Aktueller Rechtsstand in Spanien
Wer eine Immobilie in Spanien verkauft, vererbt oder verschenkt, stößt fast immer auf die Plusvalía municipal, eine kommunale Steuer, die häufig mit der Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn verwechselt wird, obwohl es sich um zwei getrennte Abgaben handelt.
Was die Plusvalía municipal eigentlich besteuert
Die Plusvalía, offiziell Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), besteuert nicht den tatsächlichen Verkaufsgewinn, sondern die rechnerische Wertsteigerung des Grundstücks seit dem letzten Eigentumswechsel. Sie wird von der Gemeinde erhoben, in der die Immobilie liegt, mit einem gesetzlichen Höchstsatz von 30 Prozent auf die errechnete Bemessungsgrundlage.
Die Reform seit 2021: Kein Gewinn, keine Steuer
Nach einem Urteil des spanischen Verfassungsgerichts vom 26. Oktober 2021 wurde die alte Berechnungsmethode für teilweise verfassungswidrig erklärt. Seither gilt: Wer eine Immobilie ohne realen Wertzuwachs verkauft, etwa weil der Verkaufspreis unter dem seinerzeitigen Kaufpreis liegt, schuldet keine Plusvalía. Zusätzlich stehen seither zwei Berechnungsmethoden zur Wahl, die objektive Methode auf Basis des Katasterwerts und die reale Methode auf Basis der tatsächlichen Wertdifferenz zwischen Kauf und Verkauf. Die Gemeinde ist verpflichtet, die für den Steuerpflichtigen günstigere Methode anzuwenden.
Fristen und Sonderfälle
Die Selbstveranlagung ist grundsätzlich innerhalb von 30 Werktagen nach dem Notartermin fällig. Viele Gemeinden gewähren zudem eine Ermäßigung von bis zu 95 Prozent, wenn direkte Nachkommen die selbstgenutzte Wohnung des Verstorbenen erben. Ist ein Steuerbescheid älter als vier Jahre und wurde nicht ordnungsgemäß zugestellt, kann die Forderung verjährt sein.
Die Koeffizienten werden jährlich neu festgelegt
Ein Punkt, den viele DACH-Eigentümer unterschätzen: Die maximalen Koeffizienten zur Berechnung der objektiven Methode werden jährlich per Gesetz aktualisiert. Wer eine Immobilie in mehreren Jahren nacheinander veräußert oder erbt, sollte deshalb die jeweils aktuelle Fassung prüfen lassen, statt sich auf ältere Berechnungen zu verlassen.
Wer beim Verkauf, der Erbschaft oder der Schenkung einer Immobilie in Spanien eine Plusvalía-Forderung erhält, sollte vor der Zahlung prüfen lassen, ob die Berechnung korrekt und die günstigere Methode angewendet wurde. Eine falsche Berechnung lässt sich in aller Regel nur innerhalb enger Fristen korrigieren.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für eine Prüfung Ihres konkreten Falls stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Kanzlei mit integrierter steuerlicher Kompetenz zur Verfügung.