IMMOBILIENKAUF SPANIEN – KAUFVERTRAG
Fahrlässige Kaufvertragsgestaltung führt zu 10 jährigem Rechtsstreit
Immobilienkauf Spanien – Der Vertrag ist vom Rechtsanwalt zu erstellen !
Ein Immobilienkauf in Spanien sollte nicht nur von einem Rechtsanwalt beraten und durchgeführt werden, sondern es ist ein „MUSS“, und umsomehr wenn der Käufer ein Ausländer, Schweizer, Deutscher oder Österreicher ist, der weder die spanische Gesetzen noch Sprache beherrscht.
Genau hier bieten wir mit unserem deutsch-spanischen Rechtsanwaltskanzlei die notwendige Unterstützung an, so dass der Immobilienkauf nicht zum Alptraum wird.
Immobilienkauf – unser Service
Das Urteil des obersten spanischen Zivilgerichts – Sentencia 1264/2025 del Tribunal Supremo zeigt auf, dass eine Vereinbarung in einem Kaufvertrag über ein Grundstück, wenn sie fehlt, zu einem 10 jährigen Rechtsstreit führen kann mit ungewissen Ausgang.
Im vorliegenden Falle wäre es möglicherweise nicht einmal zu einem Rechtsstreit gekommen, wenn in dem Kaufvertrag folgende Klausel eingefügt worden wäre. „Der Käufer verliert seine Anzahlung auf den Kaufpreis, wenn er eine der Vertragsverpflichtungen nicht erfüllt“
Ausgangsfall:
Der Käufer hat den Besitz eines Grundstücks erhalten gegen Zahlung von 178.000 EUR an den Verkäufer, mit der zusätzlichen Verpflichtung, dass der Käufer die Hypotheken von 294.635,34 EUR löscht.
Der Käufer löscht die Hypotheken nicht und der Verkäufer verlangt die Rückgabe des Grundstücksbesitzes und löst den Kaufvertrag über die Immobilie auf.
Doch der Käufer gibt den Besitz am Grundstück nicht zurück, sondern er verlangt die Rückzahlung der 178.000 EUR.
Es kommt zum Rechtsstreit.
Der Verkäufer gewinnt die erste Gerichtsinstanz und verliert die zweite Instanz.
Schliesslich muss er in Revision vor das oberste spanische Zivilgericht gehen und gewinnt, sprich er erhält sein Grundstück zurück ohne die Rückzahlung der 148.000 EUR und einer weiteren Anzahlung von 30.000 EUR durch den Käufer.
Auswirkungen auf ähnliche Verträge (Vertragsauflösung wegen Nichterfüllung)
Das Urteil stärkt mehrere zentrale Grundsätze, die sich direkt auf Kaufverträge bei Vertragsverletzungen auswirken:
die Vertragsverletzung muss wesentlich sein
Der Oberste Gerichtshof betont, dass nicht jede Vertragsverletzung zur Vertragsauflösung berechtigt. Nur solche, die:
- den Vertragszweck vereiteln,
- die erwarteten Leistungen unmöglich machen,
- die grundlegenden Elemente des Vertrags verletzen,
gelten als wesentliche Vertragsverletzungen gemäß Artikel 1124 des spanischen Zivilgesetzbuches.
Einzelfallbewertung
Die Zivilkammer betont, dass die Schwere der Vertragsverletzung im Einzelfall zu prüfen ist, unter Berücksichtigung von:
- dem Willen der Vertragsparteien,
- den vereinbarten Klauseln ( Legalium RA D.Luickhardt TIPP: Hier ist die wesentliche Arbeit eines Rechtsanwalts der Kaufvertrag für seinen Mandanten, Käufer oder Verkäufer günstig gestaltet und vor allen Dingen der Vertragsinhalt einen Rechtsstreit vermeidet)
- den wirtschaftlichen und funktionalen Auswirkungen der Verletzung.
Relevanz für Verträge mit Auflösungsklauseln
Wenn der Vertrag Klauseln enthält, die bestimmte Verletzungen als „wesentlich“ definieren, respektiert das Gericht diese als Teil der privaten Vertragsfreiheit. Dies schafft Rechtssicherheit für Vertragsparteien, die klare Regelungen zur Vertragsauflösung treffen.
Die Typische ARRAS Klausel: 10% Rückzahlung doppelt, wenn der Verkäufer nicht den Kaufvertrag erfüllt oder aber der Käufer bei Nichterfülung seine Anzahlung verliert, ist bei Standardverträgen nicht ausreichend ausformuliert, da die konkreten Gründe für die Auflösung nicht genannt werden.
Was bedeutet das für andere Kaufverträge beim Immobilienkauf in Spanien?
- Unternehmen und Privatpersonen sollten Auflösungsklauseln präzise formulieren.
- Im Streitfall reicht ein allgemeiner Hinweis auf Vertragsverletzung nicht aus – es muss nachgewiesen werden, dass diese wesentlich war.
- Die Rechtsprechung schützt die vertragsgetreue Partei, verhindert aber auch missbräuchliche Vertragsauflösungen bei geringfügigen Verstößen.
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