Absicherung der Anzahlung beim Immobilienkauf in Spanien
Ob auf Mallorca, Teneriffa oder an der Costa del Sol, beim Immobilienkauf in Spanien spielt die Absicherung der Anzahlung eine zentrale Rolle. Wie diese Absicherung aussieht, unterscheidet sich grundlegend danach, ob eine bestehende Immobilie aus zweiter Hand oder eine Immobilie auf Plan gekauft wird.
Gebrauchtimmobilien: Der Arras-Vertrag als Handelsbrauch
Beim Kauf einer bestehenden Immobilie ist es in ganz Spanien, von Mallorca über die Costa del Sol bis Teneriffa und Gran Canaria, üblich, den Kauf zunächst durch einen privatschriftlichen Kaufvertrag mit einer Anzahlung von etwa 10 Prozent des Kaufpreises verbindlich zu machen, die sogenannten Arras. Erst einige Zeit später, üblicherweise innerhalb von etwa 90 Tagen, erfolgt dann die notarielle Beurkundung mit Zahlung des restlichen Kaufpreises und Eigentumsübergang. In Katalonien gilt für diesen Handelsbrauch eine besondere gesetzliche Regelung nach katalanischem Zivilrecht.
Wie die Anzahlung bei einer Gebrauchtimmobilie abgesichert wird
Für diese Phase zwischen privatschriftlichem Vertrag und notarieller Beurkundung gibt es im spanischen Gesetz keine eigene Absicherungsregelung, die Parteien müssen selbst für Sicherheit sorgen. Die sicherste Variante ist die Einzahlung auf ein Treuhandkonto der beauftragten Kanzlei, gefolgt von einer notariellen Hinterlegung, wobei letztere zusätzliche Kosten verursacht und nicht jeder Notar eine solche Hinterlegungsurkunde akzeptiert.
Von einer Zahlung an den Makler ist grundsätzlich abzuraten. Bei einer Zahlung direkt an den Verkäufer sollte vorab geprüft werden, ob dieser in Spanien ansässig ist, über ausreichende Liquidität verfügt und ob die Immobilie lastenfrei ist oder eine Hypothek den gesamten Kaufpreis aufzehren könnte, in einem solchen Fall ist von einer Direktzahlung an den Verkäufer dringend abzuraten.
Auch bei Reservierungsgebühren, die Makler bei stark nachgefragten Objekten verlangen, ist Vorsicht geboten, diese werden im Streitfall häufig einbehalten, selbst wenn der Kauf am Ende nicht zustande kommt, und ihre gerichtliche Rückforderung verursacht meist hohe Kosten im Verhältnis zum Streitwert.
Kauf auf Plan: Gesetzlicher Schutz für Anzahlungen
Beim Kauf einer noch nicht errichteten Neubauimmobilie trägt der Käufer von vornherein höhere Risiken, insbesondere die Insolvenz des Bauträgers und eine nicht fristgerechte Fertigstellung. Deshalb sieht das Gesetz hier eine eigene Absicherung vor, geregelt in der ersten Zusatzbestimmung des Gesetzes zur Regelung des Bauwesens (LOE).
Verlangt ein Bauträger Vorschusszahlungen, sobald die Baugenehmigung vorliegt, muss er deren Rückerstattung zuzüglich gesetzlicher Verzugszinsen und Steuern absichern, entweder durch eine Bankbürgschaft (Aval) für jede einzelne Rate oder durch Einzahlung auf ein besonders gesichertes Bankkonto.
Jeder Käufer erhält dabei eine individuelle Absicherung in Höhe seiner bereits geleisteten Zahlungen bis zur vorgesehenen Übergabe. Wird ein Bauvorhaben gar nicht erst begonnen, kann der Käufer innerhalb von 30 Tagen die Rückforderung seiner Anzahlung direkt von der Versicherung oder dem Bürgen verlangen. Der Anspruch gegen die Versicherung oder den Bauträger verjährt zwei Jahre nach Eintritt der Vertragsnichterfüllung.
Was in den Kaufvertrag gehört
Ein spanischer Immobilienkaufvertrag über eine schlüsselfertige Wohnimmobilie sollte ausdrücklich die Verpflichtung zur Rückzahlung aller Anzahlungen bei Nichterfüllung enthalten. Schon das Fehlen der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) reicht aus, um die vollständige Rückzahlung zu verlangen. Bei Eigentumserwerb und Übergabe der Immobilie ist zudem die Bürgschaftsurkunde in Papierform an den Bauträger zurückzugeben.
Handlungsempfehlung
TIPP
Bei Gebrauchtimmobilien lohnt sich die zusätzliche Absicherung über ein Treuhandkonto oder eine notarielle Hinterlegung fast immer, auch wenn sie zunächst wie ein vermeidbarer Mehraufwand wirkt. Beim Kauf auf Plan sollte vor jeder Anzahlung geprüft werden, ob tatsächlich eine wirksame Bankbürgschaft oder ein gesichertes Sonderkonto vorliegt, und nicht nur eine allgemeine Zusicherung des Bauträgers.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Ob im konkreten Fall ein Treuhandkonto, eine notarielle Hinterlegung oder eine Bankbürgschaft die geeignete Absicherung darstellt und wie der Kaufvertrag im Einzelfall auszugestalten ist, hängt von der jeweiligen Transaktion ab und sollte vor der ersten Anzahlung geprüft werden. Für die rechtssichere Absicherung Ihrer Anzahlung beim Immobilienkauf in Spanien stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Kanzlei zur Verfügung.