Baurecht Spanien, Rechtsanwalt Immobilienrecht Spanien
Neu: Pflicht des Schlichtungsverfahrens vor der gerichtlichen Klage, ansonsten droht Klageabweisung

Aktualisiert am 16.6.2025

Versteckte Mängel am Bau (Baumangel beim Immobilienkauf)

Ein Käufer erwirbt eine gebrauchte Immobilie, nachdem er einen Kaufprozess durchlaufen hat, bei dem keine offensichtlichen strukturellen Probleme festgestellt wurden. Nach einigen Monaten des Wohnens in der Immobilie bemerkt er Schäden an Balken und Holzrahmen. Der Besuch eines Gutachters offenbart das Vorhandensein von Termiten, die das Gebäude bereits vor dem Kauf befallen haben. Der Käufer, der sich dieser Situation nicht bewusst war, fordert vom Verkäufer eine Entschädigung, da er der Meinung ist, dass der Befall einen versteckten Mangel darstellt, der die Nutzung und den Wert der Immobilie erheblich beeinträchtigt.

Anwendbare Vorschriften: Art. 1.484 des CC. „Der Verkäufer ist verpflichtet, für die versteckten Mängel der verkauften Sache zu haften, wenn diese die Sache für den vorgesehenen Gebrauch ungeeignet machen oder diesen Gebrauch so erheblich mindern, dass der Käufer die Sache nicht erworben oder einen geringeren Preis dafür gezahlt hätte, wenn er die Mängel gekannt hätte; er haftet jedoch nicht für offensichtliche Mängel oder solche, die bei einer Besichtigung erkennbar gewesen wären, noch für solche, die der Käufer als Sachverständiger aufgrund seines Berufs oder seiner Tätigkeit leicht hätte erkennen können.“ Art. 1.485 des CC. „Der Verkäufer haftet gegenüber dem Käufer für die versteckten Mängel des verkauften Tieres oder der verkauften Sache, auch wenn er sie nicht kannte. Diese Bestimmung gilt nicht, wenn etwas anderes vereinbart wurde und der Verkäufer die versteckten Mängel der verkauften Sache nicht kannte.“ Art. 1.486 des CC. „In den Fällen der beiden vorhergehenden Artikel kann der Käufer zwischen der Rückabwicklung des Vertrags, wobei ihm die gezahlten Kosten erstattet werden, oder einer proportionalen Minderung des Preises nach dem Urteil von Sachverständigen wählen. Wenn der Verkäufer die versteckten Mängel der verkauften Sache kannte und sie dem Käufer nicht offenbarte, hat dieser die gleiche Wahl und wird zusätzlich für Schäden und Verluste entschädigt, wenn er sich für die Rückabwicklung entscheidet.“

Anwendung eines alternativen Streitbeilegungsverfahrens: Gesetzliche Pflicht seit dem 3.4.2025. Zunächst wird ein Einschreiben oder ein notarielles Schreiben mit Empfangsbestätigung gesendet, in dem Folgendes angegeben wird:

Schilderung der Tatsachen.

Rechtliche Grundlage (versteckter Mangel, Art. 1.484 ff. des CC)

Rechtliche Dokumentation (z. B. Gutachten)

Vorschlag zur Konfliktlösung (z. B. Reparatur, Preisnachlass, Rückabwicklung des Kaufvertrags)

Vorschlag zur Inanspruchnahme alternativer Streitbeilegungsverfahren.

Frist für die Antwort (z. B. 15-20 Tage).

An diesem Punkt, falls der Verkäufer die Verantwortung akzeptiert, wird eine Vereinbarung unterzeichnet, und falls nicht, wird ein formelles ADR-Verfahren (Voraussetzung für die Zulässigkeit einer spaeteren gerichtlichen Klage) eingeleitet.

Formelles ADR (Mediation oder Schiedsverfahren) Beide Parteien (Verkäufer und Käufer) werden zu einem Treffen eingeladen, bei dem ein neutraler Dritter (Mediator) den Dialog erleichtert. Es kann in einer oder mehreren Sitzungen stattfinden. Ziel ist es, dass die Parteien selbst eine Vereinbarung treffen. Wenn eine Vereinbarung getroffen wird, wird sie unterzeichnet, und falls nicht, kann ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden, wobei die Durchführung dieser Sitzung(en) ohne Einigung nachgewiesen wird.

Eine weitere Möglichkeit, diese Voraussetzung der Zulässigkeit gemäß LO 1/2025 zu erfüllen, besteht darin, ein Schiedsverfahren in Anspruch zu nehmen, was ein formelleres, aber in solchen Einzelfällen weniger übliches Verfahren darstellt. In diesem Fall vereinbaren beide Parteien, sich einem Schiedsgericht zu unterwerfen (dies ist in einigen Fällen im Kaufvertrag oder in der öffentlichen Urkunde festgelegt). Die Entscheidung des Schiedsrichters ist bindend und hat die gleiche Kraft wie ein Urteil. Wenn eine Vereinbarung getroffen wird, wird sie unterzeichnet und homologiert, und falls nicht, wird der gescheiterte Versuch des ADR dokumentiert, und es kann eine Klage eingereicht werden (redhibitorische Klage). Der Versuch eines alternativen Streitbeilegungsverfahrens ist derzeit zwingend erforderlich, bevor der Rechtsweg beschritten wird, da er vom Richter bei der Kostenentscheidung berücksichtigt wird.

Regionale Besonderheiten zu beachten bei Baumangel und Immobilienkauf

Die Haftung bei Baumängeln ist durch das staatliche Gesetz LOE geregelt. Die am Bau Beteiligten, wie Bauunternehmer, Architekten haften gegenüber dem Bauherr und dem Immobilienkäufer über 10 Jahre lang.

Unabhängig davon gibt es regionale Unterschiede, da die Regionen eine subsidiäre ausführende Gesetzeszuständigkeit haben.

Regionale Besonderheiten

1. Mallorca, Ibiza (Balearen)

Bauqualität: Es gibt seit dem 13.05.1994 ein Gesetz zur Qualitätssicherung am Bau, wo verpflichtend geregelt ist, dass der gesamte Bau durchlaufend in der qualitativen Ausführung von einer unabhängigen Organisation, in der Regel der Bauversicherer, kontrolliert werden muss.
Baubuch: ist Vorschrift und im Besonderen ist seit dem Jahre 2010 auch die Wärmedämmung durchzuführen.
Bewohnbarkeitsbescheinigung: Diese Lizenz ist für den Erstbezug ist seit dem Jahre 2006 gesetzlich vorgeschrieben.
Sie wird als cedula de primera ocupacion bezeichnet, beim Erstbezug einer Neubauimmobilie. Wenn diese nach 10 Jahren abläuft, ist eine Bescheinigung mit der Bezeichnung cedula de renovacion zu beantragen. Für Altbauten, vor dem 01.03.1987 erbaut, kann eine Freistellung beantragt werden. Promotor – Bauherr auf Mallorca – weiterlesen

2. Teneriffa, Gran Canaria (Kanarische Inseln)

Auf den Kanarischen Inseln gibt es keine Regelung zu Bauqualität oder Baubuch wie auf Mallorca. Seit dem Jahre 2006 ist aber die Bewohnbarkeitsbescheinigung Pflicht, wenn Wohnungen neu erstellt werden. Die Laufzeit ist nicht beschränkt.

Ohne diese Cedula de habitabilidad ist bei einem Neubau keine Strom oder Wasseranmeldung möglich. Dies ist oftmals der Grund, dass sich der Erstbezug bei einer Immobilie, die auf Plan gekauft wurde, verzögert.

Bei Verzögerungen von mehr als 3 Monaten, empfehlen wir eine rechtliche Beratung in unserer Kanzlei auf Teneriffa oder auch in Mallorca, um mögliche rechtliche Schritte wie Schadensersatz für den Verzug u.a. geltend zu machen.

Sinnvoll ist die Betreuung durch unsere Kanzlei von Beginn der Investition an. Wir stehen Ihnen mit unserem Immobilienkaufservicepaket zur Verfügung.

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