Schenkung einer Immobilie in Spanien

Wer eine Ferienwohnung auf Teneriffa, ein Haus an der Costa oder ein Grundstück auf Mallorca besitzt, denkt früher oder später darüber nach, die Immobilie noch zu Lebzeiten an die Kinder zu übertragen. Manche Eltern möchten den Erbfall vereinfachen, andere suchen Klarheit innerhalb der Familie oder wollen die steuerliche Belastung vorab einschätzen.

Eine Schenkung berührt dabei zwei Rechtsordnungen und zwei Steuersysteme, später oft auch das Erbrecht. Die Fragen stellen sich deshalb nicht nacheinander, sondern gemeinsam. Sie sollten vor der Unterschrift beim Notar beantwortet sein.

Zivilrechtlich richtet sich eine Schenkung stets nach dem Heimatrecht des Schenkers. Beurkundet wird die Übertragung dagegen vor einem spanischen Notar und anschließend im spanischen Grundbuch eingetragen, sodass für die praktische Umsetzung spanische Formvorgaben gelten.

Das Recht, das im späteren Erbfall anzuwenden ist, folgt eigenen Regeln. Ein Testament oder eine Rechtswahl wirkt sich auf die Schenkung zu Lebzeiten nicht unmittelbar aus. Beide Fragen werden deshalb getrennt geprüft und danach aufeinander abgestimmt.

Steuerlich liegt das Besteuerungsrecht für eine in Spanien gelegene Immobilie zuerst bei Spanien. Der Beschenkte schuldet die spanische Schenkungsteuer, deren Höhe sich nach der Autonomen Gemeinschaft richtet, in der die Immobilie liegt. Freibeträge und Vergünstigungen unterscheiden sich dort erheblich, auf den Kanarischen Inseln fallen sie für nahe Angehörige deutlich günstiger aus als auf dem Festland. Die deutschen Freibeträge lassen sich nicht auf Spanien übertragen.

Anschließend prüft Deutschland, ob eine deutsche Schenkungsteuer anfällt, sofern Schenker oder Beschenkter in Deutschland ansässig sind. Die zuvor in Spanien gezahlte Steuer wird dabei angerechnet. Für die Planung bedeutet das, dass beide Steuern gemeinsam betrachtet werden müssen, weil erst das Zusammenwirken die tatsächliche Belastung ergibt.

Für den Schenker gilt die Übertragung steuerlich als Veräußerung. Liegt der heutige Wert der Immobilie über dem seinerzeitigen Erwerbspreis, kann deshalb Einkommensteuer auf den Wertzuwachs anfallen, obwohl kein Kaufpreis geflossen ist. Hinzu tritt die Plusvalía municipal, die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens, die bei jeder Übertragung einer Immobilie ausgelöst wird und damit auch bei einer unentgeltlichen.

Bei einem Erwerb im Erbfall entsteht für den Erblasser dagegen kein Veräußerungsgewinn. Bei Immobilien mit langer Haltedauer und deutlicher Wertsteigerung kann dieser Unterschied den Ausschlag geben, ob eine Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll ist.
Diese Folge überrascht deutsche Mandanten am häufigsten, weil eine solche Steuer bei einer Schenkung in Deutschland nicht anfällt, in Spanien aber bei jeder dort gelegenen Immobilie.

Mit der Übertragung ist eine Schenkung nicht abgeschlossen, denn sie kann im späteren Erbfall wieder relevant werden. Das Pflichtteilsrecht berücksichtigt Schenkungen, die ein Kind zu Lebzeiten erhalten hat. Je nach Konstellation werden sie bei der Verteilung des Nachlasses angerechnet (colación) oder gekürzt, wenn sie die Pflichtteile anderer Berechtigter verletzen (reducción de donaciones inoficiosas). Ob und in welchem Umfang das geschieht, hängt von dem Recht ab, das im Erbfall gilt.

Hinzu kommt die familiäre Seite. Geschwister erfahren von einer Schenkung nicht selten erst nach dem Erbfall, was zu Konflikten führen kann, die sich mit einer frühzeitigen Absprache oder einer klaren Regelung vermeiden lassen.

Wie Geschwister reagieren, hängt wesentlich davon ab, ob das Verhältnis zwischen Eltern und Kindern gut oder angespannt ist, insbesondere in Patchworkfamilien. Wir empfehlen deshalb stets eine Nachlassplanung unter Einbindung aller Beteiligten, denn nicht jeder Erbe möchte eine Immobilie in Spanien und mancher bevorzugt Geld.

In der Praxis verbreitet ist die Schenkung des bloßen Eigentums (nuda propiedad) unter Vorbehalt des Nießbrauchs (usufructo). Der Schenker nutzt oder vermietet die Immobilie weiter, das Eigentum liegt aber bereits beim Beschenkten. Steuerlich wird der übertragene Wert durch den Nießbrauchsvorbehalt gemindert. Beim Tod des Nießbrauchsberechtigten wächst dem Beschenkten das volle Eigentum ohne erneuten Erbfall zu.

Die Konstruktion hat ihre Grenzen. Sie setzt voraus, dass die Beteiligten mit der Nutzungssituation langfristig einverstanden sind. Rechtlich bindet sie beide Seiten. Wie der Nießbrauch notariell ausgestaltet wird und welche Rechte der Beschenkte schon vorher hat, muss deshalb klar geregelt sein.

Gilt für die Schenkung einer Immobilie in Spanien deutsches oder spanisches Recht? Zivilrechtlich gilt bei einer Schenkung stets das Heimatrecht des Schenkers. Die Übertragung der Immobilie wird in Spanien beurkundet und im spanischen Grundbuch eingetragen.

In welchem Land wird die Schenkungsteuer für eine spanische Immobilie gezahlt? Die Schenkungsteuer für eine Immobilie in Spanien fällt zuerst in Spanien an. Eine mögliche deutsche Schenkungsteuer wird danach unter Anrechnung der spanischen Steuer geprüft.

Ändert ein Testament etwas an einer Schenkung der Immobilie in Spanien? Ein Testament oder eine Rechtswahl beeinflusst die Schenkung zu Lebzeiten nicht unmittelbar. Die Schenkung kann aber im späteren Erbfall beim Pflichtteil berücksichtigt werden.

Muss der Schenker einer Immobilie in Spanien selbst Steuern zahlen? Der Schenker kann Einkommensteuer auf den Wertzuwachs der Immobilie seit dem Erwerb schulden, weil die Übertragung steuerlich als Veräußerung gilt. Zusätzlich fällt die kommunale Plusvalía an.

Eine Schenkung lässt sich nach der Beurkundung nur schwer korrigieren. Rechtliche Einordnung, steuerliche Betrachtung beider Seiten und die Abstimmung mit der späteren Erbfolge sollten deshalb feststehen, bevor der Notartermin vereinbart wird. Dietmar Luickhardt ist Rechtsanwalt und Steuerberater mit deutscher und spanischer Qualifikation und begleitet Schenkungen von Teneriffa aus gemeinsam mit den Notaren und Behörden vor Ort.

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien zu Lebzeiten übertragen möchten und eine strukturierte Einordnung Ihrer Situation suchen, sprechen Sie uns an.

Wenn Sie zunächst nur auf dem Laufenden bleiben möchten, informiert Dietmar Luickhardt im Legalium-Newsletter regelmäßig über praxisrelevante Entwicklungen im spanischen Recht, ohne Werbung und mit konkretem inhaltlichem Bezug.