Was Eigentümer küstennaher Immobilien wissen sollten
Das spanische Küstenschutzgesetz (Ley de Costas) aus dem Jahr 1988, zuletzt umfassend angepasst durch die Ley 2/2013, gilt für ganz Spanien und betrifft insbesondere Immobilien, deren Abstand zur Wasserlinie 100 Meter nicht übersteigt – gleichermaßen auf Mallorca, Teneriffa oder an der Costa del Sol.
Wie die Küstenzone bestimmt wird
Die genaue Grenzlinie der Küstenschutzzone wird behördlich in einem als Deslinde bezeichneten Verfahren festgelegt und kann sich im Zeitverlauf verschieben. Zuständig sind sowohl die Gemeinde, in der die Immobilie liegt, als auch die zentrale Küstenbehörde (Dirección General de la Costa y el Mar) in Madrid.
Welche baulichen Massnahmen innerhalb der Zone möglich sin
Innerhalb der 100-Meter-Zone sind bauliche Erweiterungen grundsätzlich stark eingeschränkt. Reparatur-, Verbesserungs-, Konsolidierungs- und Modernisierungsarbeiten an bestehenden Gebäuden sind jedoch unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, sofern sie keine Erhöhung von Volumen, Höhe oder Grundfläche der bestehenden Bebauung mit sich bringen. Diese Möglichkeit wurde durch die Ley 2/2013 in die Ley de Costas eingeführt und ist an eine energetische Auflage geknüpft: Die Maßnahme muss eine energetische Verbesserung des Gebäudes bewirken, in der Regel den Nachweis einer Verbesserung um zwei Energieeffizienzklassen oder das Erreichen mindestens der Klasse B, belegt durch ein entsprechendes Energiezertifikat. In der Regel genügt hierfür eine „declaración responsable" (Eigenerklärung) gegenüber der zuständigen Küstenbehörde vor Beginn der Arbeiten, statt einer vorherigen Einzelgenehmigung.
Deise Regelung ist Bestandteil der Grundstruktur des Gesetzes und unabhängig von den unten beschriebenen jüngeren Entwicklungen weiterhin geltendes Recht.
Wichtige Entwicklung: Nichtigerklärung des RD 668/2022
Der Tribunal Supremo hat das Real Decreto 668/2022, mit dem das Reglamento General de Costas (Ausführungsverordnung zur Ley de Costas) 2022 punktuell geändert worden war – unter anderem bei Konzessionslaufzeiten, Verlängerungen und technischen Kriterien zur Bestimmung des öffentlichen Küstenbereichs –, mit Urteil vom 31. Januar 2024 wegen eines Verfahrensfehlers (unterlassene öffentliche Konsultation bei der Ausarbeitung) für nichtig erklärt. Eine zweite Entscheidung vom 28. Mai 2024 bestätigte dies.
Praktische Folge: Es gilt seither wieder die ursprüngliche Fassung des Reglamento General de Costas von 2014 (RD 876/2014), soweit sie durch das nichtige RD 668/2022 geändert worden war. Betroffen waren vor allem Konzessions- und Verlängerungsfragen sowie technische Abgrenzungskriterien – nicht die oben beschriebene Regel zu energetischen Sanierungsarbeiten, die bereits zuvor in der Ley 2/2013 verankert war.
Laufende Neufassung: Das Umweltministerium (MITECO) arbeitet an einem neuen Reglamento, das die nichtige Reform ersetzen soll – auch getrieben durch ein EU-Vertragsverletzungsverfahren wegen möglicher Verstöße gegen die Dienstleistungsrichtlinie bei der Vergabe und Verlängerung von Küstenkonzessionen. Ein Vorentwurf durchlief im März/April 2026 die öffentliche Anhörung. Zum Redaktionsschluss dieses Artikels war noch keine endgültige Verabschiedung im Boletín Oficial del Estado (BOE) erkennbar; der Stand sollte vor jeder konkreten rechtlichen Bewertung erneut über das BOE oder die Website des MITECO geprüft werden, da sich dies kurzfristig ändern kann.
Was das für Eigentümer bedeutet
Für die reine Bestimmung der 100-Meter-Zone, das Deslinde-Verfahren und die Möglichkeit energetischer Sanierungsmaßnahmen ändert sich durch die Nichtigerklärung nichts – diese Regeln stehen auf einer anderen Rechtsgrundlage. Relevant wird die Entwicklung vor allem für Eigentümer mit bestehenden Konzessionen oder Verlängerungsanträgen im Bereich des dominio público marítimo-terrestre, deren Laufzeiten und Verfahrensbedingungen sich mit der kommenden Neufassung erneut ändern könnten.
Wer eine küstennahe Immobilie in Spanien kauft oder besitzt und Umbauten plant, sollte deren Lage innerhalb oder außerhalb der Küstenschutzzone sowie den aktuellen Stand etwaiger Konzessionen deshalb vorab rechtlich klären lassen.
Was vor der Beurkundung zählt
Welche Fragen vor der Beurkundung geklärt sein sollten, fasst unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien zusammen. Von der Vertragsprüfung bis zur steuerlichen Einordnung.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für eine Prüfung Ihrer konkreten Immobilie in Spanien stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Kanzlei spanienweit zur Verfügung.