Immobilienkauf in Spanien Vertragsarten

Kaufoptionsvertrag in Spanien (2024)

Stand: 11.12.23

Der Kaufoptionsvertrag wird in Spanien oftmals von Maklern und Privatpersonen in irrtümlicher Weise verwendet, da dem Grunde nach ein Immobilienverkauf, also ein Kaufvertrag mit einer Anzahlung, sogenannter Arras, abgeschlossen werden soll, jedoch findet man in der Praxis oftmals die Vertragsüberschrift Kaufoption, was bei einem Rechtsstreit zu rechtlichen Auslegungsproblemen führen kann.

 

Deshalb gilt:

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, dann ist ein Kaufvertrag privatschriftlich abzuschliessen, in der Regel mit einer Anzahlung von 10%.

Der Vertrag wird auf spanisch als contrato de compraventa con arras (penales/penitenciales/oder auch confirmatorias) bezeichnet und gilt als verbindlicher Kaufvertrag mit einer Vertragsstrafe von 10 % bei Rücktritt des Käufers oder Nichterfüllung des Vertrages durch den Verkäufer.

Im folgenden soll der Kaufoptionsvertrag beschrieben werden:

Anwendungsgebiete:

• Kaufoption auf ein Recht, welches noch nicht begründet wurde. (Bsp: Teil eines Baugrundstückes vor der baurechtlichen Teilung
• Rechtserwerb von einem Immobilienkäufer, der eine Immobilie im Planungszustand gekauft hat und jetzt sein Recht abtritt
• oder aber Erwerb einer Immobilie von einem Erben vor der notariellen Erbauseinandersetzung, etc); Kaufoption in einem Mietvertrag, etc

Aufbau:

eines Kaufoptionsvertrages in Spanien (in Katalonien gibt es Besonderheiten, die schon einem anderen Beitrag bearbeitet wurden):

1. Parteien
2. Benennung und Bezeichnung des Grundstücks/Immobilien mit Katasterreferenz/Grundbucheintragungsdaten
3. Benennung des Rechtsgeschäfts des Erwerbs durch den Veräusserer
4. Lastenfreiheit, steuerliche Vormerkungen etc
5. Dauer der Kaufoption, in der Regel von 3 Monaten bis zu mehreren Jahren, oder unter einer Bedingung statt einem zeitlichen Fristende, wie zum Beispiel die Erbauseinandersetzung mit Grundbucheintrag.
   WICHTIG. Das Kaufoptionsrecht erlischt nach Ablauf einer zeitlichen Frist.
6. Fixierung des Kaufpreises (typisch bei Mietverträgen mit Kaufoption, oder Ratenzahlungskauf einer Immobilie)
7. Ausübung des Kaufoptionsrechts innerhalb der Frist: Anrechnung der Optionsprämie, Restkaufpreiszahlung, Steuerliche Rückbehalte, (3 % IRNR etc); Aufforderung zum Notartermin innerhalb von 15 Tagen zu erscheinen, und Immobilienkaufeigentumsübertragung;

TIPP:

Eine Kaufoption mit nicht Ansässigen in Spanien, kann auch einseitig ausgeübt werden. In diesem Falle wird ein Kaufoptionsvertrag notariell erstellt und der Käufer erhält eine notarielle Vollmacht, dass er mit Nachweis der Restkaufpreiszahlung alleine den notariellen Eigentumsübertragungsakt vornehmen kann.
Diese Variante ist interessant, wenn eine Immobilie ratenweise bezahlt wird und der Veräusserer der Immobilie nicht mehr zum notariellen Veräusserungstermin anreisen möchte.


Wie man sieht, ist das Immobilienkaufrecht rechtlich sehr flexibel, was aber auch Risiken mit sich bringt, wenn laienhafte private Kaufoptionsverträge abgeschlossen werden, anstelle eines richtigen und verbindlichen Immobilienkaufvertrages.

 

Unser Service:

Wir vertreten Sie in Spanien und sorgen für eine ordentliche Abwicklung in Steuer und Recht Ihres Immobilienkaufes oder auch Immobilienverkaufes und beraten Sie in deutscher Sprache.

Mallorca, Fuerteventura, Gran Canaria, Teneriffa, Katalonien (Barcelona, Sitges, Figueres, Girona), Andalusien, Valencia, Galizien und Madrid

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