Die zulässigen Hebel
Die Höhe der spanischen Vermögensteuer ist kein festes Schicksal. Sie ergibt sich aus Entscheidungen, die Eigentümer zu einem großen Teil selbst treffen, meist beim Kauf einer Immobilie und oft ohne sich der steuerlichen Folgen bewusst zu sein. Wer diese Entscheidungen kennt, kann seine Vermögensteuer rechtssicher gestalten. Es geht dabei nicht um Steuertricks, sondern um eine Struktur, die zur eigenen Vermögens- und Familiensituation passt.
Hebel 1 – Die Verteilung des Eigentums
Der Freibetrag gilt pro Person. Gehört eine Immobilie Ehepartnern je zur Hälfte, kann jeder von ihnen seinen eigenen Freibetrag nutzen. Beim Alleineigentum wird nur ein Freibetrag angesetzt. Die Verteilung wird mit der notariellen Kaufurkunde festgelegt. Eine spätere Übertragung zwischen Ehepartnern gilt als Schenkung und löst eigene Steuern aus. Wie sich die Verteilung auswirkt, zeigt der Beitrag Vermögensteuer Spanien und Mallorca: Wer zahlt und wovon die Höhe abhängt.
Hebel 2 – Finanzierung und abziehbare Schulden
Besteuert wird das Nettovermögen. Schulden mindern die Bemessungsgrundlage, bei Nicht-Residenten allerdings nur, soweit sie mit dem spanischen Vermögen zusammenhängen. Eine Finanzierung der spanischen Immobilie verringert die Vermögensteuer daher, ein Darlehen für eine Immobilie im Herkunftsland nicht. Mit jeder Tilgung nimmt dieser Effekt ab.
Hebel 3 – Die maßgebliche Region
Nicht-Residenten können die Regelung der Region anwenden, in der der größte Teil ihres spanischen Vermögens liegt. Diese Zuordnung verschiebt sich, wenn weitere Immobilien gekauft oder verkauft werden. Einzelheiten erklärt der Beitrag Vermögensteuer bei Vermögen in mehreren Regionen.
Hebel 4 – Befreiungen nutzen
Bestimmte Vermögenswerte zählen von vornherein nicht zum steuerpflichtigen Vermögen, etwa Vermögen einer eigenen unternehmerischen Tätigkeit oder Anteile an aktiven Gesellschaften. Für Immobilieneigentümer ist vor allem die Frage wichtig, wann Vermietung als wirtschaftliche Tätigkeit anerkannt wird. Einen Überblick gibt der Beitrag Welche Vermögenswerte befreit sind, die Voraussetzungen bei Vermietung erklärt der Beitrag Vermögensteuer und Vermietung als wirtschaftliche Tätigkeit .
Hebel 5 – Die Haltestruktur
Ob eine Immobilie privat oder über eine Gesellschaft gehalten wird, wirkt sich auf die Vermögensteuer aus. Eine Gesellschaft ist allerdings kein Automatismus zur Vermeidung. Anteile an einer spanischen Gesellschaft, deren Vermögen überwiegend aus spanischen Immobilien besteht, bleiben auch für Nicht-Residenten in Spanien vermögensteuerpflichtig. Warum das so ist, erklärt der Beitrag Immobilie über eine SL und Vermögensteuer. Welche Vor- und Nachteile eine Gesellschaft darüber hinaus hat, behandelt unsere Themenseite Immobilien über eine spanische SL halten.
Besonders häufig als teuer und ohne Nutzen erweisen sich SL-Strukturen, die als Vermögensverwaltung für private Immobilien aufgebaut wurden.
Hebel 6 – Der Wohnsitz
Mit einem Umzug nach Spanien wird das Weltvermögen steuerpflichtig und die Wohnsitzregion bestimmt das anwendbare Recht. Gleichzeitig steht die Befreiung der Hauptwohnung zur Verfügung, die Nicht-Residenten nicht nutzen können. Die Obergrenze für die gemeinsame Belastung aus Einkommen- und Vermögensteuer können nach neuerer Rechtsprechung dagegen auch Nicht-Residenten in Anspruch nehmen, auch mit Wohnsitz außerhalb der EU. Was ein Umzug im Einzelnen verändert, erklärt der Beitrag Umzug nach Spanien.
Warum die Reihenfolge entscheidet
Die Hebel wirken nicht isoliert. Die Verteilung des Eigentums beeinflusst später auch die Erbschaftsteuer, eine Gesellschaft verändert die Besteuerung beim Verkauf und ein Umzug betrifft die Einkommensteuer. Eine Struktur, die nur auf die Vermögensteuer optimiert ist, kann an anderer Stelle teurer werden. Die meisten Hebel lassen sich zudem am einfachsten vor dem Notartermin setzen. Nachträgliche Änderungen der Eigentumsverhältnisse lösen in Spanien in der Regel neue Steuern aus.
Tipp
Eine Prüfung der Vermögensteuer gehört in die Planung vor dem Kauf, nicht in die erste Steuererklärung danach. Zu diesem Zeitpunkt sind alle Hebel noch ohne zusätzliche Kosten verfügbar.
Die steuerliche Einordnung über den gesamten Immobilienzyklus behandelt unsere Themenseite Steuern & Struktur im Immobilienkontext. Im Rahmen eines Immobilienmandats prüfen wir die Vermögensteuer gemeinsam mit den übrigen steuerlichen Folgen der gewählten Struktur.
Über Änderungen, die Eigentümer spanischer Immobilien betreffen, informiert der Legalium-Newsletter, persönlich von Dietmar Luickhardt.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für eine Prüfung Ihrer konkreten Situation stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Kanzlei mit integrierter steuerlicher Kompetenz zur Verfügung.