Immobilienwert bei Teilungsklagen ueber spanische Immobilien, Teilungsversteigerung, Zwangsversteigerung
Stand: 20.7.2025
In der Praxis haeufig ist der Streit zwischen Eigentuemern einer Immobilie in Spanien, sei es nach einer Scheidung, Erbschaft und wenn der aussergerichtliche Weg ausgeschoepft, bleibt nur die Klage auf Teilung und dann die Zwangsversteigerung (Teilungsversteigerung).
Entscheidend und haeufiger Streitpunkt ist der Immobilienwert.
Es betreut Sie RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt mit Zulassung in Deutschland und Spanien. Wir verstehen die deutschen Rechtskonflikte und bieten den juristischen Beistand in Spanien.
Immobilienbewertung bei einer Teilungsversteigerung oder Zwangsversteigerung in Spanien
Bei einer Immobilienversteigerung in Spanien kann der Wert der Immobilie anhand verschiedener Bewertungsmethoden ermittelt werden. Die gebräuchlichsten sind die Kostenmethode und die Vergleichsmethode. Hier erkläre ich dir, wie sie funktionieren:
Kostenmethode (oder Wiederbeschaffungswertmethode)
Diese Methode berechnet den Immobilienwert, indem geschätzt wird, wie viel es heute kosten würde, die Immobilie neu zu errichten oder zu ersetzen, abzüglich der angesammelten Abschreibung. Sie wird insbesondere verwendet bei:
Neubauten oder Immobilien im Bau.
Einzigartigen Gebäuden ohne direkte Vergleichsobjekte auf dem Markt.
Wichtige Schritte:
Bodenwert: Wird in der Regel durch die Vergleichsmethode geschätzt.
Baukosten: Einschließlich Materialien, Arbeitskosten, Gemeinkosten, Unternehmergewinn usw.
Zusätzliche Kosten: Genehmigungen, Steuern, technische Honorare usw.
Abschreibung: Wird je nach Alter, Erhaltungszustand und technischer Überalterung abgezogen.
So erhält man den Brutto-Wiederbeschaffungswert (BW) und anschließend den Netto-Wiederbeschaffungswert (NW).
Vergleichsmethode
Diese Methode wird am häufigsten auf dem Immobilienmarkt und bei Versteigerungen verwendet, wenn genügend vergleichbare Daten vorhanden sind. Sie besteht darin:
Die Immobilie mit ähnlichen Objekten zu vergleichen, die kürzlich in derselben Gegend verkauft wurden.
Den Preis anhand von Unterschieden in Fläche, Zustand, Lage, Alter usw. anzupassen.
Vorteile:
Spiegelt den tatsächlichen Marktwert wider.
Schnell und direkt, wenn genügend Daten vorhanden sind.
Einschränkungen:
Nicht anwendbar, wenn keine vergleichbaren Immobilien vorhanden sind. Welche Methode wird bei einer Versteigerung verwendet?
Bei einer gerichtlichen oder notariellen Versteigerung basiert der Startpreis in der Regel auf einem offiziellen Gutachten, das je nach Art der Immobilie eine oder beide Methoden verwenden kann. Die Verfahren sind in Spanien durch die Verordnung ECO/805/2003 geregelt.
Gerichtliche Auflösung einer Bruchtteilsgemeinschaft über eine Immobilie in Spanien
Die gerichtliche Auflösung einer Gemeinschaft über eine Immobilie in Spanien ist ein rechtliches Verfahren, das es einem oder mehreren Miteigentümern ermöglicht, die Miteigentumssituation zu beenden, wenn keine Einigung zwischen den Parteien erzielt werden kann. Hier sind die Voraussetzungen und wichtigsten Schritte
Voraussetzungen für die gerichtliche Auflösung einer Gemeinschaft
Bestehen einer Gemeinschaft:
Es müssen mindestens zwei Miteigentümer einer Immobilie (z. B. Wohnung, Geschäftslokal oder Grundstück) vorhanden sein.
Das Miteigentum kann aus einer Erbschaft, einem gemeinsamen Kauf usw. stammen.
Fehlende Einigung unter den Miteigentümern:
Wenn keine Einigung über Verkauf, Teilung oder Zuweisung der Immobilie erzielt wird, kann jeder Miteigentümer die gerichtliche Auflösung beantragen.
Einreichung einer Klage:
Die Klage wird beim zuständigen Gericht eingereicht (in der Regel am Ort der Immobilie).
Es wird die Teilung der Immobilie oder – falls unteilbar – deren Verkauf in einer öffentlichen Versteigerung beantragt.
Unteilbarkeit der Immobilie:
Wenn die Immobilie nicht ohne Wertverlust oder Funktionsbeeinträchtigung physisch geteilt werden kann, kann das Gericht den Verkauf in einer gerichtlichen Versteigerung anordnen.
Erforderliche Unterlagen:
Eigentumsurkunde oder Grundbuchauszug.
Identifikation aller Miteigentümer.
Nachweis des Dissenses (z. B. frühere Korrespondenz).
Vorschlag zur Auflösung oder Verteilung, falls vorhanden.
Was passiert nach der Klage?
Das Gericht kann:
Eine Einigung genehmigen, wenn die Parteien während des Verfahrens eine Lösung finden.
Den Verkauf in einer öffentlichen Versteigerung anordnen, wenn keine Einigung erzielt wird und die Immobilie unteilbar ist.
Der Erlös aus dem Verkauf wird anteilig gemäß den Eigentumsanteilen unter den Miteigentümern aufgeteilt.
Nutzen Sie unseren Service in ganz Spanien, Vergleichsverhandlungen + gerichtliche Vertretung vor allen Gerichten in Spanien und wir betreuen Sie in deutscher Sprache.
Sie haben einen Rechtsstreit in Spanien oder es bahnt sich ein solcher an?
Was benötigen Sie?
Einen Rechtsanwalt, der in Spanien zugelassen ist und deutsch spricht, dann sind Sie bei uns richtig.
Was ist zu tun bei einem Rechtsstreit im Zivilrecht?
Sie schildern uns den Fall und wir geben eine Erstmeinung ab.
Wir prüfen die Beweissituation und Unterlagen.
Sie erteilen notarielle Prozessvollmacht, die von uns vorbereitet wird
Wir stellen den Schlichtungsantrag (MASC, neu und verpflichtend seit dem 3.4.2025) – Ausnahme: bei Zwangsvollstreckungen nicht erforderlich!
Gibt es keine Einigung, Klage vor dem zustaendigen spanischen Gericht.
Bestellung des Procuradors (verpflichtend in Spanien).
Wahrnehmung des ersten Gerichtstermins und Beweisantragsstellung.
Abwarten des Urteils und Erläuterung durch unser deutschsprachiges Fachpersonal.
Typische Rechtsstreitigkeiten, die unsere Kanzlei erfolgreich bei Gericht verteidigt hat:
Wir sind bei allen Gerichten in Spanien und allen Instanzen zugelassen
Zivilrecht:
Vertragsnichterfüllung Immobilienkaufvertrag, Vorkaufvertrag mit arras (Reuegeld), Time Share Auflösungsklagen mit Schadensersatz gegen Anfi, Marriott, etc; Baumangel bei Neubau und Immobilienkauf, Miteigentumsauflösung und Teilungsklage mit Teilungsversteigerung, Zwangsvollstreckung von deutschen Urteilen in Spanien, Erbschaftsauseinandersetzungsklagen, Testamentsanfechtungsklagen, Schadensersatzklagen gegen Versicherer, Unfallverursacher bei Verkehrsunfällen mit Todesfolge, etc
Verwaltungsrecht:
Baueinstellung durch die Behörde, Abrissverfügung im Baurecht, Anfechtung von Grundbuchamtentscheidungen, Eintragungsverweigerung von Immobilien, Flächenanpassungen, Anfechtung von Steuerbescheiden in der Einkommensteuer, Vermögenssteuer, Körperschaftssteuer für Unternehmer bis hin zur Klage vor dem Finanzgericht. Verteidigung des ZEC Status (Teneriffa, Gran Canaria)
Anfechtung von Steuerbescheiden bei Rückforderung der spanischen Umsatzsteuer (IVA) oder auch Kanarischen Umsatzsteuer (IGIC, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura)
Aktuelles zum spanischen Prozessrecht: Was ist MASC?
MedioAdecuadoSolucionesControversias (Richtige Mittel zur Streitbeilegung)
Seit dem 03.04.2025 gültig, ist die Verpflichtung VOR jedem Rechtsstreit bei einem Gericht einen „Vergleichsversuch“ nachgewiesen zu haben. Ohne Nachweis dieses Vergleichsversuches wird die Klage bei einem Zivilgericht nicht zugelassen und sofort abgewiesen.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten
- Hinzuziehung eines Dritten als Mediator oder
- Die streitbeteiligenden Rechtsanwälte eröffnen Vergleichsverhandlungen
- Versenden des Vergleichsangebot durch ein Anwaltseinschreiben
TIPP:
Die dritte Möglichkeit ist oft die Möglichkeit der ersten Wahl.
Die Gegenpartei wird per Anwaltseinschreiben (Burofax) mit einem verbindlichen Vergleichsangebot (oferta vinculante) zur Einigung aufgefordert, wird abgelehnt oder nicht geantwortet, dann kann nach 30 Tagen Wartezeit die Klage bei Gericht erhoben werden.
FRISTEN:
Ist der Vergleichsversuch gescheitert, dann hat man ein Jahr Zeit die gerichtliche Klage bei Gericht einzureichen.
Wichtig: Bei einstweiligen Verfügungen (Eilverfahren) ist kein Vergleichsverfahren notwendig, wird es jedoch in die Verhandlungen integriert, dann muss der Eilantrag innerhalb von 20 Tagen nach Scheitern der Vergleichsverhandlungen eingereicht werden.
VERGLEICH:
Wurde der Vergleich erzielt, ist dieser schriftlich zu verfassen und jede Partei kann verlangen, dass eine vollstreckungsfähige notarielle Urkunde über den Vergleich erstellt wird.
Die MASC und Verpflichtung zur Vergleichsverhandlung soll die Gerichte entlasten, doch hieran kann Zweifel bestehen, wenn man davon ausgeht, dass im ersten Quartal 2025 vor Inkrafttreten des Gesetzes mehr gerichtliche Klagen bei Gericht eingereicht wurden, wie vorher.
Daran ist zu erkennen, dass der gerichtliche Rechtsstreit oftmals nicht zu vermeiden ist, und die Gerichte in Spanien Sorge tragen müssen, in Zukunft Verzögerungen zu vermeiden. Nicht zu vergessen, dass auch bei Gericht eine Schlichtungsverhandlung beantragt werden kann, und offiziell wird zur Zeit von einer Wartezeit von 6 Monaten ausgegangen.
Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?
(No Ratings Yet)
Loading...