Was Käufer und Vermieter 2026 wissen sollten
Seit dem 26. Mai 2023 ist mit der Ley 12/2023 ein Gesetz in Kraft, das den spanischen Immobilienmarkt grundlegend verändert hat, in Deutschland aber häufig nur aus Schlagzeilen zur Mietpreisbremse bekannt ist. Für Käufer enthält das Gesetz eine oft übersehene Schutzvorschrift, für Vermieter mehrere Änderungen, die seit 2025 spürbar geworden sind.
Informationspflichten beim Kauf, Artikel 31
Vor der Unterzeichnung eines Kauf- oder Mietvertrags kann der Interessent bestimmte Mindestinformationen verlangen, darunter die Identität des Verkäufers, die wirtschaftlichen Bedingungen des Geschäfts sowie zentrale Merkmale der Immo. In der Praxis wird dieses Auskunftsrecht selten aktiv genutzt, obwohl es Käufern erlaubt, wesentliche Informationen bereits vor einer Anzahlung einzufordern.
Zonas tensionadas und ihre Folgen für Vermieter
Für Immobilien in als angespannt erklärten Wohnungsmarktgebieten, den sogenannten zonas tensionadas, gelten seit der Ausweisung strengere Grenzen für die Miethöhe bei Neuvermietung. Die Zahl der betroffenen Gemeinden ist seit 2023 kontinuierlich gewachsen. Wer eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, sollte vorab prüfen, ob die Gemeinde bereits als angespannt eingestuft ist oder eine Einstufung absehbar ist.
Der Wechsel von IPC zu IRAV bei der Mietanpassung
Seit Januar 2025 richtet sich die jährliche Anpassung laufender Mietverträge nicht mehr nach dem allgemeinen Verbraucherpreisindex IPC, sondern nach einem neuen Referenzindex, dem IRAV. Für Bestandsverträge, die vor Mai 2023 geschlossen wurden, gelten teilweise noch abweichende Übergangsregeln. Wer als DACH-Investor eine spanische Bestandsimmobilie zur Vermietung übernimmt, übernimmt damit auch die jeweils geltende Anpassungsregel des laufenden Vertrags, nicht automatisch die für Neuverträge.
Was das für die Kaufentscheidung bedeutet
Das Wohnungsgesetz betrifft nicht nur, wer bereits vermietet. Es beeinflusst auch die Renditeerwartung beim Kauf einer Immobilie, die zur Vermietung gedacht ist, und sollte deshalb bereits vor der Kaufentscheidung geprüft werden, nicht erst danach. Wer den Status einer Gemeinde und die geltenden Anpassungsregeln kennt, kann die zu erwartende Mietrendite realistischer einschätzen als anhand allgemeiner Marktangaben.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für eine Prüfung Ihres konkreten Kauf- oder Vermietungsvorhabens in Spanien stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Kanzlei spanienweit zur Verfügung.