Worauf es im Kaufvertrag ankommt
Wer eine bestehende Photovoltaikanlage in Spanien erwirbt, ob als Dachflächen- oder als Bodenanlage, investiert in ein Bauwerk mit eigener Genehmigung, eigenem Netzanschluss und eigener Vertragshistorie. Der wirtschaftliche Erfolg der Investition hängt wesentlich davon ab, wie präzise der Kaufvertrag den tatsächlichen Zustand der Anlage abbildet und die Zahlung rechtlich absichert.
Vertragsgegenstand präzise bestimmen
Bevor über den Preis verhandelt wird, muss der Vertragsgegenstand selbst eindeutig beschrieben sein. Dazu gehören die Anzahl der Module, ob es sich um eine Dachflächen- oder eine Bodenanlage handelt, ob die Anlage fest installiert ist oder über ein- beziehungsweise zweiachsige Nachführsysteme verfügt, die tatsächliche Leistung, die bisher erzielte Einspeisevergütung im Durchschnitt der letzten Betriebsjahre, sowie die bestehende Lizenz und deren Abtretung an den Käufer. Diese Angaben bilden die Grundlage für die spätere Bewertung und sollten im Vertrag konkret benannt werden, nicht nur mündlich zugesichert.
Kaufpreiszahlung und ihre Absicherung
In der Praxis werden Teilzahlungen vereinbart, gefolgt von einer Schlusszahlung, sobald die Ummeldung der Anlage auf den Namen des Käufers beim zuständigen Stromnetzbetreiber und bei der Industriebehörde vollzogen ist. Zur Absicherung der noch ausstehenden Restzahlung zugunsten des Verkäufers wird häufig eine auflösende Bedingung in den Vertrag aufgenommen. Erfolgt die Restzahlung nach der Ummeldung nicht innerhalb der vereinbarten Frist, etwa 60 Tage, wird der Kaufvertrag automatisch unwirksam, und bereits geleistete Anzahlungen verbleiben beim Verkäufer.
Ein typisches Formulierungsbeispiel für eine solche Klausel
"SOBRE CONDICIÓN RESOLUTORIA.- La falta de pago, a su vencimiento, de la suma aplazada, dará lugar, de pleno derecho, a la resolución de esta cesión y compraventa, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.504 del Código Civil y 11 de la Ley Hipotecaria y 59 de su reglamento, con pérdida para la parte adquirente, de la totalidad de las cantidades que haya hecho efectivas hasta ese momento, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, así como por el lucro cesante. Sin embargo, para que tenga lugar la resolución, será preciso que la parte transmitente requiera fehacientemente de pago a la parte adquirente, por acta notarial, con concesión de un nuevo plazo de quince días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, podrá declarar resuelta la presente."
Diese Klausel ist ausdrücklich zugunsten des Verkäufers formuliert. Aus Käufersicht lohnt sich deshalb eine genaue Prüfung, wie der Fristbeginn definiert ist und ob Verzögerungen, die der Käufer selbst nicht zu vertreten hat, ausreichend berücksichtigt sind.
Weitere wichtige Klauseln
Neben Vertragsgegenstand und Zahlungsabsicherung sollten folgende Punkte in einem Kaufvertrag über eine Photovoltaikanlage in Spanien geregelt sein.
Gewährleistung. Ausschluss oder Beschränkung sollten klar formuliert sein, statt sich aus dem Schweigen des Vertrags zu ergeben.
Gerichtsstand oder Schiedsklausel. Unter Kaufleuten ist eine Gerichtsstandsvereinbarung möglich, eine Schiedsklausel erweist sich in der Praxis häufig als der schnellere Weg.
Nutzungsrechte an der Fläche. Die Abtretung der Nutzungsrechte an der Dach- oder Bodenfläche erfolgt meist über eine Pacht oder eine dingliche Dienstbarkeit und sollte im Vertrag ausdrücklich mitgeregelt sein.
Kostenregelung. Wer welche mit der Übertragung verbundenen Kosten trägt, gehört ebenfalls in den Vertragstext, nicht in eine spätere mündliche Absprache.
Steuerliche Einordnung
Eine Photovoltaikanlage wird in Spanien steuerlich als Bauwerk behandelt. Für den Käufer fällt deshalb grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Wird stattdessen die gesamte Gesellschaft (SL) übernommen, der die Anlage gehört, ist im Einzelfall zu prüfen, ob die Grunderwerbsteuer in dieser Konstellation tatsächlich greift. Diese Prüfung entscheidet oft mit darüber, ob ein Asset Deal oder ein Share Deal die wirtschaftlich sinnvollere Struktur für den Erwerb ist.
Handlungsempfehlung
tipp
Vertragsgegenstand, Zahlungsmodalitäten und die steuerliche Struktur sollten vor der Unterschrift gemeinsam geprüft werden, nicht erst danach. Die auflösende Bedingung wirkt auf den ersten Blick wie reine Formsache, kann im Streitfall aber über den gesamten Kaufpreis entscheiden.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle rechtliche und steuerliche Beratung. Ob die auflösende Bedingung im konkreten Vertrag wirksam formuliert ist, ob Asset Deal oder Share Deal die steuerlich sinnvollere Struktur darstellt und wie die Nutzungsrechte an der Fläche rechtssicher übertragen werden, hängt von der jeweiligen Anlage und Transaktion ab und sollte vor Vertragsunterzeichnung geprüft werden. Für die Gestaltung Ihres Kaufvertrags über eine Photovoltaikanlage in Spanien stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Kanzlei zur Verfügung.