Wer in Spanien eine Immobilie besitzt und sie im Rahmen der eigenen Nachfolgeplanung überträgt, oft an ein Kind oder eine andere nahestehende Person, steht häufig vor derselben Frage. Soll der Kaufpreis als lebenslange Rente gezahlt werden, oder als fester Betrag, der über mehrere Jahre in Raten fließt? Beide Modelle kommen in der Praxis regelmäßig vor. Sie unterscheiden sich grundlegend in Risiko, Absicherung und steuerlicher Behandlung.

Bei der Leibrente (Renta Vitalicia) erhält die verkaufende Person eine monatliche Zahlung bis zum Lebensende. Der Gesamtbetrag steht damit erst mit dem Todesfall fest, rechtlich handelt es sich um ein aleatorisches, also risikobehaftetes Geschäft. Lebt die verkaufende Person deutlich länger als statistisch erwartet, kann die Käuferseite insgesamt erheblich mehr zahlen als der ursprüngliche Verkehrswert der Immobilie. Verstirbt sie früh, bleibt die Gesamtsumme entsprechend niedriger.
Üblich ist die Kombination mit einem lebenslangen Nießbrauchsrecht. Die verkaufende Person überträgt dann das sogenannte bloße Eigentum (Nuda Propiedad), behält sich aber das Recht vor, die Immobilie weiterhin zu bewohnen oder zu vermieten.

Beim gestundeten Kaufpreis (Precio Aplazado) steht der Gesamtbetrag von Anfang an fest. Üblich ist eine Anzahlung bei Vertragsschluss, der Rest wird über einen vereinbarten Zeitraum in Raten gezahlt, etwa 200.000 Euro Anzahlung und 600.000 Euro über zehn Jahre bei einem Kaufpreis von 800.000 Euro. Verstirbt die verkaufende Person vor vollständiger Zahlung, geht die offene Forderung auf die Erben über, ein wesentlicher Unterschied zur Leibrente, die mit dem Tod in der Regel endet.

In der Beratung entscheiden vor allem zwei Faktoren, welches Modell tatsächlich gewählt wird: die finanzielle Ausstattung der Käuferseite und der Verwandtschaftsgrad zur verkaufenden Person. Verfügt die Käuferseite nicht über ausreichend Kapital und besteht keine nahe Verwandtschaft, bleibt häufig nur die Leibrente als Lösung. Bei einem Kind als Käufer ist eine Leibrente unter denselben Voraussetzungen ebenfalls möglich, kann in solchen Fällen aber zu Spannungen mit Geschwistern wegen des Pflichtteils führen. Ist ausreichend Kapital vorhanden, wird in der Regel ein regulärer Kauf mit Ratenzahlung vereinbart. Bei sehr nahen Verwandten kommt mitunter auch eine Schenkung als Alternative in Betracht.

Beide Modelle werden in Spanien unterschiedlich besteuert. Bei der Leibrente entsteht für die verkaufende Person ein Veräußerungsgewinn, die einzelnen Rentenzahlungen unterliegen zusätzlich einer besonderen steuerlichen Behandlung, die vom Alter der berechtigten Person abhängt. Beim gestundeten Kaufpreis lässt sich die Besteuerung des Veräußerungsgewinns unter bestimmten Voraussetzungen zeitlich auf die einzelnen Raten verteilen. Für die Käuferseite gilt in beiden Fällen die reguläre Besteuerung des Immobilienerwerbs.

Für viele Eigentümer mit Immobilien in Spanien, gerade aus dem deutschsprachigen Raum, ist eine dritte Variante interessant: der Verkauf des bloßen Eigentums bei gleichzeitigem Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs, kombiniert mit einer Teilzahlung beim Verkauf und einer laufenden monatlichen Rente mit dinglicher Absicherung. Dieses Modell verbindet die lebenslange Versorgung der verkaufenden Person mit einer gewissen Planungssicherheit für die Käuferseite und wird zunehmend als Alternative zum klassischen Verkauf oder zur Schenkung genutzt.

Beide Modelle stehen und fallen mit ihrer rechtlichen Absicherung. Üblich sind eine Hypothek, eine Bankbürgschaft oder eine im Grundbuch eingetragene auflösende Bedingung (Condición Resolutoria), die im Fall eines Zahlungsausfalls der Käuferseite greift. Alle drei Instrumente entfalten ihre Schutzwirkung jedoch nur, wenn sie fehlerfrei gestaltet und, soweit erforderlich, korrekt im Grundbuch eingetragen sind. Schon ein kleiner formeller oder materieller Fehler kann dazu führen, dass die Eintragung scheitert und der gesamte Schutz entfällt. Das spanische Hypothekenrecht ist entsprechend komplex, weshalb sich diese Absicherung in der Praxis nicht ohne anwaltliche Begleitung gestalten lässt.

Die Leibrente eignet sich vor allem für ältere Verkäufer über 70 Jahre, die regelmäßige Einkünfte einer festen Gesamtsumme vorziehen und häufig weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchten. Der gestundete Kaufpreis passt eher, wenn ein fester Erlös gewünscht wird oder Erben von Anfang an in die Nachfolgeplanung eingebunden werden sollen. In beiden Fällen entscheidet am Ende weniger das gewählte Modell als seine rechtliche Struktur darüber, ob die Vereinbarung im Streitfall Bestand hat.

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien übertragen möchten und prüfen lassen möchten, welches Modell zu Ihrer Situation passt, stellen Sie uns gerne eine Anfrage
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