Wann die Befreiung scheitert
Vermietete Immobilien können in Spanien von der Vermögensteuer befreit sein, wenn die Vermietung als wirtschaftliche Tätigkeit des Eigentümers gilt. Die Voraussetzungen dafür erklären wir im Beitrag Wann Vermietung als wirtschaftliche Tätigkeit gilt.
In diesem Beitrag geht es um die umgekehrte Frage, nämlich welche Organisationsformen der Vermietung die Befreiung ausschließen, obwohl die Vermietung professionell betrieben wird.
Der Grundsatz
Die Befreiung knüpft an eine Tätigkeit an, die der Eigentümer selbst ausübt. Je mehr der wesentlichen Aufgaben auf Dritte übertragen werden, desto eher fehlt es an dieser eigenen Tätigkeit. Entscheidend ist nicht, wie die Beteiligten ihre Verträge bezeichnen, sondern wer die Vermietung wirtschaftlich tatsächlich betreibt.
Typische Konstellationen, in denen die Befreiung scheitert
Vermietung über ein Dienstleistungsunternehmen
Nach einer Auskunft der spanischen Finanzverwaltung ist die Befreiung ausgeschlossen, wenn der Eigentümer seine Immobilie über ein Unternehmen vermietet, das die Mietverträge im eigenen Namen und auf eigene Rechnung mit den Mietern abschließt. Die Tätigkeit wird dann von diesem Unternehmen ausgeübt, nicht vom Eigentümer.
Wesentliche Leistungen über Dritte
Dasselbe gilt nach dieser Auskunft auch dann, wenn der Eigentümer formal selbst an die Mieter vermietet, die wesentlichen Leistungen wie Reinigung, Empfang oder Reparaturen aber über ein Dienstleistungsunternehmen abwickeln und sich in Rechnung stellen lässt. Die Vermietung bleibt in diesem Fall eine Vermögensnutzung, die von Dritten organisiert wird.
Personal beim falschen Arbeitgeber
Die Voraussetzung einer vollzeitbeschäftigten Person ist nur erfüllt, wenn der Eigentümer selbst Arbeitgeber ist. Ist die Person bei einer Verwaltungsgesellschaft, einer Familiengesellschaft oder einem Dienstleister angestellt, fehlt es an der eigenen unternehmerischen Organisation des Eigentümers.
Ferienvermietung über Agenturen
Bei touristischer Vermietung übernehmen Agenturen oder Plattformbetreiber häufig Vermarktung, Gästebetreuung und Reinigung. Je umfassender diese Leistungen sind, desto näher liegt die Konstellation am Dienstleistungsmodell, das die Befreiung ausschließt. Welche weiteren rechtlichen Voraussetzungen die touristische Vermietung hat, erklärt der Beitrag Touristische Vermietung in Spanien.
Tipp
Wer eine Befreiung für vermietete Immobilien anstrebt, sollte die vertragliche Struktur der Vermietung vorab prüfen lassen, also Mietverträge, Verwalterverträge, Arbeitsverträge und Dienstleistungsverträge im Zusammenhang. Die formale Bezeichnung eines Vertrags ist für die Finanzverwaltung nicht entscheidend.
Befreiung und Entlastung abwägen
Eine Vermietung über Verwalter und Dienstleister ist für viele Eigentümer aus dem DACH-Raum der einzig praktikable Weg, weil sie nicht vor Ort sind. Die fehlende Befreiung ist dann der Preis für diese Entlastung. Ob sich eine andere Organisation lohnt, hängt von der Höhe der Vermögensteuer, den Kosten für eigenes Personal und der persönlichen Situation ab. Weitere Gestaltungsmöglichkeiten zeigt der Beitrag Vermögensteuer in Spanien strukturell verringern.
Wie die Vermögensteuer grundsätzlich berechnet wird, erklärt der Beitrag Vermögensteuer Spanien und Mallorca: Wer zahlt und wovon die Höhe abhängt.
Die rechtliche Einordnung der Vermietungsformen behandelt unsere Themenseite Vermietung in Spanien.
Über Änderungen, die Eigentümer spanischer Immobilien betreffen, informiert der Legalium-Newsletter, persönlich von Dietmar Luickhardt.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für eine Prüfung Ihrer konkreten Vermietungsstruktur in Spanien stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Kanzlei mit integrierter steuerlicher Kompetenz zur Verfügung.