Der Ablauf in 6 Schritten
Ein Immobilienkauf in Spanien folgt einem anderen rechtlichen System als in Deutschland. Es gibt keine Auflassung, das Grundbuch wirkt nur deklaratorisch, und der Notar prüft weit weniger, als viele Käufer annehmen. Wer diese Unterschiede kennt, vermeidet die häufigsten Fehler.
Bei gebrauchten Immobilien lässt sich die rechtliche Vorkontrolle in der Regel innerhalb weniger Werktage abschließen. Bei Neubauten begleitet die rechtliche Prüfung den gesamten Bau- und Kaufprozess.
1. Angebot: Vorsicht vor voreiliger Bindung
Makler versuchen häufig, Käufer vertraglich zu binden, bevor die rechtlichen Unterlagen vorliegen, teils nicht einmal der Grundbuchauszug. Das ist rechtswidrig. Jedes Angebot sollte vor der Unterschrift anwaltlich geprüft werden.
Empfohlen ist eine Klausel, die das Angebot an zwei aufschiebende Bedingungen knüpft. Erstens muss der Verkäufer innerhalb weniger Werktage alle nach Art. 31 des Wohnungsgesetzes vorgeschriebenen Unterlagen vorlegen, unter anderem Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energieausweis, Grundbuchauszug sowie Nachweise zu IBI und Gemeinschaftskosten. Zweitens muss die juristische und technische Prüfung bestätigen, dass die Immobilie frei von Belastungen, Schulden und Flächenabweichungen ist.
2. Rechtliche und technische Prüfung
Nach Annahme des Angebots folgt die rechtliche Prüfung von Lastenfreiheit, Schuldenfreiheit und Eigentumslage, optional ergänzt durch eine technische Prüfung durch einen Architekten (Bausubstanz, Feuchtigkeit, Termiten, Übereinstimmung mit Grundbuch und Kataster).
Zur Wertermittlung kommen zwei anerkannte Methoden zum Einsatz, die Vergleichsmethode, bei der ähnliche kürzlich verkaufte Objekte in der Umgebung herangezogen werden, und die Kostenmethode, bei der der Neuerrichtungswert abzüglich Abschreibung berechnet wird, vor allem bei Neubauten oder einzigartigen Immobilien ohne Vergleichsobjekte. Der amtliche Referenzwert und erst recht der Katasterwert sind für die tatsächliche Kaufpreisfindung meist wenig aussagekräftig.
3. Der private Kaufvertrag (Arras)
Fällt die Prüfung positiv aus, folgt der verbindliche Vertragsschluss, meist als contrato de arras mit 10 Prozent Anzahlung, treuhänderisch verwahrt auf einem Anderkonto der Kanzlei oder beim Notar.
Zwei Warnungen aus der Praxis sind an dieser Stelle wichtig. Reine Optionskaufverträge oder unklare Kaufversprechen sollten nicht unterschrieben werden, wenn der Kauf bereits fest beabsichtigt ist, da diese Vertragstypen rechtlich zu wenig binden. Und eine Unterverbriefung sollte strikt vermieden werden. Wird im notariellen Vertrag ein niedrigerer Kaufpreis angegeben, als tatsächlich gezahlt wird, drohen empfindliche Bußgelder für Käufer, Verkäufer und Makler gleichermaßen, da dies sowohl einen Steuerverstoß als auch einen Verstoß gegen das Geldwäschegesetz darstellt. Zusätzlich erhöht ein zu niedrig angegebener Kaufpreis später die Gewinnsteuer beim Wiederverkauf.
4. Notartermin und Kaufpreiszahlung
Anders als in Deutschland wird der Restkaufpreis beim Notartermin sofort fällig und muss gezahlt werden, denn es gibt keine Auflassung, die den Vollzug zeitlich entkoppelt. Mit der Unterschrift der notariellen Urkunde geht das Eigentum unmittelbar über, Zug um Zug gegen Zahlung.
Wichtig zu wissen: Der spanische Notar schützt nicht automatisch die Interessen des Käufers. Er prüft lediglich die Identität der Parteien, die Zahlungsweise, nicht deren tatsächlichen Erfolg, sowie den Grundbucheintrag des Verkäufers und offensichtliche Lasten, nicht aber, wie eine bestehende Hypothek gelöscht wird oder ob Abweichungen zwischen Realität, Kataster und Grundbuch bestehen. Eine anwaltliche Begleitung bis zum Notartermin bleibt deshalb notwendig, ebenso wie ein Treuhandkonto für die sichere Kaufpreiszahlung.
5. Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung
Nach dem Notartermin sind Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung fällig, beides muss der Käufer selbst veranlassen, denn der spanische Notar kümmert sich, anders als in Deutschland, nicht um die Grundbucheintragung.
Die Steuersätze sind regional unterschiedlich und ändern sich laufend. Meldet der Notar den Kauf telematisch an das Grundbuch, entsteht eine 60-tägige Vormerkung, die einen Doppelverkauf durch den Verkäufer verhindert.
Bei Neubauten fällt statt Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer plus Dokumentensteuer an, hier gilt zudem ein eigenes, dreiphasiges Vertragssystem mit besonderen Transparenzpflichten zu Wohnfläche, Baumaterialien, Bautermine und der zehnjährigen Bauversicherung.
6. Ummeldungen und laufende Betreuung
Zum Abschluss werden Strom, Wasser, Grundsteuer und Abfallgebühren umgemeldet und das Lastschriftverfahren eingerichtet. Zu empfehlen ist außerdem der Abschluss einer eigenen Hausratsversicherung, denn in spanischen Eigentumsgemeinschaften ist die einzelne Wohnung nicht automatisch mitversichert.
Nach dem Kauf empfiehlt sich eine dauerhafte steuerliche Vertretung in Spanien, damit die Finanzbehörde den Käufer erreichen kann und jährliche Steuererklärungen fristgerecht erfolgen, insbesondere die Nichtresidentensteuer und gegebenenfalls die Vermögensteuer, wenn das in Spanien gehaltene Nettovermögen den regional geltenden Freibetrag überschreitet. Alle Kaufbelege sollten bis zu einem eventuellen Wiederverkauf aufbewahrt werden, da sie die spätere Gewinnsteuer mindern.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für eine Prüfung Ihres konkreten Immobilienkaufs in Spanien stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Kanzlei mit Spezialisierung auf Immobilienrecht spanienweit zur Verfügung.