Wer in Spanien ein Grundstück kauft, um darauf zu bauen, trägt ein anderes rechtliches Risikoprofil als beim Kauf einer bestehenden Immobilie. Die entscheidenden Weichen werden bereits vor dem ersten Spatenstich gestellt, nicht erst beim Bauvertrag.

Ein Grundstück ist nicht automatisch bebaubar, nur weil es zum Verkauf angeboten wird. Entscheidend ist die städtebauliche Einstufung, insbesondere ob es sich um suelo urbano, bereits erschlossenes Bauland, oder um suelo rústico handelt, wo eine Bebauung häufig stark eingeschränkt oder ausgeschlossen ist. Ebenso wichtig ist der Abgleich zwischen Grundbuch und Kataster, da abweichende Flächenangaben spätere Baugenehmigungen erschweren können. Diese Prüfung sollte vor der Anzahlung erfolgen, nicht erst, wenn bereits ein Architekt beauftragt wurde.

Ein spanischer Bauvertrag (contrato de obra) sollte mindestens folgende Punkte eindeutig regeln: eine detaillierte Baubeschreibung mit Materialien und Ausstattung, einen Zahlungsplan, der sich am tatsächlichen Baufortschritt orientiert statt an pauschalen Vorauszahlungen, klare Fristen mit Verzugsregelungen sowie die Benennung der technischen Bauleitung, in Spanien meist Architekt und Aparejador getrennt. Zahlungen, die deutlich vor der jeweiligen Bauleistung fällig werden, erhöhen das wirtschaftliche Risiko erheblich, insbesondere wenn das Bauunternehmen finanziell in Schwierigkeiten gerät.

Wird eine Immobilie von einem Bauträger im Rahmen einer größeren Promotion verkauft, schreibt das Gesetz eine Absicherung geleisteter Anzahlungen durch eine Bankgarantie oder Versicherung vor. Bei einem individuellen Bauvorhaben auf eigenem Grundstück, bei dem der Käufer selbst als Bauherr auftritt, gilt diese Absicherung nicht automatisch in gleicher Form, hier muss die Absicherung individuell vertraglich geregelt werden.

Nach spanischem Recht haftet der Bauträger zehn Jahre lang für Schäden, die die Standsicherheit des Gebäudes betreffen, drei Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen, und ein Jahr für reine Ausführungsmängel. Für die zehnjährige Haftung ist grundsätzlich eine verpflichtende Versicherung vorgeschrieben, der sogenannte seguro decenal. Eine wichtige Ausnahme gilt für Privatpersonen, die ausschließlich für den Eigenbedarf ein Einfamilienhaus errichten, sie können von der Versicherungspflicht befreit sein, müssen dies jedoch beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist gegenüber dem Käufer offenlegen oder die Versicherung nachträglich für die Restlaufzeit abschließen.

Wer ein Grundstück mit dem Ziel eines Neubaus kauft, sollte deshalb Grundstücksprüfung, Bauvertrag und Versicherungsfragen als zusammenhängendes Projekt behandeln und rechtlich begleiten lassen, nicht als drei getrennte Schritte.