Verkauf einer vermieteten Immobilie in Spanien: Was mit dem Mieter geschieht

Nach spanischem Mietrecht tritt der Käufer einer vermieteten Wohnung grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Der Mieter darf dann bis zum Ablauf der gesetzlichen Mindestlaufzeit in der Wohnung bleiben, auch wenn der Käufer die Wohnung selbst nutzen möchte. Die Kaution geht auf den Käufer über, ebenso die Pflicht, sie bei Vertragsende zurückzuzahlen.

Wie weit dieser Schutz reicht, hängt davon ab, wann der Mietvertrag geschlossen wurde und ob er im Grundbuch eingetragen ist. Das spanische Mietgesetz wurde in den vergangenen Jahren mehrfach geändert. Für ältere Verträge gelten deshalb teilweise andere Regeln als für neuere, insbesondere bei Verträgen, die nicht im Grundbuch stehen. Vor einem Verkauf ist daher immer zu prüfen, welche Fassung des Gesetzes für den konkreten Vertrag gilt.

Bei der Wohnraummiete hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Vermieter muss ihm den beabsichtigten Verkauf mit Preis und wesentlichen Bedingungen mitteilen. Der Mieter kann dann innerhalb einer kurzen Frist erklären, die Wohnung zu denselben Bedingungen zu kaufen. In der Praxis wird dieses Recht immer wieder übersehen. Gelegentlich hält ein Makler die Information auch bewusst zurück, damit der Verkauf an einen Dritten zustande kommt.

Wird die Mitteilung unterlassen oder weicht der tatsächliche Verkauf von den mitgeteilten Bedingungen ab, kann der Mieter nachträglich in den Kauf eintreten. Die Frist dafür beginnt, sobald ihm nachweisbar eine Kopie der Kaufurkunde zugegangen ist. Für den Käufer bedeutet das, dass er die Wohnung in dieser Zeit wieder abgeben muss, wenn der Mieter eintritt. Er erhält den gezahlten Preis zurück. Beginnt er in dieser Phase bereits mit einer Renovierung, trägt er dafür das Risiko.

Früher konnte im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter auf sein Vorkaufsrecht verzichtet. Der Gesetzgeber hat diese Möglichkeit inzwischen eingeschränkt. Verkäufer sollten sich deshalb nicht auf einen solchen Verzicht verlassen, sondern den Mieter in jedem Fall nachweisbar über den Verkauf informieren. Der Notar verlangt in der Regel ohnehin einen Nachweis, dass das geschehen ist.

Eine vermietete Wohnung spricht vor allem Käufer an, die eine Kapitalanlage suchen. Sie bewerten die Wohnung nach der laufenden Miete, der Restlaufzeit und dem Zustand des Mietverhältnisses. Käufer, die selbst einziehen möchten, scheiden dagegen weitgehend aus, solange der Mieter bleiben darf. Liegt die Miete deutlich unter dem Marktniveau oder ist sie wegen gesetzlicher Begrenzungen kaum anpassbar, schlägt sich das im Preis nieder.

Verkäufer haben grundsätzlich drei Möglichkeiten. Zeigt der Mieter selbst Interesse am Kauf, lässt sich der Verkauf direkt mit ihm abwickeln, ohne dass ein Dritter beteiligt ist. Daneben kann der Verkäufer mit dem Mieter einen vorzeitigen Auszug verhandeln, weil sich eine leerstehende Wohnung in der Regel besser verkauft. Schließlich kann er die Wohnung an einen Anleger verkaufen, der in den bestehenden Mietvertrag eintritt.

Ein Auszug bei einem laufenden Vertrag ist immer freiwillig. Der Vermieter kann dem Mieter dafür eine Abfindung anbieten, ihm die letzten Mieten erlassen, die Kaution vollständig zurückerstatten oder ihn bei der Wohnungssuche und beim Umzug unterstützen. Unterlassen sollte er dagegen jede Form von Druck, etwa das Abstellen von Wasser oder Strom. Das ist unzulässig und gefährdet die gesamte Verhandlung.

Für Käufer gilt umgekehrt, dass sie mit der Wohnung den Mietvertrag übernehmen. Vor der Anzahlung sollten sie den Vertrag mit allen Nachträgen einsehen, die Höhe der Kaution und deren Hinterlegung prüfen und klären, ob Mietrückstände oder laufende Streitigkeiten bestehen.

Auch die Frage, ob der Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben könnte, betrifft den Käufer unmittelbar, weil sein Erwerb sonst unter Umständen nachträglich infrage steht. Welche weiteren Punkte vor dem Kauf geprüft werden sollten, zeigt die Themenseite Immobilienkauf in Spanien.

Wird eine vermietete Wohnung im Rahmen einer Zwangsversteigerung veräußert, gelten eigene Regeln. Ob der Mietvertrag gegenüber dem Ersteher fortbesteht, hängt wiederum vom Zeitpunkt des Vertrags und seiner Eintragung im Grundbuch ab. Zudem steht dem Wohnraummieter auch in diesem Fall ein Vorkaufsrecht zu.

Welche rechtlichen und steuerlichen Schritte beim Verkauf einer Immobilie in Spanien anstehen, erklärt unsere Themenseite Immobilienverkauf in Spanien.

Weiterführend im Blog: Spanisches Mietrecht für Vermieter · Räumungsklage in Spanien · Ley de Vivienda in Spanien · Plusvalía municipal beim Immobilienverkauf.

Kapitalertragsteuer, Plusvalía und der 3 %-Einbehalt bei Nicht-Residenten betreffen jeden Verkauf einer spanischen Immobilie. Unser Leitfaden zeigt, worauf Verkäufer vorbereitet sein sollten.

Wir prüfen den bestehenden Mietvertrag und zeigen Ihnen, welche Verkaufsstrategie in Ihrem Fall sinnvoll ist.