IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN 2026

Aktualisiert am: 23.12.2025

Bei einem Neubau ist die rechtliche Prüfung über den gesamten Kauf und Bauprozess begleitend, während bei einem Kauf einer gebrauchten Immobilie die rechtliche Vorkontrolle in 48h werktags erledigt werden kann.

Immobilienkauf in Spanien in 3 Vertragsstufen

1. Stufe

Angebot

Hier wird oftmals von Maklern versucht, den Käufer einer Immobilie vertraglich zu binden, ohne dass der Käufer vorher die rechtlichen Unterlagen, nicht einmal den Grundbuchauszug, zur Prüfung erhält. Dies ist rechtswidrig. Sollten Sie als Immobilienkäufer in Spanien ein Angebot erhalten, empfehlen wir stets eine Prüfung durch uns als Rechtsanwälte mit Fachkompetenz im spanischen Immobilienrecht.

Unsere Leistungen für Ihren Immobilienkauf/Grundstückskauf mit Rechtssicherheit

0. KONTAKT ZUM VERKÄUFER/MAKLER

1. RECHTLICHE VORKONTROLLE + Rechtssicherheit, Schulden- und lastenfrei kaufen

2. TECHNISCHE KONTROLLE + BEWERTUNG MIT EINEM MISCHSYSTEM SACHWERT, VERGLEICHSWERT + BODENWERT (Die Verfahren sind in Spanien durch die Verordnung ECO/805/2003 geregelt)

3. PRIVATER KAUFVERTRAG + treuhänderische Verwahrung des Kaufpreises

4. NIE EINHOLUNG + steuerliche Vertretung in Spanien

5. KOSTENÜBERSICHT

6. NOTARIELLE KAUFURKUNDE + deutsche Zusammenfassung und Erläuterung

7. ZAHLUNG DER GRUNDERWERBSTEUER

8. UMMELDUNGEN

9. EINHOLUNG – VERSICHERUNGSANGEBOT

10. GRUNDBUCHEINTRAGUNG

11. STEUERLICHE VERTRETUNG IN SPANIEN

12. ABRECHNUNG, ÜBERREICHUNG ALLER AUSGABENBELEGE

Kurze Erläuterung – ene vollständge Beratung erhalten Sie durch unsere deutschsprechende deutsch-spanische Rechtsanwälte, spezialisiert auf Immobilienrecht und Baurecht in Spanien. Wir betreuen Sie spanienweit.

0. Kontakt zum Verkäufer/Makler

Sie geben uns den Kontakt zum Verkäufer/Makler. Ab diesem Moment sorgen wir für die vollständige rechtliche und steuerliche Immobilienkaufabwicklung, ohne dass Sie in Spanien anwesend sein müssen, erhalten Sie die Immobilie schlüsselfertig rechtlich auf Sie im Grundbuch eingetragen.

1. Rechtliche Vorkontrolle

Rechtliche Vorkontrolle – Wir prüfen die Lastenfreiheit und Schuldenfreiheit und beantworten Ihre Fragen und Sie erhalten einen Pruefungsbericht auf deutsch und spanisch.

Beispiel aus der Praxis:

Ist eine Hypothek im Grundbuch ein Kaufhindernis? Nein, aber der Löschungsprozess ist anwaltlich zu überwachen

Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist verstorben. Ist es ein Kaufhindernis? Nein, aber die Erbschaft muss vorher im Grundbuch eingetragen sein.

Wie hoch ist der steuerliche Referenzwert (nicht Katasterwert)? Berechnen wir.

Die Immobilie ist in einem touristischen Vermietungskomplex, welche Einschraenkungen hat man?

Welche Erbschaftsteuer zahle ich in Spanien als Immobilieneigentümer? Die Erbschaftsteuer ist regional verschieden, während in Mallorca abgeschafft, wenn die Kinder von den Eltern erben, oder auf Teneriffa, Gran Canaria, 99,9% vergünstigt, kann es bei nicht direkt Verwandten zu einer Erbschaftsteuer führen. Während Vererben an Stiefkinder, Geschwister auf Teneriffa steuerlich 99,9% begünstigt ist, muss man in Andalusien, Mallorca Erbschaftsteuer zahlen.

Auskunftspflicht des Immobilienverkäufers in Spanien:

Artikel 31. LV Mindestinformationen bei Kauf- und Mietgeschäften von Wohnimmobilien

Unbeschadet der in der anwendbaren autonomen Gesetzgebung enthaltenen Grundsätze und Anforderungen kann die an einem Kauf oder einer Miete interessierte Person vor Abschluss des Geschäfts und vor der Zahlung eines Betrags die folgenden Informationen in einem zugänglichen Format und auf einem dauerhaften Datenträger über die Bedingungen des Geschäfts und die Merkmale der betreffenden Wohnung und des Gebäudes, in dem sie sich befindet, anfordern:

a) Identifizierung des Verkäufers oder Vermieters und gegebenenfalls der natürlichen oder juristischen Person, die im Rahmen einer beruflichen oder geschäftlichen Tätigkeit bei der Vermittlung des Geschäfts tätig wird.

b) Wirtschaftliche Bedingungen des Geschäfts: Gesamtpreis und darin enthaltene Posten sowie gegebenenfalls festgelegte Finanzierungs- oder Zahlungsbedingungen.

c) Wesentliche Merkmale der Wohnung und des Gebäudes, darunter:

Zertifikat oder Bewohnbarkeitsbescheinigung.

Nachweis der Nutz- und Baufläche der Wohnung, wobei im Falle einer horizontalen Teilung die private Fläche von den Gemeinschaftsflächen zu unterscheiden ist und Flächen mit einer Höhe unter der in der Regelung vorgeschriebenen Höhe in keinem Fall zu diesen Zwecken berücksichtigt werden dürfen.

Alter des Gebäudes und gegebenenfalls der wichtigsten durchgeführten Renovierungen oder Maßnahmen.

Dienstleistungen und Einrichtungen, über die die Wohnung verfügt, sowohl individuell als auch gemeinschaftlich.

Energieausweis der Wohnung.

Zugänglichkeitsbedingungen der Wohnung und des Gebäudes.

Belegungs- oder Verfügbarkeitsstatus der Wohnung.

d) Rechtliche Informationen über die Immobilie: Grundbuchidentifikation des Grundstücks mit Verweis auf Belastungen, Hypotheken und sonstige Verpflichtungen sowie der im Eigentumstitel festgelegte Beteiligungsanteil.

e) Im Falle von geschützten Wohnungen ausdrücklicher Hinweis auf diesen Umstand und die Unterwerfung unter das anwendbare Schutzrecht.

f) Im Falle von Gebäuden, die offiziell aufgrund ihres architektonischen oder historischen Wertes oder als Teil eines erklärten Umfelds unter Schutz stehen, Informationen über den Schutzgrad und die Bedingungen und Einschränkungen für Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen.

g) Alle anderen Informationen, die für die an einem Kauf oder einer Miete interessierte Person relevant sein könnten, einschließlich territorialer, städtebaulicher, physisch-technischer, denkmalpflegerischer oder verwaltungstechnischer Aspekte im Zusammenhang mit der Wohnung.

Unter den gleichen Bedingungen wie im vorstehenden Absatz kann die an einem Kauf oder einer Miete interessierte Person Informationen über das Vorhandensein von Asbest oder anderen gesundheitsgefährdenden oder schädlichen Stoffen anfordern.

Wenn die Wohnung, die als Hauptwohnsitz vermietet werden soll, in einem angespannten Wohnungsmarktgebiet liegt, muss der Eigentümer und gegebenenfalls die bei der Vermittlung des Geschäfts tätige Person diesen Umstand angeben und vor Abschluss des Mietvertrags und in jedem Fall im Mietvertrag die Höhe der letzten Miete des in den letzten fünf Jahren in derselben Wohnung geltenden Mietvertrags sowie den Wert, der sich aus dem anwendbaren Mietpreisindex ergibt, angeben.

2. Technische Kontrolle

Nach positiver rechtlicher Kontrolle erfolgt die technische Kontrolle durch unseren Hausarchitekten

Gibt es Termiten, die die Stabilität des Hauses gefährden? Feuchtigkeitsschäden durch starke Regenfälle? Ist der Kaufpreis verkehrsgerecht? Warum sind nicht alle Gebaeude im Grundbuch eingetragen, wurden diese illegal gebaut ?

Die Bewertung einer Immobilie nach Verkehrswertgesichtspunkten ist der Ausgangspunkt fuer jeden Immobilienkauf. Der Referenzwert, der vom spanischen Staat ermittelt wird, ist schon lange nicht mehr aussagekraeftig, insbesondere in touristischen Gebieten wie Mallorca, Ibiza, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, da die Preise dort durch die Lage und die hohe Nachfragen weit vom Referenzwert abweichen koennen. Der sogenannte Katasterwert ist bei einer Bewertung voellig unbeachtlich, da dieser nur der Grundsteuerbemessung dient.

Bewertungsmethoden unseres Hausarchitekten:

Kostenmethode (oder Wiederbeschaffungswertmethode)

Diese Methode berechnet den Immobilienwert, indem geschätzt wird, wie viel es heute kosten würde, die Immobilie neu zu errichten oder zu ersetzen, abzüglich der angesammelten Abschreibung. Sie wird insbesondere verwendet bei:

• Neubauten oder Immobilien im Bau.
• Einzigartigen Gebäuden ohne direkte Vergleichsobjekte auf dem Markt.

Wichtige Schritte:

Bodenwert: Wird in der Regel durch die Vergleichsmethode geschätzt.

1. Baukosten: Einschließlich Materialien, Arbeitskosten, Gemeinkosten, Unternehmergewinn usw.
2. Zusätzliche Kosten: Genehmigungen, Steuern, technische Honorare usw.
3. Abschreibung: Wird je nach Alter, Erhaltungszustand und technischer Überalterung abgezogen.

So erhält man den Brutto-Wiederbeschaffungswert (BW) und anschließend den Netto-Wiederbeschaffungswert (NW).

Vergleichsmethode

Diese Methode wird am häufigsten auf dem Immobilienmarkt und bei Versteigerungen verwendet, wenn genügend vergleichbare Daten vorhanden sind. Sie besteht darin:

• Die Immobilie mit ähnlichen Objekten zu vergleichen, die kürzlich in derselben Gegend verkauft wurden.
• Den Preis anhand von Unterschieden in Fläche, Zustand, Lage, Alter usw. anzupassen.
• Vorteile:
• Spiegelt den tatsächlichen Marktwert wider.
• Aussagekraeftig, wenn genügend Daten vorhanden sind.

3. Privater Kaufvertrag

(contrato de arras – Verbindlicher Kaufvertrag oder nur Versprechen ?)

Privater Kaufvertrag auf deutsch und spanisch; Hinterlegung der Anzahlung auf dem Treuhandkonto der Kanzlei Legalium oder beim Notar.

Unterschreiben Sie keine Optionskaufverträge als Immobilienkäufer, da diese Verträge rechtlich nicht ausreichend sind, wenn der Immobilienkäufer zum Kauf verbindlich entschlossen ist.

Auch das sogenannte Kaufversprechen ist mit Vorsicht zu geniessen.

Der gängigste Vertragstyp ist der sogenannte contrato de arras – Vorkaufvertrag mit Anzahlung, der als Kaufvertrag ausgestaltet werden kann, was zu empfehlen ist.

VORSICHT – Unterverbriefung:

Die Unterverbriefung ist als Immobilienkäufer in Spanien eindeutig abzulehnen. Oftmals wird von Maklern-Verkäufern vorgeschlagen, dass bsp. 200.000 EUR im notariellen Kaufvertrag genannt werden, aber noch zusätzlich 50.000 EUR bezahlt werden. Dies ist kein Kavalierdelikt, sondern ist mit schwerwiegenden Geldbussen verbunden, und zwar für den Käufer, Verkäufer und auch den Makler, da es ein steuerrechtlicher Bussgeldtatbestand ist, als auch eine Verletzung des spanischen Geldwäschegesetzes, dass seit dem Jahre 2010 in Kraft ist.

Steuer TIPP:

Der Käufer einer spanischen Immobilie kann nach Jahren oftmals mit Gewinn die Immobilie wieder verkaufen und da der Verkaufsgewinn sich aus der Differenz zwischen Verkaufpreis und Anschaffungskosten berechnet, ist ein falsch angegebener niedriger Kaufpreis in der notariellen Kaufurkunde der Grund für einen niedrigeren Anschaffungspreis und damit höhere Gewinnsteuer beim Verkauf.

EXKURS Treuhandkonto Rechtsanwalt, Notaranderkonto Spanien

Die Rechtsfigur des Notaranderkontos existiert in Spanien nicht, da sie nicht erforderlich ist, schliesslich wird das Eigentum an einer spanischen Immobilie direkt bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung erworben.

Es gibt keine Auflassung und notwendige rechtskonstituierende Grundbucheintragung wie im deutschen Recht. Nichtsdestotrotz kann es in Einzelfällen sinnvoll sein, dass eine Dritte Person, wie ein Notar oder ein Rechtsanwalt Gelder von Dritten vorübergehend verwahrt.

Häufig ist dies der Fall, wenn eine Anzahlung bei einem Immobilienkauf geleistet wird, oder wenn die Immobilien noch im Bauzustand erworben werden, und der Kaufpreis erst vollends an den Immobilienverkäufer bezahlt werden soll, wenn die Immobilie fertig gestellt ist, und über die notwendige Bewohnbarkeitsbescheinigung der Gemeinde verfuegt.

Dieses Verwahrungsverhältnis wird als Deposito bezeichnet und regelt sich nach dem spanischen Bürgerlichen Gesetzbuch: Art.1758 ff. CC., Art.216 Notariatsverordnung.

Die spanischen Notare verweigern meist die Verwahrung von Geldern, aufgrund von möglichen Problemen mit dem Geldwäschegesetz.

Wir arbeiten mit selektiven Notaren in ganz Spanien zusammen, die auch die Verwahrung von Anzahlungen in einem Kaufvertrag ueber eine Immobilie akzeptieren.

Schliesslich haben Sie als Mandant unserer Kanzlei auch die Möglichkeit, das Treuhandkonto unserer Kanzlei rechtssicher zu nutzen.

Weitere Informationen: Kaufvertrag Immobilienkauf Spanien

4. NIE Einholung für den Käufer und steuerliche Vertretung

5. Kostenübersicht

Kostenübersicht des Immobilienkaufes mit der entsprechenden Grunderwerbsteuer und den Steuersparmöglichkeiten, die je nach Region verschieden sind.

6. Notarielle Kaufurkunde

Vorbereitung der notariellen Kaufurkunde und Unterschrift mit Vollmacht

Schützt nicht der Notar in Spanien die Interessen von mir als Immobilienkäufer?

Nein, der Notar prüft nur die Identität der Parteien und die Zahlungsweise (aber nicht den Erfolg der Zahlung), und ob der Verkäufer im Grundbuch steht und keine offensichtliche Lasten bestehen.

Der spanische Notar prüft nicht, wie die Hypothek gelöscht wird, oder ob es rechtswidrige Abweichungen zwischen Realität, Kataster, Grundbuch gibt, oder dass die Gemeinde Strassenbaumassnahmen vornimmt, welche die Immobilie beeinflussen, etc…

TIPP (siehe oben Treuhandkonto):

Beim notariellen Kauftermin wird die Restkaufpreiszahlung nicht nur fällig, sondern ist zu zahlen, da es in Spanien im Gegensatz zu Deutschland keine Auflassung gibt.

Daraus folgt, dass der Käufer beim Notartermin den vollständigen Kaufpreis, abzüglich der Anzahlung und steuerlichen Rueckbehalte, Schuldenlasten des Verkäufers, Hypothekentilgungen zahlt und im Gegenzug Eigentümer der Immobilie wird.

Das Grundbuch in Spanien ist nur deklarativ und nichts rechtsbegründend.

Um so wichtiger ist, dass die Zahlung des Kaufpreises in richtiger Höhe erfolgt und nicht vor Unterschrift der notariellen Kaufurkunde.

Unser Service.

Sie können unser Kanzlei Treuhandkonto Service nutzen, und damit kümmern wir uns um die Kaufpreiszahlung für Sie als Käufer, mit Rechtssicherheit.

7. Grunderwerbsteuerzahlung

Grunderwerbsteuerzahlung (bei Neubau fällt keine Grunderwerbsteuer, sondern Umsatzsteuer und Dokumentensteuer an).

Steuertipp:

Die Grunderwerbssteuer wird stetig aktualisiert und ist regional verschieden, zum Beispiel wird ab dem 20.06.2025 die Grunderwerbssteuer von 10-11%, auf 10-13% in Katalonien (Catalunya), Costa Brava, Barcelona und Sitges angehoben.

Der Besitzübergang als auch der Eigentumsübergang finden bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages (Escritura) statt.

Es gibt keine Auflassung wie in Deutschland und der Grundbucheintrag in Spanien ist nicht rechtsbegründend, aber strengstens zu empfehlen, um einen nochmaligen Verkauf zu vermeiden und die Registerpublizität zu erlangen.

TIPP:

Gutglaubensschutz, d.h. der Verkäufer kann die Immobilie nicht nochmal anderweitig verkaufen, wenn der Notar telematisch den Immobilienkaufvertrag an das Grundbuch meldet. Diese Vormerkung hat eine Haltezeit von 60 Tagen.

Merke:

Der Notar kümmert sich NICHT um die Grundbucheintragung in Spanien, anders in Deutschland. Sie als Immobilienkäufer müssen die Grunderwerbssteuerzahlung und den Grundbucheintrag durchführen.

8. Ummeldungen

Ummeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer, Abfall mit Einrichtung des Lastschriftverfahrens, werden von uns fuer Sie erledigt.

9. Hausratsversicherung

Nicht zu vergessen, in spanischen Wohnungseigentumsgemeinschaften ist die einzelne Wohnung nicht mitversichert, sondern jeder Eigentümer muss seine eigene Versicherung gegen Feuer und Wasserschaden abschliessen.

10. Grundbucheintragung

Nutzen Sie unseren Service, da oftmals die Grundbuchämter die Eintragung ablehnen, meist unbegründet. Beispiel: Der Güterstand wird vom Notar falsch angegeben, bzw. es wird eine Gütertrennung zwischen Eheleuten benannt, aber der Ehevertrag nicht apostilliert und in spanische Sprache übersetzt.

11. Anzeige der steuerlichen Vertretung in Spanien

Dies gibt Ihnen Rechtssicherheit, dass die spanische Finanzbehörde Sie stets erreichen kann und D.Luickhardt & sein Legalium Team als Steuerberater Ihnen auch die jährlichen Steuererklärungen erledigen, sei es in der Nichtresidentensteuer oder auch Vermögenssteuer bei Anschaffungskosten über 700.000 EUR.

12. Abrechnung

Abrechnung mit Überreichung aller Ausgabenbelege, so dass Sie beim Verkauf der Immobilie wirksam die Gewinnsteuer vermindern können, da die Anschaffungskosten steuermindernd wirken. TIPP: Diese Belege muessen Sie bis zum Wiederverkauf aufbewahren.

WICHTIG:

Beim Kauf eines Neubaus ändert sich der Ablauf, da es ein 3 Phasen Vertragssystem gibt und bei Kauf eines Baugrundstücks ist die Prüfung der Bebaubarkeit anhand einer cedula urbanistica die Kernfrage, ob der Kauf zu empfehlen ist. Bei einem Neubau ist die Transparenzpflicht aus dem Gesetz RD515/1989 zu beachten, oftmals wird im Reservierungsvertrag weder die genaue Wohnflaeche, noch ein aussagekraeftiges Leistungsverzeichnis mit der Qualitaet der Baumaterialen und Kuechengeraete genannt, oder gar die Baufristen und obligatorische 10 Jahresbauversicherung nicht genannt.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Immobilienkauf in Spanien – Leitfaden – 2026; 5,00 von 5 Punkten basieren auf 2 abgegebenen Stimmen.

Loading...