Wann Vermietung als wirtschaftliche Tätigkeit gilt
Wer in Spanien mehrere Immobilien vermietet, stößt bei der Vermögensteuer auf eine Befreiung, die in der Beratung oft übersehen wird. Vermögen, das einer eigenen unternehmerischen Tätigkeit dient, zählt nicht zum steuerpflichtigen Vermögen. Ob eine Vermietung als solche Tätigkeit anerkannt wird, hängt allerdings nicht von der Zahl der Objekte oder der Höhe der Mieteinnahmen ab, sondern von der Art, wie die Vermietung organisiert ist.
Vermietung ist nicht automatisch unternehmerisch
Das spanische Steuerrecht behandelt Mieteinnahmen im Regelfall als Einkünfte aus Vermögen, nicht als Einkünfte aus einer Tätigkeit. Die vermieteten Immobilien bleiben damit gewöhnliches Vermögen und unterliegen der Vermögensteuer. Eine Befreiung kommt erst in Betracht, wenn die Vermietung die gesetzlichen Merkmale einer wirtschaftlichen Tätigkeit erfüllt.
Die Voraussetzungen im Überblick
Personal für die Vermietung
Für die Verwaltung der Vermietung muss mindestens eine Person mit einem Arbeitsvertrag in Vollzeit beschäftigt sein. Eine gelegentliche Unterstützung, eine Teilzeitkraft oder ein externer Verwalter auf Honorarbasis erfüllen diese Voraussetzung nicht.
Persönliche und direkte Ausübung
Die Tätigkeit muss vom Eigentümer gewöhnlich, persönlich und direkt ausgeübt werden. Er muss die Vermietung also selbst steuern und darf die unternehmerischen Entscheidungen nicht vollständig aus der Hand geben.
Haupteinkommensquelle
Die Einkünfte aus dieser Tätigkeit müssen die Haupteinkommensquelle des Eigentümers bilden. Wer daneben ein höheres Einkommen aus einer Anstellung oder anderen Quellen bezieht, kann die Befreiung trotz professionell organisierter Vermietung nicht nutzen.
Notwendigkeit für die Tätigkeit
Befreit sind nur die Vermögensgegenstände, die der unternehmerischen Tätigkeit tatsächlich dienen. Eine selbst genutzte Ferienwohnung wird nicht dadurch befreit, dass derselbe Eigentümer andere Immobilien unternehmerisch vermietet.
Der Grenzfall Ruhestand
Die spanische Finanzverwaltung hatte über den Fall eines Eigentümers zu entscheiden, der Geschäftsräume vermietete und dafür eine vollzeitbeschäftigte Person angestellt hatte. Er wollte sich altersbedingt aus der Leitung zurückziehen. Mit dem Rückzug entfiel die persönliche und direkte Ausübung, sodass die Befreiung nicht mehr gesichert war. Der Fall zeigt, dass die Voraussetzungen nicht nur bei der erstmaligen Einordnung vorliegen müssen, sondern jedes Jahr zum Stichtag am 31. Dezember.
Für Eigentümer, die ihre Vermietung auf die nächste Generation übertragen möchten, ist das eine wichtige Planungsfrage. Wer die Leitung abgibt, sollte vorher klären, ob ein Familienmitglied die Tätigkeit so übernehmen kann, dass die Voraussetzungen weiter erfüllt sind.
Tipp
Die Befreiung setzt eine echte unternehmerische Organisation voraus, nicht nur ihre formale Dokumentation. Arbeitsvertrag, tatsächlicher Arbeitsumfang und die eigene Rolle des Eigentümers sollten zueinander passen und jedes Jahr überprüft werden.
Wer diese Frage prüfen sollte
Relevant ist die Befreiung vor allem für Eigentümer mit mehreren Mietobjekten, deren Einkommen überwiegend aus der Vermietung stammt. Ob die Organisation der Vermietung die Befreiung verhindert, obwohl alle Voraussetzungen auf den ersten Blick erfüllt sind, erklärt der Beitrag Wann die Vermietungsstruktur die Befreiung verhindert.
Weitere befreite Vermögenswerte zeigt der Beitrag Welche Vermögenswerte befreit sind.
Wie die Vermögensteuer grundsätzlich berechnet wird, erklärt der Beitrag Vermögensteuer Spanien und Mallorca: Wer zahlt und wovon die Höhe abhängt.
Die rechtliche Einordnung der verschiedenen Vermietungsformen behandelt unsere Themenseite Vermietung in Spanien.
Über Änderungen, die Eigentümer spanischer Immobilien betreffen, informiert der Legalium-Newsletter, persönlich von Dietmar Luickhardt.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für eine Prüfung Ihrer konkreten Vermietungstätigkeit in Spanien stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Kanzlei mit integrierter steuerlicher Kompetenz zur Verfügung.