Welche Steuern Eigentümer aus dem DACH-Raum zahlen
Die Genehmigung für die touristische Vermietung und die Besteuerung der Mieteinnahmen sind zwei getrennte Fragen.
Welche Genehmigungen nötig sind, erklärt der Beitrag Touristische Vermietung in Spanien: Was Eigentümer einer Ferienwohnung brauchen. Steuerpflichtig werden Eigentümer dagegen mit der ersten Buchung, unabhängig davon, wo sie leben und ob die Vermietung genehmigt ist. Für Eigentümer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommen dabei Pflichten in Spanien und im eigenen Wohnsitzstaat zusammen.
Die Einkommensteuer für Nicht-Residenten in Spanien
Wer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, versteuert seine spanischen Mieteinnahmen über die Einkommensteuer für Nicht-Residenten (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Die Erklärung erfolgt mit dem Formular Modelo 210, für Mieteinnahmen einmal im Jahr.
Wie die Bemessungsgrundlage ermittelt wird, hängt vom Wohnsitzstaat ab. Eigentümer mit Wohnsitz in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum können die Ausgaben abziehen, die auf die Vermietung entfallen, etwa Grundsteuer, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Finanzierungszinsen, Reinigung, Plattformgebühren und eine Abschreibung auf das Gebäude.
Wer in der Schweiz lebt, wird dagegen aktuell auf die Bruttoeinnahmen besteuert, ohne Abzug der Kosten.
Für die Zeiträume, in denen die Wohnung nicht vermietet ist, setzt Spanien zusätzlich ein pauschales Einkommen aus Eigennutzung an. Dieses wird einmal jährlich erklärt, auch wenn die Wohnung in dieser Zeit leer steht.
Umsatzsteuer je nach Region und Art der Vermietung
Ob auf die Mieteinnahmen Umsatzsteuer anfällt, ist in Spanien nicht einheitlich geregelt.
Auf den Kanarischen Inseln gilt eine eigene Umsatzsteuer, die IGIC. Sie fällt bei der Vermietung von Ferienwohnungen grundsätzlich an, unabhängig davon, welche Leistungen der Vermieter erbringt. Jeder Vermieter muss sich dafür beim kanarischen Finanzamt registrieren, auch wenn er nicht in Spanien lebt.
Auf dem Festland und den Balearen gilt die spanische Umsatzsteuer IVA. Ob sie anfällt, hängt davon ab, wie lange die Gäste bleiben, ob die Wohnung der Hauptwohnsitz des Eigentümers ist und welche zusätzlichen Leistungen er erbringt, etwa eine Reinigung während des Aufenthalts oder Frühstück.
Die umsatzsteuerliche Behandlung der Ferienvermietung ist politisch umstritten und immer wieder Gegenstand von Gesetzesänderungen. Vor der ersten Vermietung sollte deshalb geprüft werden, welche Regelung für die eigene Wohnung gilt.
Touristensteuer und Meldungen der Plattformen
Einige Regionen, darunter die Balearen und Katalonien, erheben eine Touristensteuer pro Übernachtung. Sie wird vom Vermieter bei den Gästen erhoben und an die Region abgeführt. Unabhängig davon melden die Buchungsplattformen die Einnahmen ihrer Anbieter an die Finanzverwaltung.
Die spanischen Behörden kennen die Mieteinnahmen deshalb in vielen Fällen, bevor die Erklärung des Eigentümers eingeht. Beide Angaben werden abgeglichen.
Die Steuer im Wohnsitzstaat
Die Mieteinnahmen sind auch im Wohnsitzstaat anzugeben. Wie eine doppelte Besteuerung vermieden wird, regeln die Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien unterschiedlich.
Wohnsitzstaat
Behandlung der spanischen Mieteinnahmen
Deutschland
Besteuerung in Deutschland, die spanische Steuer wird angerechnet
Österreich
Freistellung in Österreich, Berücksichtigung beim Steuersatz auf das übrige Einkommen
Schweiz
Freistellung in der Schweiz, Berücksichtigung beim Steuersatz auf das übrige Einkommen
Für Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland bedeutet das, dass die Mieteinkünfte nach deutschen Regeln ermittelt werden und die in Spanien gezahlte Steuer bis zur Höhe der deutschen Steuer angerechnet wird.
Weil Spanien und Deutschland Einnahmen und Kosten nach unterschiedlichen Regeln erfassen, ist eine Aufstellung sinnvoll, die beide Rechnungen von Anfang an getrennt ausweist.
Wann aus Vermietung eine unternehmerische Tätigkeit wird
Wer mehrere Wohnungen vermietet, hotelähnliche Leistungen anbietet oder die Vermietung über eine Gesellschaft organisiert, bewegt sich steuerlich in einem anderen Rahmen.
Die Frage, ob eine Gesellschaft sinnvoll ist, behandelt unsere Themenseite Immobilien über eine spanische SL halten.
Welche Auswirkung die Organisation der Vermietung auf die Vermögensteuer hat, erklärt der Beitrag Wann die Vermietungsstruktur die Befreiung verhindert.
Tipp
Belege, Buchungsübersichten und Plattformabrechnungen sollten von der ersten Buchung an so abgelegt werden, dass sich daraus die spanische und die Erklärung im Wohnsitzstaat ableiten lassen. Nachträglich lassen sich abziehbare Kosten oft nicht mehr vollständig belegen.
Einordnung im Zusammenhang
Die steuerliche Einordnung über den gesamten Immobilienzyklus behandelt unsere Themenseite Steuern & Struktur im Immobilienkontext, die Unterschiede zwischen den Vermietungsformen die Themenseite Vermietung in Spanien. Ob ein steuerlicher Vertreter in Spanien bestellt werden muss, erklärt der Beitrag Fiskalvertreter in Spanien.
Im Rahmen eines Immobilienmandats prüfen wir, wie sich die geplante Vermietung in Spanien und im Wohnsitzstaat steuerlich auswirkt und welche Haltestruktur dazu passt.
Über Änderungen, die Eigentümer spanischer Immobilien betreffen, informiert der Legalium-Newsletter, persönlich von Dietmar Luickhardt.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle rechtliche und steuerliche Beratung. Ob die geplante Vermietung in der jeweiligen Region und Gemeinde überhaupt zulässig ist, welche Meldepflichten im Einzelfall greifen und wie sich die Besteuerung zwischen Spanien und dem Wohnsitzstaat konkret auswirkt, hängt von den regionalen Vorschriften und der persönlichen steuerlichen Situation ab und sollte vor dem Kauf oder der Aufnahme der Vermietung geprüft werden. Für die rechtliche und steuerliche Begleitung Ihrer touristischen Vermietung in Spanien stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Kanzlei zur Verfügung.