Besonderheiten beim Immobilienkauf in Spanien in den einzelnen spanischen Regionen

Aktualisiert: 16.01.2025

Der Immobilienkauf in Spanien ist im Jahre 2025 mit zahlreichen Gesetzesänderungen eine Herausforderung, die unsere Kanzlei durch Fachkompetenz und ständige Wissensaktualisierung dem Immobilienkäufer erleichtert.

Immobilienerwerb zur touristischen Vermietung – aktuell 2025

Zum einem wird es in der touristischen Vermietung nicht nur regional auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) Einschränkungen geben, sondern auch in ganz Spanien tritt ab dem 03.04.2025 folgende Gesetzesänderung in Kraft. Jede Ferienvermietung in einer spanischen Eigentümergemeinschaft (Mehrfamilienhaus) bedarf einer 3/5 Mehrheit und ausdrücklichen Zustimmung.

Immobilienerwerb nicht EU Bürger

Desweiteren wird erwartet, dass nicht EU Bürger (Schweizer etc) nicht mehr frei Immobilien in Spanien erwerben dürfen, so die Pressemitteilung der spanischen Regierung vom 13.01.2025

Immobilienerwerb – Grunderwerbsteuer

Zum finanziellen Aspekt hat sich die Grunderwerbssteuer (sogenannte ITP vom Immobilienkäufer in der Regel innerhalb von 30 Tagen zu erklären und zu bezahlen, um die Grundbucheintragung in Spanien zu erlangen) in Spanien im Jahre 2025 in den verschiedenen Regionen geändert. Gerade die Grunderwerbssteuer ist der grösste Kostenfaktor bei einem Immobilienkauf in Spanien, beginnend mit 6% (Madrid) bis zu 13% (Baleaeren, Mallorca, Ibiza)

Grunderwerbsteuer 2025 in den autonomen Regionen

• • Andalusien: Grunderwerbssteuer 7%, mit Ermässigungsmöglichkeiten bis auf 2% für gewerbliche Immobilienkäufe. Beachten Sie auch die Steuervergünstigungen im ländlichen Bereich, um den Bevölkerungswegzug zu vermeiden.
  • Aragon: 8-10%, mit Ermässigungsmöglichkeiten bis auf 0,75% im ländlichen Bereich, um den Bevölkerungswegzug zu vermeiden.
  • Asturias 8-10%, mit reduzierten Steuersätzen bis zu 3%.
  • Balearen (Mallorca, Ibiza) 8-13% bei Wohnimmobilien und 8-9% bei Garagen. Ermässigter Steuersatz bei Wohnimmobilien von 2% für junge Leute zum Kauf der Immobilie des Erstwohnsitzes. Die Balearische Regierung hat 100% Ermässigung für junge Leute unter 30 Jahren in Kraft gesetzt.
    

    Unternehmer TIPP auf Mallorca:

    Sie gründen eine SL (spanische GmbH) und erwerben eine Immobilie als Firmensitz, dann nur 3,5% Grunderwerbssteuer oder es wird eine Immobilie im Technologiepark erworben, dann nur 0,5% Grunderwerbssteuer.

    TIPP Miteigentumsteilung (Erbauseinandersetzung) nach Erbschaft auf Mallorca:

    Die Erbschaftssteuer ist zwischen Kindern und Eltern seit dem 18.07.2023 abgeschafft, und wenn mehrere Kinder Erben werden und die Immobilie einem Erben zu 100% in der Erbauseinandersetzung zuschlagen möchten, dann gibt es keine Besteuerung in dem verdeckten Wertzuwachs (sogenannte exceso de adjudicacion). Dies gilt nicht nur bei Kindern, sondern in den Gruppen 1-3 der Erbschaftssteuer, sprich auch für Geschwister und Onkel.

  • Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) 6,5% bei einem Immobilienkauf und 7% bei einem Erwerb bei einer Zwangsversteigerung.TIPP:

    Wenn mehrere Eigentümer eine Immobilie erwerben, zahlt jeder nur 6,5% Grunderwerbssteuer auf seinen Kaufpreisanteil, auch wenn der Referenzwert ueberschritten ist.

    Weitere Steuervergünstigeungen: 1% Steuersatz für Behinderte, 0% Grunderwerbssteuer auf La Palma für Vulkanopfer.

  • Kantabrien (Santander): 7-9% Grunderwerbssteuer.
  • Castilla La Mancha (Toledo): 9% Grunderwerbssteuer.
  • Castilla y Leon (Salamanca): 8% Grunderwerbssteuer.
  • Catalunya (Katalonien, Barcelona, Figueres, Costa Brava, Sitges, Tarragona): 10-11%; ermässigter Steuersatz von 5% für Behinderte etc.
  • Extremadura: 8-11% spanische Grunderwerbssteuer.
  • Galicia (Galizien) gesenkt von 9% auf 8% spanische Grunderwerbssteuer im Jahre 2025.
  • Madrid: 6% Grunderwerbssteuer.
  • Murcia (San Javier, Mar Menor): 8% spanische Grunderwerbssteuer und nur 2% für gewerbliche Immobilienkäufe.
  • La Rioja: 7% Grunderwerbssteuer.
  • Valencia: 10% Grunderwerbssteuer und 0% Grunderwerbssteuer für die sogenannten DANA Opfer (Beachten Sie auch erhebliche Erleichterungen in der Erbschaftssteuer).

Wir können uns in der Tat als Rechtsanwalt in Spanien bezeichnen, da wir unabhängig von unseren zahlreichen Kanzleistandorten in Spanien, Sie beim Immobilienkauf oder Immobilienverkauf in jedem Ort in Spanien mit Anwaltsvollmacht persönlich vertreten.

Selbstverständlich ist, dass wir die Reisekosten nicht berechnen, und für eine rechtliche und steuerlich vollständige Abwicklung in Spanien Sorge tragen.

Die Bezeichnung „international“ tragen wir aufgrund unserer Kanzleistandorte in Spanien und Deutschland und der rechtsanwaltlichen Doppelzulassung von RA D.Luickhardt, Abogado, Rechtsanwalt und spanischer Steuerberater mit mehr als 20 Jahre Berufserfahrung.

Neben den Unterschieden in den spanischen Regionen gibt es auch Gemeinsamkeiten bei der Immobilienkaufabwicklung in Spanien. Der Ablauf eines Kaufes einer gebrauchten Immobilie (Neubau hat Besonderheiten) hat folgende Schritte

• • • Reservierungsvertrag
    • Juristische Vorkontrolle
    • Aufsetzen des deutsch-spanischen Vorkaufvertrages (in spanisch: arras)
    • Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages und Unterschriftstermin mit Vollvertretung durch unsere Kanzlei.
    • Steuerliche Abwicklung – Grunderwerbssteuerzahlung
    • Grundbucheintragung und Ummeldungen von Strom, Wasser, Abfall, Grundsteuer durch unsere Kanzlei für Sie.

Beachten Sie, dass beim notariellen Kaufvertrag vom Notar selbst darauf hingewiesen wird, dass dieser keine rechtliche Aufklärung oder Kontrolle übernimmt, deshalb ist stets eine anwaltliche Betreuung des Immobilienkaufes dringendst zu empfehlen.

Ein Beispiel aus der Praxis, der Enthaftung des spanischen Notars, in einem notariellen Kaufvertrag, was stets vor dem Notartermin einer rechtlichen Pruefung unterzogen werden muss:

Ich, der Notar, gebe zu Protokoll, dass meiner

Auffassung nach die Katasterreferenz nicht

ausreichend belegt wurde, da zwischen Grundbuch- und

Katasterdaten Abweichungen vorliegen, weswegen ich

bei Errichtung der Urkunde darüber informiere, dass

sie weiterhin verpflichtet sind, innerhalb einer

Frist von zwei Monaten die Katasteränderung vor dem

zuständigen Katasteramt zu erklaeren und weise auf

die Verantwortlichkeiten hin, die für die

Nichtvorlage der Erklärung, für die nicht

fristgerechte Abgabe und für die Vorlage falscher,

unvollständiger oder ungenauer Erklärungen

festgelegt wurden.

a. Asturien – Asturias (Oviedo, Aviles, Gijon, Llanes)

An Beliebtheit für den Immobilienkauf in Spanien hat Asturien, wesentlich zugenommen. Ein Grund sind die preiswerten Immobilienangebote und die Möglichkeit, Immobilien mit Meersicht zu erschwinglichen Preisen erwerben zu können, ebenso wie die Landschaft im Inneren, die weniger an Spanien erinnert, sondern oftmals an Irland erinnert.

Jede spanische Region hat rechtlich ihre Eigenheiten, so gibt es in Asturien die Verpflichtung vom Immobilienverkäufer das sogenannte Libro de la vivienda (Immobilienbuch) dem Käufer zu übergeben. Das Immobilienbuch enthält alle rechtlich relevanten Daten, Garantien (10 Jahresbaumangelversicherung bei Neubau), Energiepass, Bewohnbarkeitsbescheinigung etc.

Nutzen Sie unseren Service der Vollabwicklung Immobilienkauf in Asturias, so dass nichts vergessen wird.

b. Katalonien – Barcelona – Costa Brava

In Katalonien gibt es Sonderformen beim Immobilienkauf wie zum Beispiel den Immobilienkauf mit einer Überlebensvereinbarung zwischen Ehegatten, die in der Gütertrennung verheiratet sind. Beide Ehegatten kaufen jeweils 50% des Immobilieneigentums, und wenn einer der Ehegatten stirbt, erhaelt automatisch der Ueberlebende das Miteigentum, so dass dieser Volleigentümer wird. Interessant ist die Loesung zur Pflichtteilsminderung bei Erbschaft.

Neuheiten im katalanischen Recht

c. Valencia – Alicante – Denia

In der Region von Valencia, wird insbesondere der Käufer von neuerbauten Immobilie geschuetzt. Der Bautraeger muss eine besondere Versicherung fuer die Anzahlungen vom Immobilienkäufer abschliessen und bei Uebergabe der Immobilie, muss das Gebäudebuch (Libro de edificio) und die Bewohnbarkeitsgenehmigung uebergeben werden.

d. Andalusien – Malaga – Mijas – Marbella – Almeria

In Andalusien ist die Sozialwohnungsbindung (VPO) zu beachten, die in der Regel im Grundbuch eingetragen ist, und einen Verkauf ohne vorherige behördliche Genehmigung rechtlich unmoeglich macht. Der Immobilienkauf wäre rechtlich nichtig, und fuer den Immobilienkäufer koennen schwerwiegende Vermögensschaeden entstehen, wenn der Immobilienkaufpreis bezahlt wird, aber aufgrund der Nichtigkeit des Kaufvertrages kein Eigentum an gekauften Immobilie erworben werden kann. Es besteht eine Mindestbindungsfrist und in Staedten wie Torrox, Malaga und Almeria findet man die Sozialwohnungsbindung des öfteren.
Obgleich der Kaufpreis fuer den Immobilienkauf zivilrechtlich frei vereinbart werden kann, bestehen verwaltungsrechtliche Vorgaben, je nach dem Wohnungsbauplan, der galt, als die Sozialwohnung erbaut wurde.

Immobilienkauf Andalusien – das neue Gesetz zur Legalisierung der im Aussenbereich gebauten Immobilien seit dem 06.08.2016 in Kraft – weiterlesen.

e. Kanarische Inseln – Teneriffa – Gran Canaria – Fuerteventura

Inbesondere beim Kauf einer finca Rustica (ländliches Grundstueck) wie auf La Palma (Los Llanos de Aridane, Tijarafe), oder auf Teneriffa (Icod de los Vinos, Guia de Isora, Adeje, Arona, Arico) oder auf Gran Canaria, ist ein typisches Kanarisches Grunddienstbarkeitsrecht, welches als Wegerecht ohne Grundbucheintragung ausgestaltet ist, zu beachten.
Schliesslich koennte der Nachbar Ihr erworbenes Grundstueck durchqueren und Sie koennten es nicht umzaeunen.
Diese sogenannte Serventia entsteht bei Erbauseinandersetzungen von zusammenliegenden Grundstuecken oder Verkäufen von Grundstuecken, die keinen eigenen Zugang zu einer oeffentlichen Strasse haben.

f. Madrid

In der Region von Madrid, aber auch in der Region von Valencia, Asturias, Cantabria, Castilla Léon und Navarra, findet man die Vorkaufsrechte von sogenannten Mitgliedern einer Kooperative. Gebäude werden von mehreren Personen erworben, aber die Personen erwerben nicht das Wohnungseigentum, sondern Anteile an einer Gesellschaft (Kooperative). Diese Konstellationen findet man oft, wenn nicht nur Immobilien erwerben werden sollen, sondern gleichwohl Nebenrechte wie zum Beispiel beim betreuten Wohnen. Hier ist zu beachten, dass jeder Käufer das Vorkaufsrecht der anderen Mitglieder der Gesellschaft zu beachten haben.
Das Vorkaufsrecht ist in der Regel auf 5 Jahre begrenzt, in Madrid jedoch nur 2 Monate nach dem Ersterwerb der Immobilie vorhanden.

g. Mallorca

Immobilienkauf, Neubau auf den Balearen – weiterlesen

Eine vollständge Beratung bei Ihrem Immobilienkauf in Spanien erhalten Sie durch unsere deutschsprechenden deutsch-spanischen Rechtsanwälte, spezialisiert auf Immobilienrecht und Baurecht in Spanien. Wir betreuen Sie spanienweit.

Aktuelles auf Mallorca für Immobilienkäufer und Immobilieneigentümer.

Seit dem 26.05.2024 besteht die Möglichkeit, innerhalb von 3 Jahren den Antrag auf „Legalisierung“ von illegalen Bauten im Rustico – ländlichen Bereich- zu beantragen, wenn die 8jährige baurechtliche Verjährung abgelaufen ist.

TIPP fuer Immobilienkäufer: Sollte ein Antrag bestehen, ist dieser schon im Rahmen der juristischen Vorkontrolle, Stufe 1 unseres Immobilienkaufservicepakets mit Rechtssicherheit, von unserer Kanzlei zu prüfen.

Weitere steuerliche Neuheiten auf Mallorca:

• • • Ansparrückstellung RIB für Unternehmer auf Mallorca
    • Vermögenssteuerbefreiung bis 3 Mio Euro Vermögen auf Mallorca, Ibiza
    • Keine Erbschaftssteuer mehr bei Vererbung an Kinder u.a. in Gruppe 1 und 2, auch gültig für steuerlich auf Mallorca Nichtansässige.

Weitere Informationen finden Sie unter: www.immobilienrecht-spanien.de

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