• Doppelbesteuerung ist möglich, aber

• eine Doppelzahlung wird durch Anrechnung vermieden.

________________________________________

4. Steuerfreier Verkauf in Deutschland

Ein Verkauf ist in Deutschland steuerfrei, wenn:

• die Immobilie länger als 10 Jahre gehalten wurde, oder

• sie im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren ausschließlich selbst bewohnt wurde.

________________________________________

5. Besteuerungszeitpunkt

Für die deutsche Steuer ist das Datum des Kaufvertrags (notariell) entscheidend – nicht der Zahlungseingang.

________________________________________

Fazit

Fall Deutsche Steuerpflicht?

Immobilie < 10 Jahre gehalten, nicht selbst genutzt ✅ Ja

Immobilie > 10 Jahre gehalten ❌ Nein

Selbst genutzt (3 Jahre Regel) ❌ Nein

Spanien besteuert zuerst ✅ Ja, aber Anrechnung in D

Hier ist die Beispielrechnung für die deutsche Einkommensteuer auf den Verkauf einer spanischen Immobilie durch eine in Deutschland steuerpflichtige Person:

________________________________________Eckdaten

• Kaufpreis (2018): 300.000 €

• Verkaufspreis (2025): 500.000 €

• Investitionen: 20.000 €

• Verkaufsnebenkosten: 15.000 €

• In Spanien gezahlte Steuer: 31.350 €

• Deutscher Steuersatz (angenommen): 42 %

________________________________________Berechnung

1. Steuerpflichtiger Gewinn

500.000−300.000−20.000−15.000= 165.000 €

2. Deutsche Einkommensteuer (42 %)

165.000×0,42=165.000×0,42= 69.300 €

3. Anrechenbare spanische Steuer

= 31.350 € (tatsächlich gezahlt)

4. Nachzahlung in Deutschland

69.300−31.350=69.300−31.350= 37.950 €

________________________________________

Fazit

Obwohl bereits 31.350 € in Spanien gezahlt wurden, verlangt das deutsche Finanzamt aufgrund des höheren Steuersatzes eine Nachzahlung von 37.950 €.

In Deutschland ist bei der Besteuerung von Immobilienverkäufen entscheidend, ob es sich bei den angefallenen Kosten um Herstellungsaufwand oder um Erhaltungsaufwand handelt – denn nur Letzterer kann sofort steuermindernd geltend gemacht werden.

________________________________________

🧱 1. Herstellungsaufwand

Dazu zählen:

• Neubauten oder Erweiterungen (z. B. Anbau, Aufstockung)

• wesentliche Verbesserungen, die den Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöhen

• Einbau neuer Bestandteile, die vorher nicht vorhanden waren (z. B. erstmaliger Einbau einer Zentralheizung)

Steuerliche Behandlung:

• Nicht sofort abziehbar

• Müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (i. d. R. 33–50 Jahre)

________________________________________

2. Erhaltungsaufwand

Dazu zählen:

• Instandhaltungen und Reparaturen, die den ursprünglichen Zustand erhalten oder wiederherstellen

• Modernisierungen, die keinen neuen Standard schaffen (z. B. Austausch von Fenstern, Dach, Heizung, Elektrik – wenn vergleichbar ersetzt)

Steuerliche Behandlung:

• Sofort als Werbungskosten abziehbar

• Wirken sich direkt steuermindernd im Jahr der Zahlun________________________________________

Sonderfall: Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15 % der Anschaffungskosten (ohne USt) in Renovierungen investiert werden, gelten diese nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten – und müssen ebenfalls abgeschrieben werden

________________________________________

✅ Fazit

Aufwandstyp Sofort abziehbar? Steuerwirkung

Erhaltungsaufwand ✅ Ja sofort steuermindernd

Herstellungsaufwand ❌ Nein nur über Abschreibung

Anschaffungsnahe Herstellungskosten ❌ Nein (wenn >15 %) nur über Abschreibung

Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland, der steuerpflichtig ist (z. B. innerhalb der 10-Jahresfrist oder bei nicht durchgehender Eigennutzung), können bestimmte Kosten und Investitionen steuermindernd berücksichtigt werden. Hier ist eine Übersicht:

________________________________________

✅ Absetzbare Kosten beim Immobilienverkauf (nach § 23 EStG)

Diese Kosten können den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn mindern:

1. Anschaffungskosten (ursprünglich)

• Kaufpreis der Immobilie

• Notarkosten beim Kauf

• Grunderwerbsteuer

• Maklerprovision beim Kauf

• Grundbuchkosten

2. Herstellungsaufwand (wertsteigernde Investitionen)

• Anbau, Aufstockung, Ausbau

• Erneuerung von Dach, Heizung, Elektrik (wenn Standard verbessert wird)

• Einbau neuer Elemente (z. B. Aufzug, Solaranlage)

• Diese Kosten werden dem Anschaffungswert zugerechnet und erhöhen die Abschreibungsbasis bzw. mindern den Gewinn beim Verkauf

💸 3. Verkaufsnebenkosten

• Maklerprovision beim Verkauf

• Notarkosten für den Kaufvertrag

• Kosten für Löschung der Grundschuld

• Energieausweis

• Gutachterkosten

• Rechtsberatung im Zusammenhang mit dem Verkauf

Diese Kosten können direkt vom Verkaufserlös abgezogen werden

________________________________________

Nicht steuerlich absetzbar

• Laufende Instandhaltungskosten (z. B. Malerarbeiten, kleinere Reparaturen)

• Eigene Arbeitsleistung

• Umzugskosten

________________________________________

Wichtig

• Alle Kosten müssen belegt werden (Rechnungen, Verträge).

• Bei vermieteten Immobilien können zusätzlich Werbungskosten geltend gemacht werden (z. B. Zinsen, Verwaltungskosten).

• Bei selbstgenutzten Immobilien ist der Verkauf steuerfrei, wenn die 3-Jahresregel erfüllt ist.Gewinnsteuer in Spanien beim Immobilienverkauf/Grundstuecksverkauf in Spanien im Jahre 2025.

Wenn Sie nicht steuerlich ansässig in Spanien sind und eine Immobilie dort verkaufen, gelten besondere steuerliche Regelungen. Hier sind die wichtigsten Punkte zur spanischen Gewinnsteuer für Nichtresidenten beim Immobilienverkauf (Stand 10.7.2025):

Steuertipp: Wenn Sie 3 Jahre lang als Hauptwohnsitz die spanische Immobilie nutzen und dann verkaufen, ist Verkaufserloes steuerfrei, wenn Sie den Immobilienverkaufserloes wieder in eine neue Erstwohnsitzimmobilie investieren, sei es in Spanien oder in Deutschland.

Sind Sie aelter als 65 Jahre, dann besteht keine Investitionspflicht zur Steuerbefreiung. (gilt nur fuer steuerlich Ansaessige in Spanien)

Wichtig ist auch, dass Immobilien im Jahre 2012 (ab dem 12.5.) gekauft, zu einer Steuerermaessigung von 50% in der Gewinnsteuer in Spanien fuehren.

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1. Steuerart: Kapitalertragsteuer (Modelo 210)

• Nichtresidenten in Spanien müssen den Veräußerungsgewinn über das Formular Modelo 210 erklären.

Erklaerungsfrist: 4 Monate nach dem notariellen Verkaufstermin.

• Der Steuersatz beträgt pauschal 19 % auf den Gewinn – unabhaengig von der hoehen Steuerlast, ist also nicht progressiv.

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2. Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns

Verkaufspreis

(abzüglich Verkaufsnebenkosten wie Makler, Notar, Anwalt, Gemeindliche Wertzuwachssteuer, auch Plusvalia genannt)

minus

Anschaffungskosten

(Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten + nachweisbare wertsteigernde Investitionen)

MERKE: Bei Vermietung der Immobilie wird das Gebäude mit 3% jaehrlich abgeschrieben und damit sinkt der Anschaffungspreis.

Nur strukturelle Verbesserungen (z. B. Anbauten, Sanierungen) sind abzugsfähig. Reparaturen zählen nicht.

Abzugsfähige Anschaffungskosten

Diese werden dem ursprünglichen Kaufpreis hinzugerechnet und erhöhen die Anschaffungskosten:

• Notarkosten (beim Kauf)

• Grundbuchgebühren

• Verwaltungskosten (Gestoría)

• Anwaltskosten

• Grunderwerbsteuer (ITP) oder MwSt. + AJD (bei Neubauten)

• Wertgutachten (Tasación)

• Investitionen und wertsteigernde Verbesserungen, z. B.:

• Verbesserung der Energieeffizienz

• Maßnahmen zur Barrierefreiheit

• Erneuerung veralteter Installationen

• Installation von Telekommunikationssystemen

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2. Abzugsfähige Veräußerungskosten

Diese werden vom Verkaufspreis abgezogen und mindern den zu versteuernden Gewinn:

• Maklerprovision

• Notarkosten (beim Verkauf)

• Energiezertifikat

• Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal), falls vom Verkäufer gezahlt

• Anwalts- oder Verwaltungskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf

________________________________________Wichtige Hinweise

• Alle Kosten müssen durch Rechnungen belegt werden.

• Reparaturen oder Instandhaltung sind nicht abzugsfähig.

• Verbesserungen müssen klar dokumentiert und von einfachen Reparaturen abgegrenzt werden.

________________________________________ Im Kontext der spanischen Einkommensteuer (IRPF), die anwendbar ist, da das Gesetz der Nichtresidentensteuer (IRNR) darauf Bezug nimmt:

Verbesserungen an einer Immobilie sind Maßnahmen, die den Wert, die Effizienz oder die Kapazität der Immobilie erhöhen. Sie können dem Anschaffungswert hinzugerechnet werden und reduzieren somit den zu versteuernden Veräußerungsgewinn beim Verkauf.

________________________________________Was gilt als „Verbesserung-mejoras“?

Laut der spanischen Steuerbehörde (Dirección General de Tributos) und dem Rechnungslegungsinstitut (ICAC) gilt als Verbesserung:

„Alle Maßnahmen, durch die ein Immobilienelement verändert wird und seine frühere Leistungsfähigkeit erhöht wird.“

Auch Erweiterungen zählen dazu, definiert als:

„Der Prozess, bei dem neue Elemente in eine Immobilie integriert werden, wodurch eine höhere funktionale oder produktive Kapazität erreicht wird.“

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Beispiele für abzugsfähige Verbesserungen

• Erneuerung von Elektro- oder Wasserinstallationen durch moderne Systeme

• Einbau eines Aufzugs oder einer Rampe zur Barrierefreiheit

• Verbesserung der Wärme- oder Schalldämmung

• Installation von Solarpaneelen oder energieeffizienten Systemen

• Erweiterung der bebauten Fläche (z. B. Schließen einer Terrasse, Poolbau)

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Was gilt nicht als Verbesserung und ist nicht gewinnsteuermindernd in Spanien:

• Streichen oder Neuanstrich

• Reparatur von Undichtigkeiten

• Austausch von Haushaltsgeräten ohne strukturelle Verbesserung

• Allgemeine Instandhaltung

Diese Ausgaben gelten als Reparatur und Instandhaltung und dürfen nicht dem Anschaffungswert zugerechnet werden.

3. 3 % Quellensteuer (Retención) – Erklaerungsformular 211

• Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises direkt an das spanische Finanzamt abzuführen.

Erklaerungs und Zahlfrist: 30 Tage nach dem notariellen Verkaufstermin.

• Diese Zahlung dient als Vorauszahlung auf die spanische Gewinnsteuer, wohlbemerkt, des Verkäufers der Immobilie.

• Wenn die tatsächliche Steuerlast unter diesen 3 % liegt, wir der Verkäufer eine Rückerstattung beantragen (siehe oben Gewinnsteuererklaerung Modelo 210).

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4. Fristen und verschiedene Fallkonstellationen

• Die Steuererklärung (Modelo 210) muss innerhalb von 4 Monaten nach dem Verkauf eingereicht werden.

Option 1: Verlust:Wird die spanische Immobilie ohne Gewinn verkauft, dann koennen die 3% vollstaendig zurueckgefordert werden. Die Rückerstattung der 3 % kann bis zu 4 Jahre dauern.

TIPP: Bei einer Verzoegerung ueber 6 Monate, ist zu pruefen, ob Verzugszinsen von der spanischen Finanzbehoerde verlangt werden koennen.

Option 2: Wird die spanische Immobilie mit einem geringen Gewinn verkauft, kann ein Teil der 3% Quellensteuer zurueckverlangt werden.

Option 3 Hoher Gewinn: Uebersteigt die Gewinnsteuerlast von 19% die Quellensteuer, dann ist Gewinnsteuer in Spanien nachzuzahlen.

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Weitere Steuern zu Lasten des Verkäufers der spanischen Immobilie:

• Plusvalía Municipal: Eine kommunale Steuer auf den objektiven Wertzuwachs des Grundstücks, die ebenfalls vom Verkäufer zu zahlen ist.

Diese Steuer ist voellig unabhaengig vom Verkaufspreis.

TIPP: Diese Plusvalia ist steuermindernd in der Gewinnsteuer aus dem Immobilienverkauf in Spanien.

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Zusammenfassung Steuerlast in Spanien beim Immobilienverkauf

Steuerart Satz / Regelung

Kapitalertragsteuer (IRNR) 19 % auf den Gewinn

Quellensteuer (Retención) 3 % des Verkaufspreises durch Käufer

Erklärungspflicht Modelo 210, innerhalb von 4 Monaten

Rückerstattung Möglich, wenn 3 % > tatsächliche Steuer

Weitere Steuer Plusvalía Municipal (Gemeindesteuer)

Hier ist die Beispielrechnung für den Verkauf einer Immobilie in Spanien durch einen Nichtsteuerresidenten:

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Eckdaten

• Verkaufspreis: 500.000 €

• Kaufpreis: 300.000 €

• Investitionen (Mejoras) (wertsteigernd): 20.000 €

• Verkaufsnebenkosten: 15.000 €

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Berechnung nach spanischen Gewinnermittlungsgrundsaetzen

1. Steuerpflichtiger Gewinn

500.000−300.000−20.000−15.000= 165.000 €

2. Kapitalertragsteuer (19 %)

165.000×0,19=165.000×0,19= 31.350 €

3. Einbehaltene Quellensteuer (3 %)

500.000×0,03=500.000×0,03= 15.000 €

4. Rückerstattung?

Da die tatsächliche Steuer (31.350 €) höher ist als die einbehaltene Quellensteuer (15.000 €),

➤ Keine Rückerstattung möglich

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Fazit

In diesem Beispiel muss der Verkäufer als Nichtresident zusätzlich 16.350 € an das spanische Finanzamt zahlen, da die 3 % Retención nicht ausreichen, um die volle Steuerlast zu decken.

Beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch eine in Deutschland steuerlich ansässige Person kann auch das deutsche Finanzamt unter bestimmten Umständen eine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn erheben. Hier sind die wichtigsten Punkte:

________________________________________

1. Grundsatz: Weltweites Einkommen

Deutschland besteuert das weltweite Einkommen seiner unbeschränkt steuerpflichtigen Personen (§ 1 EStG). Dazu zählen auch private Veräußerungsgewinne aus Immobilien im Ausland (§ 23 EStG).

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2. Steuerpflicht nach § 23 EStG

Ein Immobilienverkauf ist in Deutschland steuerpflichtig, wenn:

• die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft wird (Spekulationsfrist),

• und sie nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Beispiel:

Wenn Sie eine Ferienimmobilie in Spanien nach 8 Jahren verkaufen, fällt in Deutschland Einkommensteuer auf den Gewinn an.

________________________________________3. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschland–Spanien

Nach dem DBA hat Spanien als Belegenheitsstaat das erste Besteuerungsrecht (Art. 13 DBA).

Deutschland darf den Gewinn ebenfalls besteuern, muss aber die in Spanien gezahlte Steuer anrechnen (Art. 23 DBA).

Das bedeutet:

• Doppelbesteuerung ist möglich, aber

• eine Doppelzahlung wird durch Anrechnung vermieden.

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4. Steuerfreier Verkauf in Deutschland

Ein Verkauf ist in Deutschland steuerfrei, wenn:

• die Immobilie länger als 10 Jahre gehalten wurde, oder

• sie im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren ausschließlich selbst bewohnt wurde.

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5. Besteuerungszeitpunkt

Für die deutsche Steuer ist das Datum des Kaufvertrags (notariell) entscheidend – nicht der Zahlungseingang.

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Fazit

Fall Deutsche Steuerpflicht?

Immobilie < 10 Jahre gehalten, nicht selbst genutzt ✅ Ja

Immobilie > 10 Jahre gehalten ❌ Nein

Selbst genutzt (3 Jahre Regel) ❌ Nein

Spanien besteuert zuerst ✅ Ja, aber Anrechnung in D

Hier ist die Beispielrechnung für die deutsche Einkommensteuer auf den Verkauf einer spanischen Immobilie durch eine in Deutschland steuerpflichtige Person:

________________________________________Eckdaten

• Kaufpreis (2018): 300.000 €

• Verkaufspreis (2025): 500.000 €

• Investitionen: 20.000 €

• Verkaufsnebenkosten: 15.000 €

• In Spanien gezahlte Steuer: 31.350 €

• Deutscher Steuersatz (angenommen): 42 %

________________________________________Berechnung

1. Steuerpflichtiger Gewinn

500.000−300.000−20.000−15.000= 165.000 €

2. Deutsche Einkommensteuer (42 %)

165.000×0,42=165.000×0,42= 69.300 €

3. Anrechenbare spanische Steuer

= 31.350 € (tatsächlich gezahlt)

4. Nachzahlung in Deutschland

69.300−31.350=69.300−31.350= 37.950 €

________________________________________

Fazit

Obwohl bereits 31.350 € in Spanien gezahlt wurden, verlangt das deutsche Finanzamt aufgrund des höheren Steuersatzes eine Nachzahlung von 37.950 €.

In Deutschland ist bei der Besteuerung von Immobilienverkäufen entscheidend, ob es sich bei den angefallenen Kosten um Herstellungsaufwand oder um Erhaltungsaufwand handelt – denn nur Letzterer kann sofort steuermindernd geltend gemacht werden.

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🧱 1. Herstellungsaufwand

Dazu zählen:

• Neubauten oder Erweiterungen (z. B. Anbau, Aufstockung)

• wesentliche Verbesserungen, die den Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöhen

• Einbau neuer Bestandteile, die vorher nicht vorhanden waren (z. B. erstmaliger Einbau einer Zentralheizung)

Steuerliche Behandlung:

• Nicht sofort abziehbar

• Müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (i. d. R. 33–50 Jahre)

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2. Erhaltungsaufwand

Dazu zählen:

• Instandhaltungen und Reparaturen, die den ursprünglichen Zustand erhalten oder wiederherstellen

• Modernisierungen, die keinen neuen Standard schaffen (z. B. Austausch von Fenstern, Dach, Heizung, Elektrik – wenn vergleichbar ersetzt)

Steuerliche Behandlung:

• Sofort als Werbungskosten abziehbar

• Wirken sich direkt steuermindernd im Jahr der Zahlun________________________________________

Sonderfall: Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15 % der Anschaffungskosten (ohne USt) in Renovierungen investiert werden, gelten diese nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten – und müssen ebenfalls abgeschrieben werden

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✅ Fazit

Aufwandstyp Sofort abziehbar? Steuerwirkung

Erhaltungsaufwand ✅ Ja sofort steuermindernd

Herstellungsaufwand ❌ Nein nur über Abschreibung

Anschaffungsnahe Herstellungskosten ❌ Nein (wenn >15 %) nur über Abschreibung

Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland, der steuerpflichtig ist (z. B. innerhalb der 10-Jahresfrist oder bei nicht durchgehender Eigennutzung), können bestimmte Kosten und Investitionen steuermindernd berücksichtigt werden. Hier ist eine Übersicht:

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✅ Absetzbare Kosten beim Immobilienverkauf (nach § 23 EStG)

Diese Kosten können den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn mindern:

1. Anschaffungskosten (ursprünglich)

• Kaufpreis der Immobilie

• Notarkosten beim Kauf

• Grunderwerbsteuer

• Maklerprovision beim Kauf

• Grundbuchkosten

2. Herstellungsaufwand (wertsteigernde Investitionen)

• Anbau, Aufstockung, Ausbau

• Erneuerung von Dach, Heizung, Elektrik (wenn Standard verbessert wird)

• Einbau neuer Elemente (z. B. Aufzug, Solaranlage)

• Diese Kosten werden dem Anschaffungswert zugerechnet und erhöhen die Abschreibungsbasis bzw. mindern den Gewinn beim Verkauf

💸 3. Verkaufsnebenkosten

• Maklerprovision beim Verkauf

• Notarkosten für den Kaufvertrag

• Kosten für Löschung der Grundschuld

• Energieausweis

• Gutachterkosten

• Rechtsberatung im Zusammenhang mit dem Verkauf

Diese Kosten können direkt vom Verkaufserlös abgezogen werden

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Nicht steuerlich absetzbar

• Laufende Instandhaltungskosten (z. B. Malerarbeiten, kleinere Reparaturen)

• Eigene Arbeitsleistung

• Umzugskosten

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Wichtig

• Alle Kosten müssen belegt werden (Rechnungen, Verträge).

• Bei vermieteten Immobilien können zusätzlich Werbungskosten geltend gemacht werden (z. B. Zinsen, Verwaltungskosten).

• Bei selbstgenutzten Immobilien ist der Verkauf steuerfrei, wenn die 3-Jahresregel erfüllt ist.

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