AUF EINEN BLICK
Wer in Spanien eine Wohnung kauft, um sie langfristig zu vermieten, kalkuliert mit Mieteinnahmen, die nicht allein der Markt bestimmt. Das spanische Wohnungsgesetz (Ley de Vivienda) erlaubt es den Regionen, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Dort gelten Grenzen für die Miethöhe bei Neuvermietung und zusätzliche Pflichten für bestimmte Vermieter. Zugleich gibt das Gesetz Käufern Informationsrechte, die vor der Unterschrift kaum genutzt werden.
Für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz bedeutet das, dass die Rendite einer Wohnung vor dem Kauf an der konkreten Adresse geprüft werden sollte und nicht an allgemeinen Marktangaben.
Was die Ley de Vivienda regelt
Das Wohnungsgesetz ist ein staatliches Rahmengesetz. Es legt fest, welche Instrumente zur Verfügung stehen, überlässt deren Anwendung aber weitgehend den Regionen. Ob und wo die Regeln greifen, unterscheidet sich deshalb stark zwischen den Autonomen Gemeinschaften. Einige Regionen haben zahlreiche Gemeinden als angespannt ausgewiesen, andere wenden die Instrumente bislang nicht an. Für Käufer kommt es also immer auf die konkrete Gemeinde an.
Neben dem Wohnungsgesetz gilt für das Mietverhältnis selbst weiterhin das spanische Mietgesetz. Wie ein Mietvertrag aus Sicht des Vermieters gestaltet werden sollte, erklärt der Beitrag Spanisches Mietrecht für Vermieter.
Angespannte Wohnungsmärkte und ihre Folgen
Weist eine Region ein Gebiet als angespannten Wohnungsmarkt aus (zona de mercado residencial tensionado), gelten dort für Wohnraummietverträge besondere Regeln. Bei einer Neuvermietung ist die Miete in der Regel an die Miete des vorherigen Vertrags gebunden. Vermieter, die nach dem Gesetz als Großeigentümer gelten, unterliegen zusätzlich einer Obergrenze nach einem staatlichen Referenzindex. Hinzu kommen in diesen Gebieten weitere Rechte des Mieters, etwa auf eine Verlängerung des Vertrags.
Die Ausweisung ist befristet und kann verlängert werden. Gemeinden, die heute nicht betroffen sind, können künftig ausgewiesen werden. Wer eine Wohnung als langfristige Kapitalanlage kauft, sollte deshalb nicht nur den aktuellen Status prüfen, sondern auch, ob eine Ausweisung absehbar ist.
Dass Käufer den Status der Gemeinde erst nach dem Kauf erfahren, erleben wir vor allem dann, wenn ein Makler oder der Verkäufer den Verkauf stark vorantreibt. In dieser Situation bleiben solche Prüfungen oft auf der Strecke. Wir klären deshalb die mietrechtlichen Vorgaben für die konkrete Adresse in der Vorprüfung vor dem Notartermin.
Die Mietanpassung im laufenden Vertrag
Auch die jährliche Anpassung der Miete in bestehenden Verträgen ist begrenzt. Sie ist nur möglich, wenn der Vertrag sie vorsieht. Der Gesetzgeber hat den maßgeblichen Referenzwert in den vergangenen Jahren mehrfach geändert. Wer eine bereits vermietete Wohnung kauft, übernimmt die Anpassungsregel des laufenden Vertrags. Ob sich die Miete künftig erhöhen lässt und in welchem Umfang, ergibt sich aus dem Vertrag und der Rechtslage zum Zeitpunkt der Anpassung. Die Folgen eines bestehenden Mietvertrags beim Eigentümerwechsel erklärt der Beitrag Verkauf einer vermieteten Immobilie in Spanien.
Informationsrechte vor dem Kauf
Das Wohnungsgesetz gibt Kauf- und Mietinteressenten das Recht, vor der Unterzeichnung eines Vertrags bestimmte Mindestinformationen zu verlangen. Dazu gehören Angaben zum Verkäufer, zu den wirtschaftlichen Bedingungen des Geschäfts und zu wesentlichen Merkmalen der Wohnung, etwa zu ihrem rechtlichen Zustand und zu Belastungen. Dieses Recht wird in der Praxis selten aktiv genutzt, obwohl es Käufern erlaubt, wichtige Informationen bereits vor einer Anzahlung einzufordern.
Was das für die Kaufentscheidung bedeutet
Die Ley de Vivienda betrifft nicht nur Eigentümer, die bereits vermieten. Sie beeinflusst die Rendite jeder Wohnung, die zur Vermietung gekauft wird. Wer den Status der Gemeinde, die zulässige Miethöhe bei Neuvermietung und die Anpassungsregeln kennt, kann die zu erwartenden Einnahmen realistisch einschätzen. Wer das erst nach dem Notartermin prüft, kauft unter Umständen eine Wohnung, deren Miete deutlich unter der geplanten liegt.
TIPP
Bevor Sie eine Wohnung in Spanien zur Vermietung kaufen, sollten diese Punkte geklärt sein.
- Liegt die Wohnung in einem Gebiet, das als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist oder ausgewiesen werden soll?
- Wie hoch war die Miete im letzten Mietvertrag für diese Wohnung?
- Würden Sie nach dem Gesetz als Großeigentümer gelten, etwa über eine Gesellschaft?
- Welche Anpassungsregel enthält ein Mietvertrag, den Sie übernehmen?
- Trägt Ihre Kalkulation auch mit der Miete, die gesetzlich zulässig ist?
Welche Vertragsarten es bei der Vermietung gibt und wie Mieteinnahmen in Spanien versteuert werden, erklärt unsere Themenseite Vermietung in Spanien. Welche weiteren Punkte vor dem Kauf zu prüfen sind, zeigt die Themenseite Immobilienkauf in Spanien.
Weiterführend im Blog: Spanisches Mietrecht für Vermieter · Verkauf einer vermieteten Immobilie · Touristische Vermietung in Spanien.
Die Rendite vor dem Kauf prüfen
Unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien führt durch die rechtlichen und steuerlichen Prüfungen vor dem Notartermin, auch für Käufer mit Vermietungsabsicht.
Im Rahmen eines Immobilienkaufs prüfen wir, welche mietrechtlichen Vorgaben für die konkrete Adresse gelten, bevor Sie sich vertraglich binden.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für eine Prüfung Ihres konkreten Kauf- oder Vermietungsvorhabens in Spanien stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Kanzlei spanienweit zur Verfügung.