Viele DACH-Interessenten gehen noch davon aus, ein Immobilienkauf ab 500.000 Euro verschaffe automatisch ein Aufenthaltsrecht in Spanien. Das war lange richtig, ist es seit April 2025 aber nicht mehr.

Seit dem 3. April 2025 stellt Spanien keine neuen Aufenthaltsgenehmigungen mehr aus, die allein auf einer Immobilieninvestition beruhen, dem sogenannten Golden Visa. Anträge, die vor diesem Stichtag eingereicht wurden, werden noch nach den alten Regeln bearbeitet. Hintergrund der Reform war die politische Debatte um steigende Immobilienpreise und die Sorge, ausländische Investitionen würden den Wohnraum für die einheimische Bevölkerung zusätzlich verknappen.

Der Immobilienkauf selbst bleibt für Nicht-EU-Bürger weiterhin uneingeschränkt möglich und wirtschaftlich sinnvoll, er führt nur nicht mehr automatisch zu einem Aufenthaltsrecht. Wer dauerhaft oder zeitweise in Spanien leben möchte, muss den Aufenthalt über einen eigenständigen Weg absichern. In Frage kommen insbesondere das Non-Lucrative-Visum für Personen mit ausreichenden Mitteln ohne Erwerbstätigkeit in Spanien, das Digital-Nomad-Visum für Remote-Arbeit mit einem Nachweis eines Mindesteinkommens, sowie Arbeits- oder Selbständigenvisa. Nach mehreren Jahren durchgehend legalen Aufenthalts kann grundsätzlich eine dauerhafte Aufenthaltsberechtigung beantragt werden.

Unabhängig vom Aufenthaltsrecht bleibt ein weiterer Punkt wichtig, den viele Käufer vermischen: Eigentum an einer Immobilie in Spanien macht jemanden noch nicht automatisch zum steuerlich in Spanien Ansässigen. Steuerlich ansässig wird, wer sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhält oder dort den Mittelpunkt seiner wirtschaftlichen Interessen hat. Wer nur gelegentlich in der eigenen spanischen Immobilie zu Gast ist, bleibt in aller Regel Nicht-Resident und unterliegt der Nichtresidentensteuer, unabhängig davon, welchen Aufenthaltstitel er in Spanien besitzt oder anstrebt.

Wer eine Immobilie in Spanien kauft und gleichzeitig einen dauerhaften oder längeren Aufenthalt plant, sollte beide Vorhaben als zwei getrennte rechtliche Prozesse behandeln, die parallel, aber unabhängig voneinander laufen. Der Immobilienkauf regelt Eigentum und Steuern, die Aufenthaltsgenehmigung regelt das Aufenthaltsrecht, und beide sollten bereits vor der Anzahlung gemeinsam durchdacht werden, nicht erst nach dem Notartermin.