Immobilienkauf in Spanien im Jahre 2025

Aktualisiert am: 10.6.2025

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket: professionale Beratung und kompetente Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes in Spanien im Jahre 2025 in deutscher Sprache. Nutzen Sie unsere Fachkompetenz im spanischen Immobilien- und Baurecht, als auch Erb und Steuerrecht mit der internationalen Verknüpfung zwischen Deutschland und Spanien.

eGbR Immobilienkauf in Spanien mit deutscher GbR

Die deutsche GbR ist eine Gesellschaft buergerlichen Rechts und in Deutschland als auch in Spanien als Personengesellschaft konzipiert.

Neuerdings kann die deutsche GbR in ein elektronisches Register eingetragen werden, um eine Immobilie erwerben zu koennen. Sie wird deshalb als eGbR bezeichnet. Die Eintragung ist optional und deklaratorisch und seit dem 1.1.2024 moeglich.

Aendert dies etwas an der rechtlichen Qualifizerung in Spanien?

In Spanien galt die deutsche GbR lange Zeit nicht als eigenstaendige juristische Person und damit nicht eintragungsfaehig als Eigentuemer einer spanischen Immobilie in das Grundbuch.

Erstmals am 29.9.2022 hatte die Aufsichtsbehoerde der Grundbuchaemter (DG) einem Rechtsmittel stattgegeben und die Eintragung einer deutschen GbR als Eigentuemer einer spanischen Immobilie erlaubt.

Das Grundbuchamt auf Mallorca hatte die Eintragung abgelehnt, mit der Begruendung.

1. Die Gesellschafter einer GbR muessen als nateuerliche Personen in das Grundbuch eingetragen werden, da nur so, die Idenitaet der Eigentuemer festgestellt werden kann. Damals konnte die GbR in Deutschland noch in privater Vertragsurkunde gegruendet werden, ohne dass es eine Eintragung in ein Register gegeben haette.

Aktuell im Jahre 2025 hat sich dies geaendert und die GbR muss in das elektronische Register eingetragen werden und wird dann zur eGbR.

Erwaehnenswert ist, dass in der Entscheidung aus dem Jahre 2022 darauf Wert gelegt wurde, dass das deutsche Recht mittels dem Art.10.11 CC zur Anwendung kommt und wenn der deutsche Notar eine Vollmacht erstellt, in der die GbR als eigenstaendige Person durch einen Gesellschafter vertreten wird, um eine Immobilie in Spanien zu kaufen, dann ist dies von dem spanischen Grundbuchamt zu akzeptieren. Im spanischen Recht wurde nur ein gewerblich taetige spanische Gesellschaft buergerlichen Rechts mit einer eigenstaendigen juristischen Persoenlichkeit ausgestaettet und damit eintragungsfaehig im Grundbuchamt.

Deshalb war es umsowichtiger, dass der deutsche Notar die Existenz der GbR, Aktivitaet, Sitz und Gesellschafter identifizieren und der spanische Notar diese Identifizierung als gemaess dem spanischen Recht ausreichend bestaetigen musste, was heutzutage durch den eRegister Auszug vereinfacht wird.

TIPP: Der eRegisterauszug der eGbR muss beglaubigt und apostilliert sein. Desweiteren muss der Registerauszug an sich Aufschluss ueber die Existenz und Vertretungsregelung der GbR geben. Bislang wurde ohne den Registerauszug die Uebersetzung der GbR Gruendungsurkunde mit Apostillierung verlangt.

Wichtig ist auch, dass die deutsche eGbR eine spanische Steuernummer (NIF) beantragt und diese neben den NIE (Steuernummer der natuerlichen Personen und Gesellschafter/Geschaeftsfuehrer) nachweist.eGbR Immobilienkauf in Spanien mit deutscher GbR

Ablauf des Immobilienkaufes in Spanien im Jahre 2025

Bei einem Neubau ist die rechtliche Pruefung ueber den gesamten Kauf und Bauprozess begleitend, waehrend bei einem Kauf einer gebrauchten Immobilie die rechtliche Vorkontrolle in 48 h werktags erledigt werden kann.

Vor dem Immobilienkauf in Spanien ist stets zu planen, wer die Immobilie kauft, mit Niessbrauch, mit einer spanischen SL (GmbH) oder mit einer deutschen GbR und die Erbschaftssteuer ist zu berechnen, in jedem Falle bei jedem Immobilienkauf ueber 100.000 Euro, wenngleich es regionale Unterschiede gibt, sei es dass die Erbschaftssteuer auf Mallorca, Ibiza, zwischen Eltern und Kindern steuerfrei ist, oder dass die Vermoegenssteuer bis 3 Mio Euro frei ist, jedoch nur fuer steuerliche Ansaessige auf Mallorca.

Neben der erbschaftssteuerlichen Planung spielt auch der Zweck und die Zielsetzung des Immobilienkaufes eine Rolle, wenn zum Beispiel auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura oder einer anderen kanarischen Inseln die touristische Vermietung beabsichtigt sein, dann sollte kein Neubau gekauft werden, da nach dem aktuellen Gesetzesentwurf zur touristsichen Vermietung ein Neubau, 10 Jahre lang nicht touristisch vermietet werden darf.

Steuerlich ist jetzt im Mai 2025 in aller Munde, dass der spanische Staat die spanische Einkommensteuer fuer die Zweitwohnung und auch Nichtresidentensteuer fuer die Ferienimmobilie erhoehen moechte. Auch dies ist bislang nur ein Gesetzesentwurf, aber die bisherigen 1.1%/2% sollen bis auf 3% angehoben werden, bei Immobilien mit einem Wert ueber 1 Millionen Euro. Damit soll ein Vermietungsanreiz und der Leerstand von Ferienimmobilien in Spanien vermieden werden.

Unsere Leistungen fuer Ihren Immobilienkauf/Grundstueckskauf in Spanien mit Rechtssicherheit

0. KONTAKT ZUM VERKÄUFER/MAKLER

1. RECHTLICHE VORKONTROLLE

2. TECHNISCHE KONTROLLE

3. PRIVATER KAUFVERTRAG

4. NIE EINHOLUNG

5. KOSTENÜBERSICHT

6. NOTARIELLE KAUFURKUNDE

7. ZAHLUNG DER GRUNDERWERBSTEUER

8. UMMELDUNGEN

9. EINHOLUNG – VERSICHERUNGSANGEBOT

10. GRUNDBUCHEINTRAGUNG

11. STEUERLICHE VERTRETUNG IN SPANIEN

12. ABRECHNUNG, ÜBERREICHUNG ALLER AUSGABENBELEGE

Kurze Erläuterung – ene vollständge Beratung erhalten Sie durch unsere deutschsprechende deutsch-spanische Rechtsanwälte, spezialisiert auf Immobilienrecht und Baurecht in Spanien. Wir betreuen Sie spanienweit.

0. Kontakt zum Verkäufer/Makler

Sie geben uns den Kontakt zum Verkäufer/Makler. Ab diesem Moment sorgen wir für die vollständige rechtliche und steuerliche Immobilienkaufabwicklung, ohne dass Sie in Spanien anwesend sein müssen, erhalten Sie die Immobilie schlüsselfertig rechtlich auf Sie im Grundbuch eingetragen.

1. Rechtliche Vorkontrolle

Rechtliche Vorkontrolle – Wir prüfen die Lastenfreiheit und Schuldenfreiheit und beantworten Ihre Fragen und Sie erhalten einen Pruefungsbericht auf deutsch und spanisch.

Beispiel aus der Praxis:

Ist eine Hypothek im Grundbuch ein Kaufhindernis? Nein, aber der Löschungsprozess ist anwaltlich zu überwachen

Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist verstorben. Ist es ein Kaufhindernis? Nein, aber die Erbschaft muss vorher im Grundbuch eingetragen sein.

Wie hoch ist der steuerliche Referenzwert (nicht Katasterwert)? Berechnen wir.

Die Immobilie ist in einem touristischen Vermietungskomplex, welche Einschraenkungen hat man?

Welche Erbschaftsteuer zahle ich in Spanien als Immobilieneigentümer? Die Erbschaftsteuer ist regional verschieden, während in Mallorca abgeschafft, wenn die Kinder von den Eltern erben, oder auf Teneriffa, Gran Canaria, 99,9% vergünstigt, kann es bei nicht direkt Verwandten zu einer Erbschaftsteuer führen. Während Vererben an Stiefkinder, Geschwister auf Teneriffa steuerlich 99,9% begünstigt ist, muss man in Andalusien, Mallorca Erbschaftsteuer zahlen.

2. Technische Kontrolle

Nach positiver rechtlicher Kontrolle erfolgt die technische Kontrolle durch unseren Hausarchitekten

Gibt es Termiten, die die Stabilität des Hauses gefährden? Feuchtigkeitsschäden durch starke Regenfälle? Ist der Kaufpreis verkehrsgerecht? Warum sind nicht alle Gebaeude im Grundbuch eingetragen, wurden diese illegal gebaut ?

3. Privater Kaufvertrag

Privater Kaufvertrag auf deutsch und spanisch; Hinterlegung der Anzahlung auf dem Treuhandkonto der Kanzlei Legalium oder beim Notar.
Unterschreiben Sie keine Optionskaufvertraege als Immobilienkäufer, da diese Vertraege rechtlich nicht ausreichend sind, wenn der Immobilienkäufer zum Kauf verbindlich entschlossen ist.

EXKURS Treuhandkonto Rechtsanwalt, Notaranderkonto Spanien

Die Rechtsfigur des Notaranderkontos existiert in Spanien nicht, da sie nicht erforderlich ist, schliesslich wird das Eigentum an einer spanischen Immobilie direkt bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung erworben. Es gibt keine Auflassung und notwendige rechtskonstituierende Grundbucheintragung wie im deutschen Recht. Nichtsdestotrotz kann es in Einzelfaellen sinnvoll sein, dass eine Dritte Person, wie ein Notar oder ein Rechtsanwalt Gelder von Dritten vorübergehend verwahrt. Häufig ist dies der Fall, wenn eine Anzahlung bei einem Immobilienkauf geleistet wird, oder aber dass die Immobilien noch im Bauzustand erworben wird, und der Kaufpreis erst vollends an den Immobilienverkäufer bezahlt werden soll, wenn die Immobilie fertig gestellt ist, und ueber die notwendige Bewohnbarkeitsbescheinigung der Gemeinde verfuegt.

Dieses Verwahrungsverhältnis wird als Deposito bezeichnet und regelt sich nach dem spanischen Buergerlichen Gesetzbuch: Art.1758 ff. CC.

Weitere Informationen: Kaufvertrag Immobilienkauf Spanien

4. NIE Einholung für den Käufer und steuerliche Vertretung

5. Kostenübersicht

Kostenübersicht des Immobilienkaufes mit der entsprechenden Grunderwerbsteuer und den Steuersparmöglichkeiten, die je nach Region verschieden sind.

6. Notarielle Kaufurkunde

Vorbereitung der notariellen Kaufurkunde und Unterschrift mit Vollmacht

Schützt nicht der Notar in Spanien die Interessen von mir als Immobilienkäufer?

Nein, der Notar prüft nur die Identität der Parteien und die Zahlungsweise (aber nicht den Erfolg der Zahlung), und ob der Verkäufer im Grundbuch steht und keine offensichtliche Lasten bestehen.

Der spanische Notar prüft nicht, wie die Hypothek gelöscht wird, oder ob es rechtswidrige Abweichungen zwischen Realität, Kataster, Grundbuch gibt, oder dass die Gemeinde Strassenbaumassnahmen vornimmt, welche die Immobilie beeinflussen, etc…

7. Grunderwerbsteuerzahlung

Grunderwerbsteuerzahlung (bei Neubau fällt keine Grunderwerbsteuer, sondern Umsatzsteuer und Dokumentensteuer an).

Steuertipp: Die Grunderwerbssteuer wird stetig aktualisiert und ist regional verschieden, zum Beispiel wird ab dem 3.6.2025 die Grunderwerbssteuer von 10-11%, auf 10-13% in Katalonien (Catalunya), Costa Brava, Barcelona und Sitges angehoben.

Der Besitzübergang als auch der Eigentumsübergang findet bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages (Escritura) statt. Es gibt keine Auflassung wie in Deutschland und der Grundbucheintrag in Spanien ist nicht rechtsbegründend, aber strengstens zu empfehlen, um einen nochmaligen Verkauf zu vermeiden und die Registerpublizität zu erlangen.
TIPP: Gutglaubensschutz, d.h. der Verkaeufer kann die Immobilie nicht nochmal anderweitig verkaufen, wenn der Notar telematisch den Immobilienkaufvertrag an das Grundbuch meldet. Diese Vormerkung hat eine Haltezeit von 60 Tagen.

Merke: Der Notar kuemmert sich NICHT um die Grundbucheintragung in Spanien, anders in Deutschland. Sie als Immobilienkäufer muessen die Grunderwerbssteuerzahlung durchfuehren und den Grundbucheintrag durchfuehren.
Nutzen Sie hier unseren vollumfaenglichen Service der Steuerabwicklung und Grundbucheintragung.

8. Ummeldungen

Ummeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer, Abfall mit Einrichtung des Lastschriftverfahrens, werden von uns fuer Sie erledigt.

9. Hausratsversicherung

Nicht zu vergessen, in spanischen Wohnungseigentumsgemeinschaften ist die einzelne Wohnung nicht mitversichert, sondern jeder Eigentümer muss seine eigene Versicherung gegen Feuer und Wasserschaden abschliessen.

10. Grundbucheintragung
Nutzen Sie unseren Service, da oftmals die Grund buchaemter die Eintragung ablehnen, meist unbegruendet. Beispiel: Der Gueterstand wird vom Notar falsch angegeben bzw es wird eine Guetertrennung zwischen Eheleuten benannt, aber der Ehevertrag nicht apostilliert und in spanischer Sprache beigelegt.

11. Anzeige der steuerlichen Vertretung in Spanien

Dies gibt Ihnen Rechtssicherheit, dass die spanische Finanzbehörde Sie stets erreichen kann und D.Luickhardt & sein Legalium Team als Steuerberater Ihnen auch die jährlichen Steuererklärungen erledigen, sei es in der Nichtresidentensteuer oder auch Vermögenssteuer bei Anschaffungskosten über 700.000 EUR.

12. Abrechnung

Abrechnung mit Überreichung aller Ausgabenbelege, so dass Sie beim Verkauf der Immobilie wirksam die Gewinnsteuer vermindern können, da die Anschaffungskosten steuermindernd wirken. TIPP: Diese Belege muessen Sie bis zum Wiederverkauf aufbewahren.

WICHTIG:

Beim Kauf eines Neubaus ändert sich der Ablauf, da es ein 3 Phasen Vertragssystem gibt und bei Kauf eines Baugrundstücks ist die Prüfung der Bebaubarkeit anhand einer cedula urbanistica die Kernfrage, ob der Kauf zu empfehlen ist. Bei einem Neubau ist die Transparenzpflicht aus dem Gesetz RD515/1989 zu beachten, oftmals wird im Reservierungsvertrag weder die genaue Wohnflaeche, noch ein aussagekraeftiges Leistungsverzeichnis mit der Qualitaet der Baumaterialen und Kuechengeraete genannt, oder gar die Baufristen und obligatorische 10 Jahresbauversicherung nicht genannt.