Anders als in Deutschland, wo Makler eine Gewerbeerlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung benötigen, gibt es in Spanien bis heute keine bundesweit einheitliche Zulassungspflicht für Immobilienmakler. Wer sich in Spanien als Makler bezeichnet, muss dafür grundsätzlich keine Qualifikation nachweisen, es sei denn, die jeweilige Region schreibt etwas anderes vor.

Die früher verpflichtende Mitgliedschaft in der Maklerkammer (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, API) ist seit dem Jahr 2000 freiwillig. Wer als API registriert ist, hat in der Regel eine Ausbildung nachgewiesen und ist über die Kammer versichert, verpflichtend ist das aber landesweit nicht. In den meisten Autonomen Gemeinschaften kann grundsätzlich jeder als Makler tätig werden, ohne Nachweis von Ausbildung, Versicherung oder finanzieller Absicherung.

Einzelne Regionen haben eigene Register geschaffen. Katalonien verlangt seit einer Regelung aus dem Jahr 2007 eine verpflichtende Registrierung, mit Nachweisen zu Ausbildung, Berufshaftpflichtversicherung und gegebenenfalls einer finanziellen Garantie. Die Comunidad Valenciana hat ein vergleichbar umfassendes Register mit wirtschaftlichen Solvenznachweisen eingeführt. Andalusien hat mit einer Regelung, die seit Januar 2026 gilt, erstmals einen eigenen rechtlichen Rahmen für Makler geschaffen, der eine Ausbildung oder nachgewiesene Berufserfahrung verlangt.

Unabhängig von einer Registrierungspflicht haftet ein Makler zivilrechtlich für Schäden, die durch fehlerhafte oder unvollständige Informationen entstehen, etwa falsche Angaben zur Immobilie, verschwiegene Lasten im Grundbuch oder eine nachlässige Prüfung der vorgelegten Unterlagen. In regulierten Regionen ist dafür üblicherweise eine Berufshaftpflichtversicherung vorgeschrieben, in der Praxis mit Deckungssummen im Bereich von rund 100.000 Euro je Schadensfall und mehreren hunderttausend Euro pro Jahr und Niederlassung. Zusätzlich verlangen manche Register eine gesonderte Kautionsversicherung für Gelder, die der Makler treuhänderisch von Kunden entgegennimmt, etwa Reservierungs- oder Anzahlungsbeträge.

Ein schriftlicher Vermittlungsvertrag (contrato de intermediación) ist die praktische Grundlage, um sowohl Provisionsansprüche des Maklers als auch Haftungsansprüche gegen ihn durchzusetzen. Ohne einen solchen Vertrag lässt sich später nur schwer klären, welche Leistungen tatsächlich vereinbart waren und wer für welche Prüfung verantwortlich war.

Auch dort, wo keine Registrierungspflicht besteht, lohnt es sich, einen Makler nach seiner Registrierung, seiner Berufshaftpflichtversicherung und einem schriftlichen Vermittlungsvertrag zu fragen. Ein Makler, der diese Nachweise ohne Umschweife vorlegt, unterscheidet sich in der Praxis erkennbar von einem, der sich auf mündliche Zusagen verlässt.