Immobilienkauf in Spanien

Ein Objekt ist gefunden, der Makler drängt auf den nächsten Schritt. Der private Kaufvertrag mit Arras liegt bereits zur Unterschrift bereit. Genau in diesem Moment entscheidet sich in der Praxis am häufigsten, ob ein Immobilienkauf in Spanien reibungslos verläuft oder später zum Problem wird.

Anders als in Deutschland kennt das spanische Kaufrecht keinen notariellen Vorvertrag mit beidseitigem Rücktrittsrecht. Der Notartermin überträgt das Eigentum verbindlich und unwiderruflich. Was bis dahin nicht geklärt oder vertraglich abgesichert wurde, lässt sich danach in aller Regel nicht mehr nachholen.

Der Notar prüft dabei die Identität der Parteien, die formale Wirksamkeit der Urkunde und den Grundbucheintrag des Verkäufers samt offensichtlicher Lasten. Nicht prüft er, wie bestehende Belastungen gelöscht werden, ob Baugenehmigungen vorliegen oder ob die gewählte Eigentumsstruktur steuerlich sinnvoll ist. Diese Prüfung liegt beim Käufer und seinem Rechtsbeistand, unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnung an der Küste, ein Reihenhaus im Landesinneren oder eine ländliche Finca handelt. Die folgenden sieben Fehler begegnen uns in der Beratungspraxis regelmäßig.

Der Contrato de Arras ist in Spanien für beide Seiten sofort verbindlich. Was er nicht regelt, lässt sich im späteren notariellen Kaufvertrag meist nicht mehr ergänzen. Mitunter wird er fälschlich als „Kaufoption” überschrieben, was im Streitfall zu schwächeren Rechtsfolgen führen kann. Den Unterschied zwischen Kaufoption und Kaufvertrag mit Arras erklären wir in einem eigenen Beitrag.

In der Beratungspraxis wird die kleinere Reservierungsanzahlung, oft rund 5.000 Euro, häufig mit dem eigentlichen Arras-Vertrag verwechselt. Die Folge ist, dass Käufer ohne rechtliche Prüfung gleich 10 oder sogar 20 Prozent des Kaufpreises anzahlen. Wie sich eine Anzahlung bei Gebrauchtobjekten und Neubauten richtig absichern lässt, steht im Beitrag zur Absicherung der Anzahlung.

Platzt anschließend die Hypothekenfinanzierung, kann der Kauf nicht mehr stattfinden. Die bereits geleistete Anzahlung ist in der Regel verloren. Bei einer Finanzierung sollten deshalb auch die Kosten der Hypothek vor der Unterschrift feststehen, von der Bewertung über den Notar bis zur Steuer.

Wird die Immobilie erst nach der Anzahlung rechtlich geprüft, zeigen sich mitunter Mängel, die vorher nicht sichtbar waren. Dazu zählen Abweichungen bei der Quadratmeterzahl oder ein Verkäufer, der die Immobilie tatsächlich nur mitgeerbt hat und selbst gar nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Ein weiterer wiederkehrender Fall betrifft die Eigentumsstruktur selbst. Erst nach der Reservierung wird überlegt, ob nicht eine spanische Gesellschaft statt der Privatperson kaufen sollte, während der Verkäufer darauf besteht, dass exakt die Person kauft, die den Vertrag unterschrieben hat.

Das Geld nachträglich zurückzubekommen, ist in all diesen Fällen kaum möglich. Die spanische Rechtsprechung orientiert sich strikt am Wortlaut des unterschriebenen Vertrags.

Nur das Grundbuch, das Registro de la Propiedad, gibt verbindlich Auskunft über Eigentum und Lasten. Hypotheken, Pfändungen oder Nutzungsrechte Dritter gehen mit dem Kauf automatisch auf den Käufer über, unabhängig davon, ob sie im Kaufvertrag erwähnt wurden. Bei ländlichen Anwesen ist zudem nicht jede Immobilie überhaupt im Grundbuch eingetragen, was in der Praxis leicht übersehen wird.

Hinzu kommt bei Grundstücken im geschützten suelo rústico das Risiko einer rechtswidrigen Bebauung. Sie verjährt dort grundsätzlich nicht, sodass Abriss und Nutzungsverbot auch nach vielen Jahren noch angeordnet werden können. Was bei fehlender Baugenehmigung auf rústico-Grundstücken droht, haben wir gesondert aufbereitet.

Kataster und Grundbuch werden in Spanien getrennt geführt und stimmen nicht immer überein. Flächenabweichungen können auf nicht legalisierte Umbauten oder auf Grenzverlaufsfragen mit dem Nachbargrundstück hindeuten und sollten vor der Unterschrift geklärt sein.

Ohne gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung lassen sich Strom- und Wasseranschlüsse häufig nicht auf den neuen Eigentümer ummelden. Der Energieausweis muss beim Verkauf einer Wohnimmobilie vorliegen, und der Notar prüft, ob er vorhanden ist. Bei Neubauten gehört er zudem zu den Unterlagen der Fertigstellungsurkunde und sollte deshalb vor dem Notartermin vorliegen.

Bei Wohnungen mit Gemeinschaftseigentum haftet die erworbene Wohnung für offene Schulden der Comunidad de Propietarios aus dem laufenden Jahr und den drei vorangegangenen Kalenderjahren. Der Verkäufer muss beim Notartermin eine Bescheinigung über den Schuldenstand vorlegen, auf die der Käufer allerdings ausdrücklich verzichten kann. Eine einfache Verwalterbescheinigung zeigt dabei nicht zwingend bereits beschlossene, aber noch nicht abgerufene Sonderumlagen, etwa für eine geplante Fassadensanierung.

Bei Neubauten ist eine zehnjährige Bauversicherung gegen schwere Baumängel gesetzlich vorgesehen, das sogenannte Seguro Decenal. Sie muss vom Bauträger abgeschlossen werden und deckt strukturelle Schäden ab. Fehlt sie, ist der Käufer im Schadensfall auf die Zahlungsfähigkeit des Bauträgers angewiesen.

Kaufnebenkosten und eine mögliche Steuerzurückbehaltung von drei Prozent bei Verkäufern ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien sollten vor dem Notartermin feststehen, nicht danach. Auch die Frage, ob eine Immobilie privat, über eine Gesellschaft oder in einer Familienstruktur gehalten wird, lässt sich vor der Beurkundung mit überschaubarem Aufwand klären und danach in der Regel nur noch mit neuen Steuertatbeständen. Welche Steuersätze im Einzelnen greifen, hängt zudem von der jeweiligen Region ab, denn die spanischen Autonomien legen ihre Sätze für die Grunderwerbsteuer eigenständig fest. Wie sich die Kaufnebenkosten am Beispiel Mallorca zusammensetzen, zeigt ein eigener Beitrag.

Ein verwandtes Missverständnis betrifft den Aufenthalt: Ein Immobilienkauf begründet in Spanien kein Aufenthaltsrecht mehr, das Golden Visa für Immobilieninvestoren wurde im April 2025 abgeschafft. Welche Wege heute noch bestehen, erklärt unser Beitrag zur Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienkauf.

Diese Muster haben in der Beratungspraxis meist eine gemeinsame Ursache. Es sind strukturelle Unterschiede zum deutschen Recht, die von außen nicht immer erkennbar sind, verbunden mit Verträgen, die unter Zeitdruck unterschrieben werden, bevor die rechtliche Prüfung abgeschlossen ist. Wie diese Prüfung in der Praxis strukturiert abläuft und wo sie ansetzt, zeigen wir auf der Seite Immobilienkauf in Spanien.

Welche Fragen vor der Beurkundung geklärt sein sollten, fasst unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien zusammen. Von der Vertragsprüfung bis zur steuerlichen Einordnung.