Was Käufer rechtlich absichern sollten
Ein Großteil der Immobilienkäufe in Spanien läuft über einen Makler. Das ist an sich unproblematisch, solange Käufer wissen, wessen Interessen der Makler tatsächlich vertritt und an welcher Stelle eine eigene rechtliche Prüfung beginnen muss.
Wessen Interessen der Makler vertritt
In Spanien wird der Makler in aller Regel vom Verkäufer beauftragt und auch von ihm bezahlt. Das bedeutet nicht automatisch Nachteile für den Käufer, es bedeutet aber, dass der Makler keine neutrale Beratung schuldet. Seine Aufgabe ist der Verkaufsabschluss, nicht die rechtliche Absicherung des Käufers.
Der typische Ablauf bis zur Anzahlung
Nach der Besichtigung legt der Makler üblicherweise ein Angebotsformular vor, verbunden mit einer ersten Anzahlung. An diesem Punkt ist rechtlich oft noch wenig geklärt. Der Grundbuchauszug liegt in dieser frühen Phase häufig noch nicht vor, ebenso wenig eine Prüfung auf Lasten oder Schulden der Immobilie.
Wo Käufer ohne Prüfung ungeschützt bleiben
Das eigentliche Risiko entsteht selten durch den Makler selbst, sondern durch das, was in dieser frühen Phase nicht geprüft wird. Dazu gehören die Lastenfreiheit im Grundbuch, die Übereinstimmung von Kataster und Grundbuch sowie offene Gemeinschaftskosten oder Grundsteuerschulden. Ein Angebotsformular ist zudem oft weniger verbindlich formuliert, als Käufer annehmen, kann aber trotzdem wirtschaftlich binden, etwa durch den Verlust der Anzahlung.
Was vor der Unterschrift geprüft werden sollte
Vier Punkte lassen sich vor jeder Anzahlung mit vertretbarem Aufwand klären: die aktuelle Grundbuchlage, offene Belastungen oder Hypotheken, die Übereinstimmung von Flächenangaben zwischen Kataster und Grundbuch sowie die Frage, ob das Angebotsformular an aufschiebende Bedingungen geknüpft werden kann. Keiner dieser Punkte erfordert eine lange Prüfungsdauer, wird aber in der Praxis häufig erst nach der Anzahlung angegangen, wenn eine Korrektur bereits schwieriger ist.
Wie sich Makler und anwaltliche Prüfung sinnvoll ergänzen
Ein Makler und eine anwaltliche Begleitung schließen sich nicht aus, sie decken unterschiedliche Aufgaben ab. Der Makler organisiert Besichtigung und Verkaufsprozess, die rechtliche Prüfung sichert das Geschäft ab, bevor eine Anzahlung geleistet oder eine Unterschrift gesetzt wird. Struktur vor der Unterschrift kostet eine Stunde. Fehlende Struktur danach kann Jahre kosten.
Wer eine Immobilie über einen Makler kauft, sollte deshalb bereits vor dem Angebotsformular eine kurze rechtliche Ersteinschätzung einholen, nicht erst nach dem Notartermin.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für eine Prüfung Ihres konkreten Immobilienkaufs in Spanien stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Kanzlei mit Spezialisierung auf Immobilienrecht spanienweit zur Verfügung.