Der Hotelmarkt in Spanien, auf den Balearen und den Kanarischen Inseln bietet nach wie vor attraktive Renditechancen, viele Bestandshotels leiden unter einem erheblichen Investitionsstau. Wer ein Hotel kaufen will, sollte den Ablauf einer solchen Transaktion und ihre steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten kennen, bevor die ersten Gespräche beginnen.

Am Anfang steht in der Regel ein Letter of Intent, in dem die Rahmenbedingungen festgelegt werden, insbesondere der zeitliche Ablauf und die vorhergehende Prüfung der unternehmerischen Daten. Häufig wird darin auch ein exklusives Vorkaufsrecht für einen begrenzten Zeitraum vereinbart. Es folgt die Due Diligence, eine vielschichtige Prüfung der Unternehmensdaten. Danach wird meist ein Vorkaufvertrag mit einem Stufenplan geschlossen, mit einer Anzahlung und einem fest vereinbarten Notartermin für den endgültigen Eigentumserwerb, abgesichert durch eine Vertragsstrafe für den Fall des Rücktritts. Dabei wird auch der steuerliche Aspekt geregelt, ob Lizenzen und Gebäude gemeinsam oder getrennt veräußert werden. Den Abschluss bilden die notarielle Kaufurkunde und die eigentliche Besitzübergabe, bei der die Restkaufpreiszahlung erfolgt.

Neben der Prüfung der Immobilie auf Lastenfreiheit gehören zu einer gründlichen Due Diligence beim Hotelkauf insbesondere die Arbeitsverträge und die damit verbundene Nachhaftungsthematik, steuerliche Rückstellungen wie die kanarische RIC, das Inventar des Aktivvermögens mit seiner Bewertung, Zulieferverträge und Zahlungsfristen, offene Kundenforderungen sowie bestehende Kreditverbindlichkeiten. Wird ein Hotel im Wege eines Share Deals erworben, kommt es besonders auf die Aktualität der Bilanzen an und darauf, dass die Nachhaftungsrisiken eindeutig definiert sind, insbesondere mögliche Abfindungsansprüche langjährig beschäftigter Mitarbeiter.

Ein typisches Beispiel verdeutlicht, wie schnell die vermeintliche Sicherheit eines Asset Deals trügen kann. Ein deutscher Investor kauft ein Vier-Sterne-Hotel auf Teneriffa, die Berater gehen zunächst davon aus, ein Asset Deal vermeide gegenüber einem Share Deal historische Gesellschaftsrisiken, alte Steuerrisiken und arbeitsrechtliche Altlasten. Gegenstand des Kaufvertrags sind Gebäude, Hotelinventar, Buchungssystem, Markenrechte, Kundenstamm und laufende Verträge, der Verkäufer erklärt, sämtliche Arbeitsverhältnisse würden vor Übergabe beendet.

Die arbeitsrechtliche Prüfung ergibt jedoch, dass der Hotelbetrieb praktisch unverändert fortgeführt werden soll, gleiche Rezeption, gleiche Küche, gleiches Zimmerpersonal, gleiches Management. Aus Sicht des spanischen Arbeitsrechts liegt damit sehr wahrscheinlich ein Betriebsübergang (sucesión de empresa) nach Art. 44 des Arbeitnehmergesetzes vor. Dieser tritt kraft Gesetzes ein, der Käufer kann sich nicht darauf berufen, nur Vermögensgegenstände und keine Arbeitnehmer erworben zu haben. Im Ergebnis musste der Käufer sämtliche Mitarbeiter mit ihrer vollen Betriebszugehörigkeit übernehmen, samt aufgelaufener Abfindungsansprüche, Urlaubsrückstellungen und laufender Tarifbindungen. Der ursprünglich vorgesehene Kaufpreis wurde deshalb um einen sechsstelligen Betrag nachverhandelt, zusätzlich zu einer Escrow-Lösung für verbleibende Restrisiken.

Maßgeblich für die Einordnung ist dabei nicht die gesellschaftsrechtliche Struktur, sondern die wirtschaftliche Kontinuität des Betriebs. Übernimmt der Erwerber eine funktionsfähige wirtschaftliche Einheit und führt den Betrieb fort, kann ein Betriebsübergang vorliegen, selbst wenn formal nur Vermögenswerte übertragen werden. Bei Hotels ist dieses Risiko besonders hoch, weil die Identität des Betriebs typischerweise erhalten bleibt.

Die Bewertung der arbeitsrechtlichen Nachhaftung lässt sich in vier Stufen gliedern.

1. Personal-Mapping. Zunächst werden für jeden Mitarbeiter Eintrittsdatum, Gehalt, Tarifbindung, Befristungen, laufende Verfahren und Krankenstände erfasst, daraus wird die jeweils potenzielle Abfindung berechnet.
2. Arbeitsrechtlicher Audit. Geprüft werden insbesondere anhängige Arbeitsgerichtsverfahren, Kündigungen der letzten ein bis zwei Jahre, mögliche Scheinselbständigkeit, Leiharbeit, offene Überstunden- und Bonusansprüche sowie Tarifvertragsverstöße.
3. Betriebsübergangsanalyse. Hier wird das Risiko grob in drei Stufen eingeordnet. Niedrig, wenn nur die Immobilie verkauft wird, der Betreiber vollständig ausgetauscht wird und kein Personal übernommen wird. Mittel, wenn wesentliche Vermögenswerte und Teile des Personals übernommen werden. Hoch, wenn der Hotelbetrieb praktisch unverändert mit demselben Personal fortgeführt wird. Bei Hotelkäufen liegt die Analyse in der Praxis häufig im mittleren oder hohen Bereich.
4. Kaufpreisanpassung. Die identifizierten Risiken, etwa offene Urlaubsrückstellungen, Bonusansprüche, Kündigungsrisiken und Sozialversicherungsrisiken, werden monetarisiert und fließen anschließend über eine Kaufpreisreduktion, einen Escrow-Account, Garantien des Verkäufers oder gesonderte Freistellungsklauseln in den Kaufvertrag ein.

In der Beratungspraxis ist die arbeitsrechtliche Due Diligence bei einem Hotelkauf nicht selten wirtschaftlich bedeutsamer als die rein steuerliche Diskussion um Asset Deal oder Share Deal, ein übersehener Betriebsübergang kann schnell sechs- oder siebenstellige Personalrisiken auslösen. Parallel zur steuerlichen Strukturierung lohnt sich deshalb eine eigenständige Analyse der Arbeitnehmerhaftung, deren Ergebnis unmittelbar in Kaufpreisformel und Garantieklauseln des Kaufvertrags einfließen sollte.

Ein zentraler Gestaltungsaspekt beim Hotelkauf ist die Frage, ob die Transaktion der Grunderwerbsteuer (ITP) oder der Umsatzsteuer unterliegt. Für ein Unternehmen ist die Umsatzsteuer (IVA auf dem Festland und den Balearen, IGIC auf den Kanarischen Inseln) regelmäßig günstiger, weil sie als Vorsteuer abgezogen werden kann, während die Grunderwerbsteuer eine endgültige Belastung darstellt. Dieses Ziel lässt sich beim Asset Deal erreichen, wenn der Verkäufer auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet, dann geht die Umsatzsteuer der Grunderwerbsteuer vor. Das funktioniert sowohl im IVA-Gebiet des Festlands und der Balearen als auch im IGIC-Gebiet der Kanarischen Inseln, wobei der Vorteil dort wegen des niedrigeren allgemeinen IGIC-Satzes von 7 Prozent gegenüber 21 Prozent IVA geringer ausfällt. Die Grunderwerbsteuersätze selbst unterscheiden sich stark von Region zu Region und werden von den jeweiligen Autonomen Gemeinschaften regelmäßig angepasst, ein Blick auf den aktuell geltenden Satz am Belegenheitsort der Immobilie gehört deshalb in jede Kalkulation.

Wird ein Hotel auf den Kanarischen Inseln erworben oder betrieben, spielt die Reserva para Inversiones en Canarias (RIC) häufig eine Rolle. Sie ermöglicht eine erhebliche Ersparnis bei der Körperschaftsteuer, verlangt im Gegenzug aber, dass die zurückgestellten Beträge innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Geschäftsjahres der Rückstellung tatsächlich in zulässige Investitionen auf den Inseln fließen. Bei einem Unternehmenskauf ist zu prüfen, ob und in welchem Umfang solche Verpflichtungen mit übernommen werden.