Was für die Vivienda Vacacional gilt
Auf den Kanarischen Inseln gilt seit dem 13. Dezember 2025 ein eigenes Gesetz zur touristischen Nutzung von Wohnungen (Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas).
Es hat das bisherige System grundlegend verändert. Wohnraum hat seitdem gesetzlich Vorrang vor der touristischen Nutzung. Ob eine Wohnung als Ferienwohnung (Vivienda Vacacional) vermietet werden darf, entscheidet in erster Linie die Gemeinde. Die Grundlagen, die in ganz Spanien gelten, erklärt der Beitrag Touristische Vermietung in Spanien: Was Eigentümer einer Ferienwohnung brauchen.
Neue Genehmigungen nur mit passendem Bebauungsplan
Eine neue Ferienwohnung ist nur zulässig, wo der Bebauungsplan der Gemeinde die touristische Nutzung für die konkrete Zone ausdrücklich erlaubt. Die bloße Einordnung als Wohngebiet reicht nicht aus. Das Gesetz begrenzt zudem den Anteil der Ferienwohnungen am Wohnungsbestand einer Gemeinde. Neubauten können erst nach einer gesetzlichen Wartezeit touristisch genutzt werden.
Sind die Voraussetzungen erfüllt, gibt der Eigentümer eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable) ab und die Wohnung wird im allgemeinen Tourismusregister der Kanaren eingetragen. Erst mit der zugeteilten Registrierungsnummer, die in jeder Anzeige erscheinen muss, darf vermietet werden.
Befristete Genehmigung statt Dauerlizenz
Neue Genehmigungen gelten nicht mehr unbefristet. Vor Ablauf ist eine neue Erklärung abzugeben, mit der nachgewiesen wird, dass die Voraussetzungen weiter vorliegen.
Auf den kleineren Inseln El Hierro, La Gomera und La Palma sowie in Gemeinden mit Bevölkerungsrückgang gelten längere Laufzeiten und großzügigere Anteile.
Bestehende Ferienwohnungen
Wer bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes rechtmäßig vermietet hat, kann zwischen mehreren Wegen wählen.
Die Wohnung kann an das neue System angepasst werden, mit einer befristeten Genehmigung nach den neuen Regeln. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die touristische Nutzung stattdessen unbefristet konsolidiert werden.
Die Wohnung ist dann ausschließlich touristisch zu nutzen, eine Eigennutzung ist ausgeschlossen. Schließlich gibt es ein Übergangsregime, nach dessen Ende die touristische Vermietung eingestellt werden muss.
Was beim Kauf einer Ferienwohnung gilt
Für Käufer ist ein Punkt besonders wichtig. Die konsolidierte touristische Nutzung ist an die Person des bisherigen Eigentümers gebunden und erlischt mit dem Verkauf. Wer eine Wohnung kauft, die bisher legal vermietet wurde, kann deshalb nicht ohne Weiteres weitervermieten.
Maßgeblich ist, ob die Wohnung nach dem neuen Recht zugelassen werden kann. Das hängt vom Bebauungsplan der Gemeinde ab.
Unabhängig davon kann die Eigentümergemeinschaft die touristische Nutzung über die Gemeinschaftsordnung oder einen Beschluss ausschließen.
In Anlagen, die als touristischer Betrieb eingetragen sind, etwa in klassischen Ferienanlagen der Tourismuszonen, gelten ohnehin eigene Regeln. Eine einzelne Wohnung kann dort nicht als Ferienwohnung angemeldet werden.
Tipp
Vor der Anzahlung für eine Wohnung auf den Kanaren sollten mindestens diese Punkte geklärt sein.
• Erlaubt der Bebauungsplan der Gemeinde die touristische Nutzung für diese Adresse?
• Auf welcher Grundlage vermietet der Verkäufer, und geht diese Grundlage mit dem Kauf über?
• Ist die Anlage als touristischer Betrieb eingetragen?
• Lässt die Gemeinschaftsordnung die touristische Nutzung zu?
• Trägt die Kalkulation auch ohne touristische Vermietung?
Steuern auf den Kanaren
Steuerlich gelten auf den Kanarischen Inseln Besonderheiten. Statt der spanischen IVA fällt stets die kanarische Umsatzsteuer, IGIC an.
Die Mieteinnahmen von Nicht-Residenten werden wie im übrigen Spanien über die Einkommensteuer für Nicht-Residenten erklärt.
Einzelheiten erklärt der Beitrag Ferienwohnung in Spanien vermieten: Welche Steuern Eigentümer aus dem DACH-Raum zahlen.
Einordnung im Zusammenhang
Welche weiteren Punkte vor dem Kauf zu prüfen sind, zeigt die Themenseite Immobilienkauf in Spanien, die Unterschiede zwischen den Vermietungsformen die Themenseite Vermietung in Spanien.
Legalium hat seinen Sitz auf Teneriffa und begleitet Eigentümer auf allen Kanarischen Inseln.
Unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien führt durch die rechtlichen und steuerlichen Prüfungen vor dem Notartermin, auch für Käufer mit Vermietungsabsicht.
Im Rahmen eines Immobilienkaufs auf den Kanaren prüfen wir, ob die geplante Vermietung für die konkrete Wohnung zulässig ist, bevor Sie sich vertraglich binden.
Diese Fragen lassen sich nicht pauschal beantworten — sie hängen von der konkreten Gemeinde, dem Baujahr der Immobilie und dem Status der bestehenden Genehmigung ab. Legalium prüft für Eigentümer auf Teneriffa und Gran Canaria den rechtlichen Status ihrer Immobilie, begleitet die Antragstellung oder Übergangsregelung und ordnet die steuerliche Seite in dasselbe Mandat ein.