Wer in Spanien eine Immobilie kauft, die nicht älter als zehn Jahre ist, ob als fertiges Objekt, im Bau oder als Kauf auf Plan, sollte sich vom Verkäufer oder Bauträger den Nachweis der gesetzlich vorgeschriebenen Bauversicherung vorlegen lassen. Ohne sie fehlt im Fall eines Baumangels häufig jede wirtschaftlich durchsetzbare Absicherung.

Die spanische Baumangelversicherung ist im Gesetz zur Regelung des Bauwesens (LOE, Ley de Ordenación de la Edificación) geregelt und sichert Schadensersatzansprüche wegen Baumängeln für zehn Jahre ab Fertigstellung des Gebäudes ab, dokumentiert durch die Abnahmebescheinigung (certificado final de obra). Nach Art. 17 LOE haften alle am Bau Beteiligten, vom Bauherrn über den Bauunternehmer bis zum Versicherer, gesamtschuldnerisch. Art. 19 LOE stellt klar, dass es sich um Sachmängel handeln muss, die auf Baufehler zurückzuführen sind. Der Schadensersatz ist dabei grundsätzlich auf die tatsächlichen Reparaturkosten begrenzt. Wichtig für Käufer eines bereits errichteten Gebäudes, der Anspruch aus der Bauversicherung geht mit dem Eigentum auf den jeweiligen Käufer über, unabhängig davon, ob er selbst am ursprünglichen Bauvertrag beteiligt war.

Wer eine Immobilie für den eigenen Gebrauch errichtet (autopromoción), ist von der Pflicht zur Bauversicherung grundsätzlich befreit. Diese Befreiung entfällt jedoch, sobald die Immobilie verkauft wird, dann muss die Versicherung nachträglich abgeschlossen werden. Käufer von Immobilien, die ursprünglich von Privatpersonen für den Eigenbedarf errichtet wurden, sollten deshalb besonders genau prüfen, ob dieser Nachweis tatsächlich vorliegt, das Risiko von Baumängeln ist bei Eigenbauten erfahrungsgemäß zudem höher als bei gewerblich errichteten Objekten.

Wird eine Immobilie bereits vor Baubeginn oder vor Fertigstellung erworben, ist der Nachweis der Bauversicherung durch den Verkäufer oder Bauträger besonders wichtig. Bauträger und Architekten sind in der Vergangenheit wiederholt insolvent geworden, in solchen Fällen bleibt oft nur die Versicherung als verbliebene Haftungsmasse. Das gilt in besonderem Maße bei Bauprojekten, die zwischenzeitlich ins Stocken geraten waren und später fortgeführt wurden, hier lohnt sich ein besonders genauer Blick auf die Bausubstanz.

In der Praxis berufen sich Versicherer regelmäßig auf Ausschlussklauseln, um eine Regulierung zu vermeiden. In einem vielbeachteten Fall vor dem Berufungsgericht von Teneriffa hatte sich das Fundament eines Gebäudes wesentlich gesenkt, der Versicherer verweigerte die Regulierung mit der Begründung, die Risse in den Wänden stammten nicht vom Bau selbst, sondern von Bodenbewegungen. Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht, da Art. 3 LOE ausdrücklich die Sicherheit der baulichen Struktur schützt, und diese bei erheblichen, einsturzgefährdenden Rissen gerade nicht mehr gegeben war. Der spanische Oberste Gerichtshof hat zudem entschieden, dass für einen Anspruch schon die Gefährdung der mechanischen Widerstandsfähigkeit und Stabilität des Gebäudes ausreicht, ein tatsächlicher Einsturz muss nicht erst abgewartet werden.