Nicht selten taucht bei der Nachlassabwicklung oder beim Verkauf einer spanischen Immobilie ein jahrzehntealter privatschriftlicher Kaufvertrag auf, der nie notariell beurkundet wurde. Viele gehen dann davon aus, dieses Versäumnis lasse sich nach so langer Zeit nicht mehr heilen. Das spanische Recht sieht das anders.

Nach Art. 1279 und 1280 des spanischen Zivilgesetzbuches können die Parteien eines privatschriftlichen Vertrags verlangen, dass er nachträglich in die gesetzlich vorgesehene Form gebracht wird, bei Immobilien also die notarielle Urkunde. Dieses Recht ist an keine Frist gebunden und verjährt nicht, selbst wenn der Vertrag 30 oder 40 Jahre zurückliegt. Die notarielle Beurkundung selbst kann dabei grundsätzlich jederzeit veranlasst werden, auch per Videokonferenz.

Diese Befugnis besteht allerdings nicht grenzenlos. Die notarielle Beurkundung dient dazu, einen bereits erfüllten Vertrag mit den entsprechenden formalen Wirkungen auszustatten, etwa der Eintragungsfähigkeit im Grundbuch. Wurde der Vertrag dagegen nie erfüllt, kann die notarielle Beurkundung nicht eingefordert werden, sie darf nicht als indirektes Mittel dienen, um die eigentliche Vertragserfüllung zu erzwingen. Wer also verlangt, einen Vertrag notariell beurkunden zu lassen, muss zunächst nachweisen können, dass die vereinbarten Leistungen tatsächlich erbracht wurden, beim Immobilienkauf etwa die Zahlung des Kaufpreises und die Übergabe des Besitzes. Ein typischer Fall aus der Praxis betrifft Familien, die feststellen, dass ein Großelternteil eine Immobilie bereits in den 1980er oder 1990er Jahren vollständig bezahlt und übernommen hat, ohne dass es je zur notariellen Beurkundung kam, hier lassen sich Zahlungsbelege, langjährige Nutzung und gegebenenfalls Zeugenaussagen als Nachweis der Vertragserfüllung heranziehen.

Die nachträgliche Beurkundung darf zudem nicht dazu genutzt werden, Rechte zu verändern, die gutgläubige Dritte in der Zwischenzeit erworben haben, etwa wenn ein Dritter im guten Glauben auf eine bestimmte Sach- oder Rechtslage vertraut und darauf aufbauend eigene Geschäfte getätigt hat. In solchen Fällen kann die Beurkundung eingeschränkt oder ganz ausgeschlossen sein.

Ein notariell beurkundeter Vertrag gilt als öffentliches, beglaubigtes Dokument mit gesteigertem Beweiswert, sowohl innerhalb als auch außerhalb gerichtlicher Verfahren. Der Notar prüft dabei nicht nur die formale, sondern auch die materielle Ordnungsmäßigkeit des Geschäfts und ist zur Zusammenarbeit mit Gerichten und Verwaltungsbehörden verpflichtet. Erst die notarielle Urkunde ermöglicht in aller Regel auch die Eintragung ins Grundbuch, ohne die ein Eigentumsrecht gegenüber Dritten nur eingeschränkt durchsetzbar ist.

Legalium unterstützt deutschsprachige Mandanten bei der nachträglichen notariellen Beurkundung alter Privatverträge über spanische Immobilien, von der Nachweisführung bis zur Grundbucheintragung.