vermietung & mietrecht in spanien
Vermietung in Spanien — Vertragsarten und steuerliche Aspekte
Wer in Spanien vermietet, begründet ein Rechtsverhältnis mit eigenen gesetzlichen Schutzvorschriften, Fristen und steuerlichen Pflichten — das gilt für Wohnraum, Gewerbe und Ferienvermietung in unterschiedlichem Maß.
ausgangssituation
Die Immobilie sollte touristisch vermietet werden
Eine neue Lizenz war in dieser Gemeinde nicht mehr erhältlich
Wer eine Ferienimmobilie auf den Kanaren oder den Balearen kauft und für touristische Kurzzeitvermietung nutzen möchte, stößt häufig auf eine Realität, die nicht im Expose steht: In vielen Gemeinden werden neue Lizenzen für touristische Vermietung seit Jahren nicht mehr vergeben.
Eine Immobilie ohne bestehende Lizenz ist in diesen Gebieten schlicht nicht vermietbar — unabhängig davon, was Makler oder Vorbesitzer signalisiert haben. Diese Information muss vor dem Kauf vorliegen, nicht danach.
einordnung
Spanisches Mietrecht unterscheidet strikt zwischen Nutzungsart und Vertragsform
Das spanische Mietrecht differenziert grundlegend zwischen Wohnraummiete, gewerblicher Miete und touristischer Kurzzeitvermietung.
Für jede dieser Kategorien gelten unterschiedliche Gesetze, unterschiedliche Schutzniveaus zugunsten des Mieters und unterschiedliche steuerliche Konsequenzen.
Ein Wohnraummietvertrag nach dem Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ist nicht durch abweichende Vereinbarungen unterschreifbar — gesetzliche Mindestlaufzeiten und Kündigungsschutz gelten unabhängig davon, was die Parteien vertraglich vereinbaren.
Die touristische Kurzzeitvermietung ist seit 2010 aus dem Anwendungsbereich des LAU herausgelöst und wird durch regionales Recht geregelt.
Das bedeutet: Was auf Teneriffa gilt, gilt nicht auf Mallorca, und was in einer Küstengemeinde erlaubt ist, kann in einer anderen verboten sein.
Der lizenzrechtliche Rahmen hat sich in den letzten Jahren erheblich verschärft. Wer in diesem Bereich tätig ist oder es plant, braucht eine regionsspezifische Einordnung.
Darüber hinaus gilt: Ein bestehender Mietvertrag bleibt beim Kauf einer vermieteten Immobilie in der Regel wirksam.
Der neue Eigentümer tritt in den Vertrag ein — mit allen Pflichten und dem vollständigen Mieterschutz. Wer das nicht weiß, kauft eine Immobilie, über die er zunächst nicht frei verfügen kann.
struktur
Thematische Vertiefung
wohnraummiete
Gesetzliche Mindestlaufzeiten und Mieterschutz
Wohnraummietverträge unterliegen in Spanien besonderen Schutzvorschriften zugunsten des Mieters. Die gesetzliche Mindestlaufzeit beträgt — je nach Vermieter — zwischen fünf und sieben Jahren; Verlängerungsmechanismen greifen automatisch, wenn keine rechtzeitige Kündigung erfolgt. Eigenbedarf als Kündigungsgrund ist eng gefasst und an strenge formale Voraussetzungen gebunden. Die vertragliche Gestaltung — Mietdauer, Indexierung, Kautionsregeln, Instandhaltungspflichten — muss diese gesetzlichen Rahmenbedingungen kennen und einhalten. Abweichungen zulasten des Mieters sind unwirksam, auch wenn beide Parteien sie unterschrieben haben. Was Vermieter vor der Unterschrift im Mietvertrag regeln sollten und wann eine Kündigung möglich ist erklären wir im Beitrag Spanisches Mietrecht für Vermieter.
gewerbliche vermietung
Vertragsfreiheit und ihre Grenzen
Bei gewerblicher Nutzung gilt ein deutlich größerer Gestaltungsspielraum als bei Wohnraum.
Laufzeiten, Kündigungsmodalitäten, Nebenkostenvereinbarungen und Haftungsverteilung können weitgehend frei vereinbart werden.
Gerade deshalb ist die vertragliche Ausgestaltung entscheidend — fehlende oder unklare Regelungen zu Verlängerungsmechanismen, Untervermietung oder Umbaurechten führen in der Praxis häufig zu Auseinandersetzungen.
Besonders bei langfristigen gewerblichen Mietverhältnissen mit hoher Investitionsleistung des Mieters ist eine präzise Vertragsstruktur im Interesse beider Parteien.
ferienvermietung
Regionales Lizenzrecht und steuerliche Einordnung
Die touristische Kurzzeitvermietung ist in Spanien regional geregelt und in vielen Gebieten erheblich eingeschränkt. Für die Vergabe neuer Lizenzen gelten in zahlreichen Gemeinden Moratorien oder Kontingentgrenzen — bestehende Lizenzen haben in solchen Regionen einen eigenständigen wirtschaftlichen Wert, der beim Kauf einer bereits lizenzierten Immobilie einzukalkulieren ist. Technische Mindestanforderungen, Registrierungspflichten und Meldepflichten gegenüber Behörden kommen je nach Region hinzu. Auf Teneriffa gilt seit Ende 2025 eine restriktive Gesetzgebung zur touristischen Kurzzeitvermietung, die Neulizenzen in Wohngebieten weitgehend ausschließt.
hinweis
Ein beim Verkauf bestehender Wohnraummietvertrag geht mit dem Eigentum auf den Käufer über. Der neue Eigentümer kann den Vertrag in der Regel nicht kündigen, nur weil er das Objekt erworben hat. Wer eine vermietete Immobilie kauft, ohne Laufzeit, Schutzrechte und Konditionen des bestehenden Mietverhältnisses zu prüfen, erwirbt eine Immobilie, über die er für Jahre nicht frei verfügen kann.
steuerliche einordnung
Steuerliche Einordnung
Mieteinnahmen unterliegen in Spanien unabhängig vom Wohnsitz der Steuerpflicht
Nicht-Residenten sind verpflichtet, Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien in Spanien zu versteuern — auf Basis des Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Das gilt für Wohnraummiete, gewerbliche Miete und touristische Vermietung gleichermaßen, wenn auch mit unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen. Wer nicht vermietet, hat eine Steuerpflicht auf fiktive Eigennutzung — Spanien besteuert also auch den leerstehenden Zweitwohnsitz eines Nicht-Residenten.
Bei der touristischen Kurzzeitvermietung kann je nach Art der angebotenen Zusatzleistungen eine Umsatzsteuerpflicht entstehen (IVA auf dem Festland, IGIC auf den Kanarischen Inseln). Die Abgrenzung zwischen steuerfreier Raumvermietung und steuerpflichtiger Beherbergungsleistung ist praxisrelevant und hängt von den konkret angebotenen Leistungen ab. Die steuerliche Einordnung Ihrer Vermietungskonstellation erfolgt im Rahmen unserer Begleitung auf Basis der aktuellen regionalen Rechtslage.
praxisbeobachtung
Was bei der Vermietung in Spanien regelmäßig unterschätzt wird
01
Vermietungslizenz nicht vor dem Kauf geprüft.
In zahlreichen Gemeinden werden neue Lizenzen nicht mehr vergeben. Wer kauft ohne zu wissen, ob eine bestehende Lizenz vorliegt oder noch erhältlich ist, erwirbt eine Immobilie ohne die Nutzungsmöglichkeit, für die er investiert hat.
02
Bestehenden Mietvertrag beim Kauf nicht berücksichtigt.
Ein laufender Wohnraummietvertrag bleibt beim Eigentümerwechsel wirksam und geht auf den Käufer über. Laufzeit, Konditionen und Schutzrechte des Mieters müssen vor dem Kauf bekannt sein.
03
Mietvertrag mit unwirksamen Klauseln.
Gesetzliche Mindestlaufzeiten und Mieterrechte gelten unabhängig von dem, was im Vertrag steht. Klauseln, die gesetzliche Schutzvorschriften unterschreiten, sind nichtig — mit der Folge, dass die gesetzlichen Regelungen automatisch eintreten.
04
Pflicht zur Registrierung der Kaution nicht erfüllt.
In Spanien besteht je nach Region die Pflicht, die Mietkaution bei einer regionalen Behörde zu hinterlegen. Wird diese Pflicht versäumt, können Bußgelder entstehen.
05
Steuerliche Meldepflicht bei Leerstand nicht bekannt. diniert.
Nicht-Residenten schulden in Spanien Steuer auch dann, wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Wer diese Pflicht nicht kennt, akkumuliert unbemerkt Steuerrückstände.
Kapitalanlage rechtlich abgesichert
Wer eine Immobilie in Spanien als Kapitalanlage erwirbt, sollte die rechtliche und steuerliche Ausgangslage vor dem Kauf kennen. Unser Leitfaden begleitet genau diesen Schritt.
Wenn Lizenzfrage und Steuer noch offen sind
Besonders gut passen zu uns Vermietungsvorhaben, bei denen Lizenzfrage und steuerliche Behandlung noch nicht geklärt sind — vor dem ersten Mietvertrag oder bei einer bestehenden Situation, die überprüft werden soll. Für diese Fälle bringen wir rechtliche und steuerliche Einordnung in einem Mandat zusammen.
Worauf Sie sich einlassen, sollten Sie vorher wissen
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien vermieten möchten, klären wir Lizenzlage und steuerliche Pflichten für Ihren konkreten Fall.