Hausbesetzung in Spanien: Die ersten Schritte für Eigentümer einer Ferienwohnung

Zunächst ist zu klären, wer in der Wohnung ist. Hat die Person einen Mietvertrag geschlossen und zahlt nicht mehr, handelt es sich um einen Mietrückstand. Der Weg führt dann über die Räumungsklage, die der Beitrag Räumungsklage in Spanien erklärt. Eine Besetzung liegt vor, wenn die Personen die Wohnung ohne jeden Rechtstitel bezogen haben. Für diesen Fall sieht das spanische Recht eigene Verfahren vor.

Bei Eigentümern aus dem DACH-Raum geht es meist um Ferienwohnungen oder leerstehende Wohnungen und nicht um den Hauptwohnsitz. Ob eine regelmäßig genutzte Ferienwohnung als bewohnte Wohnung im Sinne des Hausfriedensbruchs gilt, hängt vom Einzelfall ab. Spuren der Nutzung wie persönliche Gegenstände, laufende Versorgungsverträge und Belege für Aufenthalte spielen dabei eine wichtige Rolle.

Wird eine Besetzung entdeckt, sollte sofort die Polizei verständigt werden, je nach Ort die Guardia Civil, die Policía Nacional oder die örtliche Polizei. Je frischer die Besetzung ist, desto eher kann die Polizei unmittelbar eingreifen. Parallel ist Anzeige zu erstatten. Dafür braucht der Eigentümer den Nachweis seines Eigentums, in der Regel die notarielle Urkunde oder einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple), sowie Belege dafür, dass die Wohnung von ihm genutzt wird.

In der Praxis sehen wir vor allem zwei Fehler. Der erste ist der Versuch, alles selbst zu lösen. Eigentümer tauschen die Schlösser aus, stellen Wasser und Strom ab oder beauftragen Unternehmen, die sich gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschaffen. Das ist auch gegenüber Besetzern nicht erlaubt, kann als Nötigung strafbar sein und verschlechtert die Ausgangslage im Verfahren. Der zweite Fehler ist, nichts zu unternehmen oder zu lange zu warten. Je länger eine Besetzung andauert, desto schwieriger wird es, schnell eine Räumung zu erreichen.

Das spanische Recht bietet zwei Wege. Im Strafverfahren wird die Besetzung als Straftat verfolgt. Für Hausfriedensbruch und Besetzung steht inzwischen das beschleunigte Strafverfahren zur Verfügung, das deutlich schneller zu einer Entscheidung führen soll als früher. Das Gericht kann dabei die Räumung als vorläufige Maßnahme anordnen. Da die häufigste Form der Besetzung jedoch als minder schweres Delikt eingestuft wird, verläuft das Verfahren in der Praxis nicht immer so schnell, wie die Reform es verspricht.

Daneben gibt es ein zivilrechtliches Eilverfahren, mit dem natürliche Personen, gemeinnützige Einrichtungen und öffentliche Wohnungsträger die Herausgabe ihrer Wohnung verlangen können. Die Besetzer werden aufgefordert, einen Rechtstitel vorzulegen. Können sie das nicht, ordnet das Gericht die Räumung an. Welcher Weg im Einzelfall schneller zum Ziel führt, hängt davon ab, wie die Wohnung genutzt wurde, wie lange die Besetzung schon besteht, ob die Wohnung einer Privatperson oder einer Gesellschaft gehört und welche Nachweise vorliegen.

Für eine Wohnung, die über Monate leer steht, empfehlen wir eine Alarmanlage. Dazu kommen regelmäßige Kontrollen durch eine Person vor Ort und ein guter Kontakt zur Verwaltung der Eigentümergemeinschaft und zu den Nachbarn, damit eine Besetzung früh bemerkt wird. Laufende Versorgungsverträge auf den Namen des Eigentümers und Belege über eigene Aufenthalte erleichtern im Ernstfall den Nachweis, dass die Wohnung genutzt wird.

Außerdem lohnt sich ein Blick in die Hausratversicherung. Manche Policen enthalten einen Rechtsschutz für den Fall einer Besetzung. Wird die Wohnung als Ferienwohnung vermietet, sind die Kosten für Alarmanlage und Hausratversicherung bei der Besteuerung der Mieteinnahmen abzugsfähig.

Wer seine Ferienwohnung in der Zeit, in der er sie nicht selbst nutzt, vermieten möchte, verringert das Leerstandsrisiko. Welche Regeln dafür gelten, erklären die Beiträge Touristische Vermietung in Spanien und Spanisches Mietrecht für Vermieter.

Wie Konflikte rund um Immobilien in Spanien eingeordnet und gelöst werden, erklärt unsere Themenseite Streitfälle im Immobilienbereich. Weiterführend im Blog: Spanisches Mietrecht für Vermieter · Räumungsklage in Spanien · Touristische Vermietung in Spanien.

In unserem Newsletter ordnet Dietmar Luickhardt regelmäßig ein, was sich für Eigentümer von Immobilien in Spanien rechtlich und steuerlich ändert.

Wenn Ihre Wohnung besetzt wurde, leiten wir die nötigen Schritte vor Ort ein, auch wenn Sie selbst nicht in Spanien sind.